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直播员：迎着2013年春天火热的房地产市场势头，杭城初夏2013中国（杭州）城市土地展览会暨房地产发展研究论坛在黄龙体育中心隆重开幕。 |
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直播员：现在现场直播2013’房地产政策与发展研究论坛现场情况。 |
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主持人：尊敬的各位嘉宾、女士们、先生们，上午好，由中国房地产投资网与浙江省房地产产业协会联合主办的2013年房地产政策与研究发展论坛暨2013年省房协省直单位杭州片会员大会这里隆重举行。我谨代表主办方对前来参展、观摩以及出席论坛的嘉宾、领导、会员单位的代表，各位新老朋友表示热烈的欢迎！
现在，我荣幸的为大家介绍出席今天论坛的演讲嘉宾，他们是住建部政策研究主任秦虹女士，中国房地产数据研究院执行院长陈晟，浙江大学房地产研究中心主任贾生华教授。我们热烈的欢迎在前排就坐的领导莅临指导，他们是浙江省房地产业协会贾宝林会长、中国地产投资网总经理徐兰女士，以及江苏、安徽、山东等地的政府和土地部门的相关领导，还有来自上海等全国各地的开发商、投资商和业内人士。我们再次对各位嘉宾的到来表示热烈的欢迎！ |
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主持人：接下来，我们展开今天上午的论坛议程：有请中国地产投资网总经理徐兰女士代表主办方讲话，大家欢迎！ |
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尊敬的各位来宾，女士们，先生们：
大家上午好！
很高兴与大家相聚在初夏的杭州，举办“2013中国（杭州）城市地产展暨房地产政策与发展研究论坛”。我谨代表主办方向前来参展、观摩以及出席论坛的所有领导、嘉宾，和各位新老朋友、媒体朋友们表示热烈的欢迎！
我们希望通过此次展会为全国房地产开发商、投资商与各地国土、招商、城建等单位搭建一个大型专业的交流平台，展现热点城市的投资环境、预出让重点地产开发项目、城市规划、政策优势等，现场对接项目，深化区域合作，希望通过本次论坛，针对当前宏观调控政策和市场形势作出预判分析，并就宏观调控下房企应对策略、拿地节奏等热点话题展开现场“论剑”，观点碰撞，共同把脉新形势下中国房地产市场的发展大局。
中国地产投资网是中国最早地产信息网上发布平台，成功运营13年来，得到了住建部、国土部、中国房地产业协会、长三角区域省国土资源厅、各地国土资源局、浙江省房地产业协会等单位的大力支持和关注。我们伴随着中国土地招拍挂制度一起成长，也见证了我国房地产行业的一路发展。中国地产投资网依托遍布国内的1000余家国土资源局、土地储备交易中心及各大城市的房地产开发企业会员，组成了覆盖全国的地产信息采集、传播网络，提供权威、丰富、快捷的地产信息，准确的分析文章、研究成果和可靠的评估报告。网站运营至今，发布地产信息覆盖面达31个省、市、自治区，涉及出让面积突破15万公顷，成交金额突破2万亿元，被业内称作地价的“晴雨表”，是名副其实的“中国网上地产信息总汇”。
中国的房地产业在经历过本轮调控后，依据对长期调控的预见，我们相信，土地供需双方的理性将成为今后市场主导，应该说双方都会更加成熟、更有节奏地进行国有土地使用权的交易。我们认为，如果调控成为常态，房地产市场也将转入常态的理性发展，也只有这样的发展才不会将房地产推到风口浪尖的危险境地。未来10年，我们坚定看好中国经济的后势，所以楼市总体上将处于上升的通道，但我们也希望这种上升是平稳和健康的。
这是我们网站主办的第二届城市土地展及主题高峰论坛，本次主题高峰又与省房协共同举办，旨在通过行业协会更好地为会员单位服务。今后仍将有更多这样的机会与大家相聚！让我们共同努力，一起期待更加健康和可持续发展的房地产市场之大未来！
各位嘉宾、女士们、先生们、朋友们，我谨代表主办方，再一次感谢各位的光临，并感谢中国房地产数据研究院以及浙江大学-香港理工大学国际企业培训中心给予本次论坛的支持。
最后，我预祝各参展单位与客商的对接和交流，硕果累累，满意而归。祝大家身体健康，合家幸福！
谢谢大家！
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主持人：谢谢徐总。下面，让我们以热烈的掌声欢迎住建部政策研究中心主任秦虹女士演讲，大家欢迎！ |
