市政建设公司地块开发项目

蚌埠市房地产市场现状及预测分析

一 、市场状况

（一）房地产开发投资情况

　　2005年我市市区完成房地产开发投资16.9亿元，与上年同比增长21.6%；2006年我市市区完成房地产开发投资19.1亿元，与上年同比增长13.02%；2007年月我市市区完成房地产开发投资26.04亿元，与上年同比增长36.3%。

表一 ：房地产开发投资情况

（二）商品住房供应情况

　　2005年我市市区商品住房开发施工面积181.54万平方米，新开工面积78.2万平方米，竣工面积84.71万平方米；2006年我市市区商品住房开发施工面积190万平方米，与上年同比增长4.7%，新开工面积81.67万平方米，与上年同比增长4.4%，竣工面积76.56万平方米，与上年同比下降9.6%；2007年我市市区商品住房开发施工面积222.68万平方米，与上年同比增长17.2%，新开工面积144.3万平方米，与上年同比增长76.7%，竣工面积57.8万平方米，与上年同比下降24.5%。

表二 ：住房供应情况

（三）商品住房销售情况

　　2005年我市市区商品住房销售面积80.56万平方米，销售套数7007套，销售额17.15亿元；2006年我市市区商品住房销售面积78.69万平方米，与上年同比下降2.3%，销售套数6886套，与上年同比下降1.73%，销售额17.13亿元，与上年同比持平；2007年1~12月我市市区商品住房销售面积76.41万平方米，与上年同比下降2.9%，销售套数6610套，与上年同比下降4%，销售额17.64亿元，与上年同比增长3%。

表三 ：商品住房销售情况

（四）商品住房价格情况

　　1、商品住房总体价格变动情况

　　2005年以来，我市市区商品住房价格逐步增长，且增幅有加快的趋势。

　　2、不同类型商品住房价格变动情况

　　2005年我市市区高档商品住房销售均价为2457元/平方米，普通商品住房销售均价为2001元/平方米；2006年我市市区高档商品住房销售均价为2717元/平方米，与上年同比增长10.6%，普通商品住房销售均价为2163元/平方米，与上年同比增长8.2%

　　2007年1~12月我市市区高档商品住房销售均价为3183元/平方米，与上年同比增长17.2%，普通商品住房销售均价为2409元/平方米，与上年同比增长11.4%。商品房平均单价2804元／平方米。

表四 ：不同商品住房销售价格变动情况

3、商品住房价格与周边城市比较情况

　　我市市区商品住房平均价格在安徽省10个列为监测的城市（合肥、芜湖、蚌埠、淮南、马鞍山、淮北、安庆、黄山、滁州、亳州）中，2005年我市排名第五，2006年我市排名第七，2007年我市排名第五，与皖北周边城市房价相近。

二、市场供求关系分析

（一）需求分析

　　从我市房地产现状可以看出，2006年房地产竣工面积只有76.56万平方米，2007年1~12月竣工面积仅有30万平方米，根据我市“十一五”住房建设规划对新建住房需求预测，2006年我市市区需建住房148万平方米，1.525万套，其中商品住房130万平方米，1.3万套，政策性住房18万平方米，0.225万套；2007年我市市区需建住房170万平方米，1.765万套，其中商品住房150万平方米，1.5万套，政策性住房20万平方米，0.265万套；2008年我市市区需建住房182万平方米，1.89万套，其中商品住房160万平方米，1.6万套，政策性住房22万平方米，0.29万套；2009年我市市区需建商品住房194万平方米，2.015万套，其中商品住房170万平方米，1.7万套，政策性住房24万平方米，0.315万套；2010年我市市区需建商品住房214万平方米，2.215万套，其中商品住房190万平方米，1.9万套，政策性住房24万平方米，0.315万套。

表五：蚌埠市“十一五”期间住房建设年度计划　（面积单位：万平方米）

　　从需求情况看：近两年，我市商品住房供应量明显不足，市场供应缺口较大，而今后一段时期住房需求量却逐年上升，因此有较强劲的需求潜力。

　　（二）居民人均可支配收入增幅与住房价格平均增幅对比分析

　　2004年我市市区居民人均可支配收入增幅为12.18%，住房价格平均增幅为4.5%，收入增幅高于房价增幅7.68个百分点

　　2005年我市市区居民人均可支配收入增幅为9.4%，住房价格平均增幅为6.4%，收入增幅高于房价增幅3个百分点；2006年我市市区居民人均可支配收入增幅为14.7%，住房价格平均增幅为8.2%，收入增幅高于房价增幅6.5个百分点。2007年我市市区居民人均可支配收入增幅为12.4﹪住房价格平均增幅为8.7﹪。收入增幅高于房价增幅3.7个百分点。

表六：人均可支配收入增幅与住房价格增幅对比情况

　　从收入增幅与房价增幅对比情况看：我市市区居民人均可支配收入平均增幅明显高于住房价格平均增幅，居民收入增长基本能适应房价增长，因此，随着我市城镇居民可支配收入的稳步提高，住房价格仍有很大的上升空间。

　　（三）近年我市房价走势及房地产开发建设项目区位优势分析

　　我市房价将在今后一段时期内仍将保持上涨态势，其主要因素有：一是我市与省内其他地市相比，前几年房价偏低，受周边城市房价带动，近期房价存在补涨因素。05年我市商品住房涨幅在全省10个列为房地产监测的城市中位居第八位，从去2006年四季度开始，我市商品住房价格补涨趋势明显，2006年10~12月涨幅分别为4.5%、4.6%、8.0%，2007年8月我市商品住房价格涨幅达到11.4%，并呈波浪型逐月上涨态势。尽管2007年我市商品住房价格涨幅较大，其中6月份、8月份涨幅在全国纳入监测的70个大中城市中排列第五，但就其价格水平在全省仍居中等，与合肥、芜湖、马鞍山等城市相比，价格仍有较大差距；二是老机场搬迁后，随着新城区周边的景观、道路、交通等环境及基础设施的不断完善，区域优势日趋增强，新城区将会形成更加强劲的住房消费热点，新城区房价上涨，将会带动全市房价的上涨。

　　综合以上分析：我市近两年房地产开发投资量不大，商品住房供应量不足，居民住房消费能力逐步增强，住房需求潜力较大，客观上形成了供不应求的市场环境，给房价提供了上涨的空间，并给房地产开发投资带来了发展机遇。

三、棚户区改造相关政策介绍

　　（一）优惠政策

　　对于投资廉租房、经济适用房建设及棚户区改造、旧住宅区整治的项目，一律免收城市基础设施配套费等各种行政事业性收费和政府性基金。

　　（二）关于我市城市房屋拆迁补偿安置政策

　　对于投资棚户区改造项目，我市执行的拆迁补偿标准是即将出台的《蚌埠市城市房屋拆迁补偿安置标准暂行规定》。该《暂行规定》近期会在蚌埠日报等新闻媒体上予以公布。

　　在此，我们蚌埠市热忱地欢迎各位嘉宾、各位老总到我市观光旅游，洽谈投资开发建设，我们将提供高效率、全方位的服务，我也深信，在蚌埠这块充满生机与活力的热土上，通过我们彼此的共同努力，一定会将这座气候宜人、环境优美、交通便捷、文化底蕴深厚的山水园林城市建设得更加适宜人居，一定会让你的品牌走向全国，让你的事业蒸蒸日上。