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大家上午好，今天是一个有关房产方面的招商的会议，会议的主办方让我谈谈城镇化与市场的发展这个问题，下面我就关于新型城镇化和土地市场谈一点看法。
我们知道十八大之后国家关于城镇化发展有两个新的词，叫新型城镇化，新型城镇化在未来国家的发展中是有举足轻重的重要地位。第一它是我们到2020年全面建成小康社会的时候城镇化的质量明显提升已经作为全面建成小康社会一个重要的组成部分，所以我们要全面建成小康社会一定要实现城镇化质量的一个明显提高，所以城镇化是全面小康里面一个重要的内涵之一。第二，我们到2020年要实现两个翻一番，两个翻一番城镇化是承接内需中的投资和消费交叉点的一个重要的产业。所以我们说实际上十八大之后我们新型城镇化在中国国民经济发展中一定具有一个举足轻重的具有战略性位置的产业，应该非常重要。这样一个战略的定位和发展对中国的土地市场化会有什么意义呢，我觉得第一个意义城镇化的发展对土地市场特别是对房产市场一定是利好的，不是利空。我们看这个图，这是中国1978年到2006年城镇化率和中国人均GDP的关系，也就是说没有一个国家你是一个发达国家，但是你的城市化率水平是非常低的，就是在一个低水平的城镇化下呈现一个经济发达的发展，找不到这样一个国家。同样中国也是这样，在城镇化率比较高的地方都是经济发达的区域，城镇化和经济发展是一个正相关的关系，所以我们中国的发展还有空间。我们现在低于世界平均的城镇化水平或者是刚刚接近，我们国家现在的城镇化因为它既和国家上发达国家有差距，甚至于与一些发展中国家现在的城镇化水平我们有差距，同时和中国经济发展水平和工业化水平相比，我们城镇化率也是偏低的。也就是说未来中国我们还有一个比较明显的城镇化发展的空间。
所以在未来城镇化发展的空间在逐渐的实现这个空间的过程中对房地产业的发展来说一定是利好，而不是利空，因为看下一个图，因为整个房地产是城市经济发展一个基础性产业，大家知道什么叫做城镇化，中国的城镇化和世界各国所说的城市化在本质上是没有区别的，它的本质简单说就是农民进城，农民从自给自足小农生活变为从事第二和第三产业，你是到工厂里去上班，还是到写字楼去上班到商店里面去上班，都需要厂房、办公楼以及商场来提供你生产活动的场所，在城市里你同样需要房子住，所以你需要住房，所以整个房地产是经济运行中一个基础性产品，你生产离不开它，你生活也离不开它。而房地产的增值主要源自土地，而土地的增值主要是来自于级差地租，为什么会有级差地租呢，比如说北京的土地价格跟山东滨州的土地价格有很大的差别，主要的差别是级差地租是不同的，城市越大级差地租越高，级差地租主要是来自于公共投入，所有公共投入比如说政府建学校、医院，各位投资者建的商场、政府建的地铁绿地、公园，这些公共投入都通过地价形式反映出来，所以增加了城市里面的级差地租，而公共投入的积累增加了资源的稀缺性。大家都知道，一个社区，一个城市社区的形成不是一年两年，甚至不是三年五年能够形成的，是有十几年、几十年的历史的积淀，所以这些公共投入实际上不断在形成土地的稀缺性，同样都是一块土地，你在市区和在郊区价值是不一样的，因为市区的这块土地有很大的稀缺性，是因为它周边的公共服务是郊区土地所不具备的，所以城市内的土地的稀缺性体现了土地的价值，而房地产本身的双重属性决定了对房地产投资的复杂性。所以我们说正是因为房地产本身它和城市经济活动有如此密切的联系，所以我们要提升城市化率，要发展城市，要提升城市化的质量，要把城市建设更好，吸引更多人到城市里来，对房地产来说一定是一个机会，对我们来说是一个重要的机遇。
从另一个角度来讲同样的，我们可以得出这样一个结论，对一个地方政府来说，如果要想促进房地产业的繁荣和发展，单独刺激土地市场和单独刺激房地产市场它的效果是非常有限的，或者说是非常短暂的。真正的要使本地区的房地产市场或者是土地市场有一个持续发展的话，就是要做好城镇化这篇文章。本意是城镇化是带动产业和人口的集聚，而在产业和人口集聚的带动下房地产发展才具有可持续性，房地产是国家发展大的战略，在这个大的战略下，对国民经济的发展有举足轻重的发展，对房地产的发展是利好而不是利空。
第二个观点就是土地市场在未来的发展中我们很难复制过去的经验。为什么说很难复制过去经验呢，是因为现在所提的城镇化是新型的城镇化，而不是过去传统的城镇化。大家说新型城镇化和过去的城镇化有什么不同呢，新型城镇化按照国家的文件里或者是国务院在未来主导城镇化发展的主导思想上他们提出一个非常明确的政策导向，就是未来的新型城镇化着力提高城镇化的质量，而城镇化的质量是什么呢，城镇化的质量一个核心就是要实现人的城镇化，就是要人的城镇化，简单地说就是要让那些转移到城市里的产业工人，一些农业人口，或者是农民工，长期在城市里就业、生活的那些农民工享受市民的待遇，这是它的一个核心。而过去我们的城镇化没有实现这样一个核心，大家知道，我们过去的城镇化速度是非常快的，比如过去十年，每年城镇化率平均提高1.36个百分点，而未来城镇化平均的增长幅度每年只有0.8到1百分点的增长速度，过去1.36%的年均增长率是比较高的一个增长幅度，每年的新增常住人口都超过两千多万人，但是大家知道我们过去土地城镇化的速度远远高于城市的城镇化的速度，整整快了一倍。在1990年的时候中国的城镇人口3亿人，到08年的时候中国的城镇人口从3亿人翻了一倍，增加到6亿人，增长了1倍。大家知道在同一个时期，我们城市的建成区的面积扩大了多少呢，从1.2万平方公里达到了3.6万平方公里，有就是人口从3亿到6亿，增加了1倍，建成区从1.2万平方公里增加到3.6万平方公里，在人口增长一倍的情况下我们土地增长了2倍。所以你大致可以说，过去我们城镇化是一个粗放型的追求数量而不顾质量的城镇化，所以我们很多农民进城了，但是他没有享受到城市人平等的生活待遇，土地建成的速度比人口增长的速度还要快。未来它的一个核心是围绕人的一个城镇化。
人的城镇化的关键是什么，我认为人的城镇化的关键第一个就是首先要解决依托在城市户口之上的一些现在具有排外性的一些公共服务，要解决这样一个问题，就是现在在城镇里打工的长期生活农民工大概是两亿人，他们没有城市生活的户口，表面上是一个户口的问题，但实际上是户口背后所依附的城市公共服务，还有以下四个方面，第一个方面是城市的低保保障，第二个方面政府提供必要的安居乐业的居住条件，第三个和城市市民一样享受到平等的城市公立学校的就学权，第四个是享受到和城市居民一样的医疗水平。所以我们就说如果说在新型城镇化下我们的核心是解决人的城镇化，而人的城镇化来讲最重要的一个关键就是要开放，要把城市里的所有的公共服务的资源要向这些非城市人口，但是在城市里居住的农民工进行开放，可以对人来说新型城镇化的关键是开放，对地来说我们今天所讨论的地来说我认为就是挖潜，大致可以预计虽然我们未来的城镇化有很大得空间，对房地产业发展是有利好的，但是我们很难在像过去那样粗放型的土地供应，就是以土地扩张为主要特征的一个城镇化制度是很难再复制的。所以大致你可以预计，未来的城市新增建设用地的供给速度应该是下降的。重点是我们要把新增的农村土地的供应和以前已经形成存量的城市建设用地的土地的使用效率大幅度提高，这应该是我们下一步新型城镇化相关的一些因素的重要的方面，土地主要是挖潜，如果说我们过去土地的扩张速度很快，我们不断地形成很多的，级差地租不断的提高，郊区不断变市区，郊区不断变市区，你的土地不断增值的话，是这样一个增值模式的话我们大致可以想今后未来的新增土地出让会减少，而挖潜内部土地的本身的经济承载能力会提高，这样对我们来说我们认为今后的我们开发企业对土地的利用方式一定会发生转变。同样的，对我们城市来说，对土地来说，它的本身资源稀缺性就会更高。因为过去土地的一个扩张的速度非常快，相对来说土地的稀缺性没那么严重，因为我们不断扩大土地，政府不停在扩大规模在卖地，而在未来我们要在土地挖潜的情况下土地的稀缺性会更高，土地的位置会更高。但是单位土地的承载能力、产出会更高。当然并不意味着所有的地方地价一定会上升，因为我们会提高土地产出一个很重要的方面或者挖潜一个很重要的方面，就是会进一步提高土地的容积率、建筑容积率，就是在有限的土地上能够产出更多的建筑，这样实际上我们的总价并不便宜，但是我们每平方米的楼面的地价不会像以前那样粗放利用土地的时候地价那么高。所以我们就说我们在未来的城镇化的发展过程中，我们很难像过去那样土地发展模式，土地新增供应的速度会下降，但是单位土地利用效率会大大提高，对我们一些开发企业来说，掌握了土地利用效率一些开发的规划技巧或者是开发经验的一些企业来说，我觉得都是具有重要的优势的。
这是我们选择的两个图，我在世界银行做访问学者的时候，专门做过一个城市土地利用效率的一个课题的研究。得出一个结论就是中国的土地城市目前现在建成区里面土地利用效率是极低的，所以下一步土地挖潜一定是一个重要的政策方向，大家如果最近关注国土资源部对外发布一个新的试点，就是十个省市关于对原有城镇里面低效果土地的再利用，这么一个试点现在开始实施，今后意味着土地今后的集约和高效的土地利用将会提到更高的议事日程。
第三，我认为在新型城镇化下，我们土地市场将会呈现出比过去更加明显的一个差异化发展的格局。也就是说如果说我们过去由于整个房地产市场扩张的因素是非常快，所以所有的地方无论大中小城市土地的增值或者土地的价格的上涨趋势基本都是一致的。而未来我们在新型城镇化里面，伴随着新型城镇化的发展里面其中一个很重要的内容，就是要大中小城市协调发展，或者说要城市群的科学布局。在城市群的科学布局情况下大致可以确定现在展望未来，中国城市发展会以什么格局来进行发展呢，它发展的格局就是要以城市群作为带动城市发展的主体空间形态，所以全国现在规划了接近20个全国的区域性的城市群。怎么打造这个城市群呢，现在提出来城市群里的城市的同城化了，怎么实现城市同城化了，以轨道交通的公交化为起点，来把整个城市群内城市的经济交往的范围大幅度缩小，这是每个城市群里面要实现城市群里面各种同城化，然后国家再通过高速铁路网的建设把各个城市群连接起来，大致你就可以看到，如果我们国家这个高速铁路网和各个城市群内实现了轨道交通的公交化，那么我们整个城市国家的城市将会形成一个大的城市网，各个城市之间都是互联互通的一个网格，所有在这个城市网里面我认为具有交叉点的这些城市聚在快速轨道交叉点的这些城市将来它的产业的集聚能力会大幅度提高，因为它的生产成本会降低。随着投资的增长一定会带来产业发展，而产业的发展无论是第二产业还是第三产业都会吸引大量的人口的集聚，而人口的集聚一定会对住宅市场和商业地产带来机会。
而整个城市群网格化城市或者是城市群所边缘化的那些城市，我认为他们未来的发展空间将会大大减少，发展空间和其他的城市是不可比拟的。所以今后我们很难说未来的发展一定是大城市，一定是一线城市，一定是二线城市，大中小城市都面临着一个机会，这个机会主要是你在区域经济发展中所处的位置，是不是被整个城市网连接，你是连接点上一个重要的节点，这是我们需要在未来发展中需要特别关注的，如果说过去的城市没有这张网，我们城市是各自发展的，不同的城市在过去的市场扩张中都有同样很大的机会，未来因为有这张网，所以不同的城市会呈现不同的发展机会。对我们企业来说你投资的选择就尤其重要，我们过去你到哪里去投资差别不是特别大，机会都是同样得多，而未来你的投资在不同的地方，恐怕它的空间和差别就会比较大。所以我认为我们新型城镇化对土地市场的发展的影响第三个方面就会更加明显促使土地市场一个差异化发展的格局的形成，我们一定要关注。因为土地市场离不开城市的发展，你要关心城市就一定要关心我们城市群，一定要关心在城市群和同城化发展格局后形成的城市网是非常重要的。
除了我们说新兴的城镇化对房地产发展我得出以上三个方面的结论，第一是利好而不是利空，第二不可能走过去十年重复走过的道路。第三将会使中国的土地市场呈现出一个更加差异化发展的格局，一定是这三个结论。当然，我们说在新型城镇化下，配合人的城镇化，新型城镇化配合的核心除了高效利用的土地，城市群的科学发展，大中小城市的科学发展以外，还有一些相关性的要求值得我们关注的。比如说新型城镇化要求城镇发展与产业资源相适应，比如说新型城镇化要求实现绿色、低碳、协调的城市建设，再比如说新型城镇化要求实现智能化、以人为本的城市现代化管理，如果我们实现一个城市的现代化管理的话，随着城市人口的增长，集约利用的效率的提高，城市的稳定运行是很难做到的。最后新型城镇化与农业现代化同步进行，而这点在长三角、珠三角经济发达的沿海东部地区就有特别重要的意义，是值得我们关注的。中国现在城镇化总体水平是53%，中西部地区的水平只有40%多的话，东部地区城镇化水平已经达到70%，而东部的农村已经变成劳动力非常稀缺，同时对粮食产出很高的地方，只有走农业现代化道路，才能够支撑中国城镇化未来的发展。
今天就这样一个机会，关于我个人对新型城镇化与土地市场发展的关系我的一些研究的心得体会和大家做一个交流，仅供大家参考，谢谢大家。
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主持人：谢谢秦主任的精彩演讲。下面，有请陈院长为我们解读当前主要城市房地产发展的数据，大家欢迎！ |
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非常高兴再次受邀来参加这样的会议。实际上现在各个市场大家有点迷茫，因为土地最近比较热，但是市长最近很忙，因为忙着签字不能让房价高了，所以大家也在等待，对这届政府经济的政策，包括房地产里面的态度，但是李总理从来对房地产没太说话，然后据我所知是高副总理专门做了相关的调研，但是各个部委说长效的机制我们目前还在过程中。
要说中国的房地产的政策甚至对未来的土地市场，包括对开发商要产生重大影响，我觉得不外乎是三个方面，一个是城镇化，城镇化肯定不是房地产，但是城镇化对房地产一定是有巨大的推动和帮助的。第二，也是大家比较关心的，当然城镇化大家都在说，要出顶层设计，今天的网上也再说相关的方案被否，但是发改委说我还没上报怎么说没通过，而且这个顶层设计不会细化到多少钱，会不会带动过热的投资，我觉得这个是一个不准确的信息。
第二个大家最关心的无外乎是土地。我们都知道我们现在的房价要降下来，如果不改革我们的土地的供应方式的话，我认为是基本上是个很难解决的问题。大家都知道，我们做过上海的土地的强度测试，前十年整个土地供应卖了将近三亿平方米，然后现在我们把后面能够供应的土地我做了相关的最大的、最乐观的估计方法，大概无外乎未来只能提供2.6亿平方米，但是需求还在加大。也就是说用现在18亿亩耕地保证的情况下，我们现在还有18.26亿亩，也就是说可供开发就有0.26亿亩，我觉得这种供应是远远不够的。再加上我们的工业用地占了整个土地出让面积的大部分，大概一线城市要占到60%以上，低效的园区又占用了大量的土地资源，住宅用地是远远不够的，这样就导致了房价进一步上升。但是地方政府又在说我地购不出来怎么办呢，所以说我觉得“国五条”隐含的后面的意思，第三条我提醒大家要重点的解读，除了房价我们要控制问责以外，实际上有关土地如果完不成，也有可能会问责的。北京的房价之所以涨就是因为土地指标一直完不成，所以最近北京的土地出让非常快，而且北京政府是有这样的想法的，除了今年的指标一定要完成，连去年未完成的指标可能都要暂定完成，土地的供应增加了，我们必然整个市场能够平稳下来。但是不是那么容易的，就是要拆迁补偿很难，提出了三个办法：第一个我们的热点城市的农村的宅基地的一些流转是可以去试点的，等一下我会具体讲一下。另外一块就是我们的闲置的园区以及低效的土地要进行加大处理。第三一个要向矿区的塌陷地、滩涂用地，以及很多闲置的土地找我们的来源。我认为最终的来源可能还是要来自于我们农村的宅基地的一些复耕之后释放出来的指标的流转。这个指标拿出来并不是给大家造房子的，而是替代现在的商业或者是工业的用地指标，这是一个很重要的，我甚至把它称之为“第三次企业要关注的浪潮”，第一次招拍挂制度也是跟土地有关联，适应了就生存了，不适应淘汰了。第二个上市与否，上市有机会融资，不上市也会有问题。第三次浪潮是如果我们不能有效理解新型城镇化土地新的供应方式的话，我们也可能会被淘汰，尽管你是最大的企业也有可能。这是我们对土地的一些基本的看法。所以我们跟最近的各地的有关城市化的土地的试点已经在非常快了，我已经看到了原来大家称之为小产权证是非法的，现在已经在成都的郫县调研，政府明确称之为农村集体用地上的城镇，已经敲上国家的公章和土地部门的公章，已经确权可以流转了，我相信试点的速度将会非常快，目前试点的城市有浙江的嘉兴，包括广东的南海，这些城市都在开展。
第三个事情可能跟税有关系。就是说我们房地产税现在大家都认为是热点，但是税到底会不会对我们有多大的影响？我不知道这句话准确不准确，据说是克强总理说的一句话，很微妙，他就谈到我们的房产税，我们认为今年房产税增加试点是一个大概率的事件，有可能是五到八个城市，但是全面推开是有难度的，为什么这样说呢，因为我们的税克强总理在相关的会议上说了这么一句话，他说“撒切尔夫人在打赢了马岛战争的时候，如日中天，声誉非常好，她很高兴到国外去演讲，然后得出了一个消息，她落选了。这是我简单讲了城镇化包括我们的土地，包括我们税收政策的一些变化。
我们接着往下看看我们的一些市场，都是一些主要的市场的最近的一些数据，应该说最近的市场的确是比较的热。我想这些数据可以给大家分享一下，基本上我们可以看到各方的预期在本届政府收紧的情况下，实际上溢价有的挺高的，我们认为土地有点热的苗头，但是还没有完全过热。
这是一组相关的数据，我们明显的看到地方政府在加大的供给，因为隐含着一层意思如果你指标土地没有完成，可能要把问责的。当然大家都在说今年的土地的供应计划好像比去年环比是下降的，实质上我觉得问题不大的。为什么呢，环比总数量下降，大家都知道中国的土地指标从来都完成不了的，如果我们完成率从60%提高到70%或80%，这也是很重要的，所以我们现在土地是够的，但是完成率是不够的。所以我们要提高完成率。中国所有的住房总量是够的，但是造的不是地方，所以这点给各个地方政府提醒一个概念，我们供应的土地要有效的供给，如果太偏了，可能就不能形成有效供给，位置不对也有问题。
这个是整个入市的住宅类的地块的情况，大家都看到都是在加大的趋势。主要的目的为了缓解现在的供需矛盾。
这是住宅的一些销售的情况，除了“国五条”导致的成交量快速的上升这么一个很尴尬的政策之后，整个市场相对进入了一个温和上涨的态势。我觉得整体未来可能也是保持这种态势。因为所谓的20%的税收解读的不够，被中介所利用，然后我们所知道的上海有一个中介一个月就是因为这个所谓的税收政策收的佣金超过了20元，中原一家公司在上海的佣金3月份就收到2.6亿，这是难以想象的，一般上海一个月的二手房成交数据是在1.5万套左右，但是3月份到4月份所谓的政策空档期成交了7.5万套，北京各地都是这样的，导致离婚率迅速的上升，最后有的房管部门不得不提出“离婚须谨慎，买房有风险”。但是一线城市还是处于阶段性的供不应求，北京、上海都是在12个月以内，按照我们的研究12个月以内房价必然是涨得，如果是在六个月以内是暴涨，09年上海房价暴涨的时候只有两个月，热点一线城市是在加库存的过程，而三四线城市是在去化的过程。所以除了我们认为有问题，五年之内没有机会的城市以外，人口东移这些地方以外，绝大部分有难度，比如说常州武进区，还有温州，但是都没有太大的问题，包括一线城市都没有问题，现在是热的状态。
这是整个的数据情况，但是出现一个问题，施工面积和新开工面积都是在下降，目前的供应矛盾还是在积累，所以我们现在要做的一个是加快供应速度，第二个是加快土地供应速度，否则一年之后我们依然还会处于这么一种状态。
（图示）这是开发经营的一些数据，PPT里面都有，这里就不多讲了。
（图示）这是价格的情况，基本上是上升、温和的态势，但是环比是有所收缩，这是需求的情况，但是现在已经出现了一个翘头的现象，但是投资的同比增速上了之后又有一个向下的趋势的缓解，所以现在新开工面积和投资额还是要加大力度。这是资金的来源问题，最近开发商降价的动力不大，因为最近的钱都非常的丰富。这是经营整体的一个数据。“国五条”一些相关的这些政策刚刚我们也专门就城镇化包括土地和税收已经讲过了，就不再展开讲。
刚才秦主任讲的非常好的城镇化，我们也帮一家房产公司做的一个城镇化的研究，我们的结论跟大家分享一下，我们认为城镇化是基于资源禀赋的城镇化，就是人的城镇化，产业的城镇化，政策引导下的城镇化，第四个是逆城镇化，前30年都是从农村到城市，最近有向周边城市回转的迹象，包括我们最近在呼吁嘉兴政府包括苏州都会受到逆城市化的受益的城市，但是一定要保持嘉兴的山青水绿，环境越好甚至会成为大城市的逆城市化带来的巨大的人流承载的单位。最近有一个专门的报告，城镇化的研究上海已经有将近5-10%的人口将有可能要往周边的城市回流，如果我们把养老的政策比如说医疗教育的政策突破了，还有很多的老人可能也会往周边的城市去居住。所以我们要抓住这个机会。有的专业报告同时针对城镇化提出了3D模型和PRE模型，现在就是城镇化的三种模式，一个要增加城市的密度，从农村到城市城镇的密度加大，第二个靠近大城市的中小城市的发展靠着距离，第三大城市开始裂变，有一个五千万的都市带，其中要有一些分割，中城市和小城市、大城市的配比，这是我们说的城镇化的三个步骤，我们称之为3D模型。
我很愿意跟大家分享这么一份文件，这是中国成都市委的一个文件。这张图上面就有一个专门的叫农村宅基地其其他，这个已经发出来了，而且现在土地除了预售许可证环节不一样以外，其他所有的环节都是一样的。最近我们在帮一个大的现代农业产业在做这个，它的逻辑是这样的，两千亩的地宅基地复耕可以弄出400亩地，农民每亩地每年补偿700斤大米和700斤小麦，然后归100亩地造房子，另外300亩进行流转，流转回来的钱回来继续做农业。现在农业现代每亩地的贡献变成20万，这块土地政府回购的成本是38万，它的成本是68万，招拍挂的土地的成本是300万，已经形成一个巨大的价差，已经形成一个短期和长期的模式，所以我觉得老百姓没有失去土地，同时拿到保证的租金，同时有就业，有房子，变成市民，这种模式已经在开始试点。
所以我觉得下一步人口的改革是有一些潜在的路径和效果的推演，农业现代化是一个重要的抓手。这是它效果的一些推演的情况，我们认为人口将会达到6亿，转移人口超过3亿。
现在我就给在座各位开发商提供一个重要的建议，就是我们的模式出现了变化了。我们现在认为要跨界拿地，跨界拿地是我们现在低空航空产业，现代农业产业、大学园区产业，旅游、养老、度假都给大家提供大量的土地溢价的机会，当然前提是要做产业，没有产业就没有人口，没有人口就没有房地产和没有城镇化，能够带来巨大的产业附加就会有个多的土地的溢价的机会，开发商除了拿地的招拍挂的方法应该要考虑一下跟跨界机构进行合作，拿到更便宜的土地的机会也将会出现。
最后，我在每次会议上都在呼吁我们的政府实际上做一个事情，经常有地方政府希望找到开发商去，我说不要这么麻烦，你最好把规划做好以后，你把一块土地给万科它也不敢去，最好把这块地全部划分好，该引进什么的快速开发的企业，该引进商业、旅游、教育包括共同推进把这个地块划好，同时去拿可能是一个最重要的机会，所以我们建议中国因为产业的导入，一定要形成产业联合体的模式。所以我认为一定要有的土地联盟，就是土地一级开发公司，国家开发银行已经收购了中国新城镇，作为资金在后面支持的，这是一级土地开发需要一种模式，甚至帮助政府一起在大的新城几平方公里开发的模式。
我认为产业联合体是希望普通的开发商你挑一到两家，高端开发商挑一到两家，商业的开发商挑一到两家。最后产业导入非园区的挑个几家，旅游类挑个几家，养老类挑个几家，后面包括文化产业的配比，整个地块就切割完成，同时挂牌直接出让，这是一个更好的模式。去做这些产业深耕的企业就会带来更多的土地的溢价，最后他做的这个工作包括地方政府还可干一些事情，通过资本联盟，比如说国开金融最近在福州投了300多亿，在海南投了500多亿的支持，最近包括土地整理的基金出来了，形成这个基金的体系，可能在土地的交易、土地的规划，整个的招商既不浪费，又没有低效的园区，同时我们整个地方的财政收入有所保障，形成这么一个完整的体系，我觉得现在已经越来越露出这样的方式了。包括最近的低空航空产业，中国的低空航空很快要释放，这个产业园需要四五百亩左右，周边配一千亩左右的低空航空产业，就像几十架直升飞机放在那里，同时可以在那儿玩，一旦出了灾难可以集中征收，这都是土地获取一些新的方式。
谢谢大家。
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主持人：感谢陈院长的精彩解读。下面，有请浙江大学房地产研究中心主任贾生华教授演讲，大家欢迎！ |
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各位上午好，很高兴今天在这里跟大家一起探讨房地产的政策和市场。我今天给大家交流的是关于后“国五条”和长效机制，刚才两位专家已经从不同的方面对我们新型城镇化和土地市场的发展进行了解读。我主要是从政策的角度，本来我们秦主任是政策研究中心主任，她从新型城镇化对土地市场的影响这个角度讲了。
我们今年的房地产市场经历了新一轮的调控，这个调控被称为“国五条”或者是“新国五条”，这个“国五条”已经成为过去式了，所以我称为“后国五条”。后“国五条”时期的特点是什么，房地产业发展的政策环境会发生什么变化，这是大家十分关心和困惑的问题。所以我今天给大家在这方面做一些分析。
我讲三个问题，第一个问题是“国五条”雷霆出击，政策温柔落地，这个简要一点，大家已经经历了。今年一季度我们经历了这样一个政策的冲击。总体来看是雷霆出击，十分火爆的一个登场，但是温柔落地，各个城市政府政策其实手段给媒体传播的政策精神和最初我们老百姓感受到的政策的力度形成了强烈的反差。因此，这个市场刚刚陈院长说了，我认为是被“折腾”了一下。老百姓也被“折腾”了一下，整个行业也被“折腾”了一下，但是这个基本上已经过去式了。
但是下来第二个问题是房价继续上涨，价格越调越涨，越来越越调越涨呢？为什么房地产调控政策在控制房价方面始终没有得到老百姓的认可？没有得到一个预期的效果呢？我们先看一下价格情况，3月份本来是政策出台威慑力最大的一个时期，但是最后成交的结果来看3月份70个大中城市有68个新建商品房价格是上涨的，环比66个城市二手房价格是上涨的。抑制房价的效果不明显。4月份同比来看70个大中城市里面有68个是上涨的，二手房是64个是上涨的，从这两个月政策出台影响最直接和最显著的两个月来看，它的效果很小。
杭州的情况也是类似。在3月份成交量明显的高于去年，比1、2月份要高很多，4月份也没有停止下来，4月份仍然是在高位。成交的价格也是在稳步的提高。我们看到整个市区包含萧山、余杭签约的均价环比上涨了7.4%，这是一个比较明显的上涨。主城区均价上涨了9.9%，3月份政策出台，3月底政策落地，有细则出来，但4月份房价还发生了这么明显的上涨。这样一种情况表明，我们的“国五条”在政策温柔落地以后对市场的影响是没有抑制房价，没有起到抑制房价的效果，二手房的价格也是在3月份、4月份继续上涨。
我们现在就要讨论为什么房价“国五条”这样严厉了，可以说每一次都加码，每一次老百姓都给予希望，认为房价真要跌了，但是每次都适得其反，房价反而上涨，所以在国务院通知实施第二天3月2号，新华社发了一个新华视点，叫楼市十年九调，房价越调越高。为什么房地产越调越涨？这个过去我有一些分析，主要是从房地产市场本身来分析。从房地产市场本身来看的话我认为最主要的就是这个市场内在的供求关系是失衡的。而所有的调控政策并没有改变这种供求关系，甚至还加剧这个供求关系，就是供不应求。这个供不应求包括土地市场的供不应求，就是开发商多，拿地多，拿地的需求比较旺盛，但是政府出让的土地少，刚刚陈院长讲了，每年的政府土地供应计划都是完不成的，都是少供应的。我们开发商迫切希望拿到土地做项目，所以地价会上涨，这个过去十年基本上是这样。商品房市场在开发商拿到土地比较少的情况下，特别是优秀的区位地段的项目比较少的情况下，购房者的需求十分旺盛，购房者需求有很多的原因，既有消费的，也有投资的，但是我觉得都是合理的，都是有自己的理由的。所以商品房市场房价在上涨。房价跟地价相互促进，形成了一个房价和地价的互动和攀升。而所有的调控政策看到了这个问题，但是采取的措施并没有解决这个问题，甚至激化矛盾，就是越调越高，从商品房市场本身来看，这个不展开说了。
还有一个很重要的原因，就是经济的泡沫化，就是宏观原因，商品房以外的原因，就是整个宏观经济的事情，这个也是房价上涨一个基本的力量，或者是更深刻的一个原因。我们可以从三个方面来看泡沫化，这个泡沫化不是一个人造成的，而是中央政府、城市政府和老百姓一起造成的。中央政府在过去十年的发展模式的思路是什么呢，有一个总结叫增长靠投资，投资靠信贷，信贷靠货币。这在08年美国金融海啸出现以后十分明显，实际上我们学术界研究、政策研究一直在提，大概在15年以前就提出转化经济增长方式，要告别投资拉动，但是一直没有告别，反而越来越强化。投资谁来投资呢？就是通过银行的信贷来增加投资。银行信贷怎么样扩张呢，就是释放和发更多的货币，印更多的钞票出来。因此我们这两年学术界已经讨论十分激烈，就是流动性过剩的问题，我们M2本来是一个专业名词，现在成了老百姓的名词了，M2在00年的时候只有12万亿，现在是103万亿，这样一个增长速度就是宏观经济增长靠投资，投资靠信贷，信贷靠货币的一个循环和结果。而在这样一个循环导产业内部的情况是什么呢，就是我们的人民币对内的通货膨胀的压力和它的购买力的下降。这样的话老百姓需要有稳定的保值增值的途径，因此转入房地产的投资，我们拿到的信贷特别是一些处于垄断地位的，现金流比较充足，容易得到信贷的大企业，他也希望把这些资金希望保值增值，也进入房地产，这是宏观经济一个原因。而这个原因在调控房价过程里面是不断的强化，一点没有放慢，甚至不断在强化。第二个原因就是城市的增长模式，城市的增长模式是城市靠投资，投资靠土地，土地靠房产，城市政府是沿着这样一个套路在经营城市，在发展城市，并且在城市之间形成了一个激烈的竞争关系。你不这么发展你就落后，你落后了不仅城市的竞争力受影响，城市老百姓的福利受影响，城市政府领导的前途也受影响，所以城市对房地产是情有独钟。这种情况下，中央很多的调控政策在城市层面的落实就变得非常微弱，或者得到一些变通，是因为城市的增长模式依靠房地产和土地。
第三个最基础的层面就是从老百姓来看的话，在过去十年致富靠投资，致富看投资，投资看房产，房产看位置。过去我做过一些调研，同样是比如说现在50岁的家庭，大概是80年代初大学毕业，事业发展差不多，现在家庭财富的状况完全是看你投资的渠道怎么样，投资的策略怎么样，有没有投资首先是。第二个看你投资什么。投资房产的家庭它的财富远远超过了没有投资房产的或者是少投资的家庭。而投资房产要保值增值或者让资产更多的增加，关键是看你在哪里投资，你要在杭州投资，你要在上海投资，就比绍兴投资要好。你要在绍兴投资，就比在下面的新昌投资要好。这就是为什么一线城市、中心城市、大城市的房价不断的创出新高，涨幅最明显，这是老百姓选择的结果，而老百姓为什么这样一个选择呢，是整个政策系统、金融政策给它一些信号，老百姓是正确的，他的选择不能不能去指责他。这是我们感觉到房地产价格上涨的内在的机制和基本的逻辑，既有房地产市场内在的两个供不应求的原因，又有宏观上宏观经济的发展模式、城市发展模式和家庭发展模式共同作用的结果。
而我们的调控为什么陷入困境呢，我们没有解决这些问题，我们没有解决宏观上转变经济增长方式更多依靠内需、更多依靠消费拉动，更多依靠市场的力量，而是越来越强调利用政府的投资来拉动经济，显示出政府无可替代的作用，显示出政府十分的强大，我们可以让经济增长在8%以上。这样一些政策导向和思维模式就决定了我们房地产的外围宏观环境是刺激它的价格上涨的。从房地产本身来看的话，我们的调控过度注重短期效果，过度使用行政措施，政策的手段和中长期的目标是背道而驰的，这就导致我们的政策没有实效。所以现在房地产市场调控了以后土地市场越来越火，开发商已经意识到每一轮调控下来都是拿地的好时机。调控手段跟目标错位有很多方面，这里有几个方面，第一个抑制房价跟降低成本的关系，我们一直出台政策抑制房价甚至要让房价降下来，但是这些措施没有降低成本，反而是增加了成本。比如说我们不给开发商贷款，不给开发商贷款的结果是开发商更多从市场里面融资、民间融资，得不到银行贷款，得不到资本市场便宜的资金投入，所以就民间信托，信托为主导致的结果资金成本大幅度的增加，地价更是没有可能控制。税收，流通环节的税收不断的增加，因为这样可以降低房价，但事实上增加了成本。抑制需求，抑制需求很多政策措施事实上抑制了供给，比如说抑制开发商的拿地需求，就是抽紧信贷投放，抽紧资金。然后开发商在调控每一轮政策的初期都资金链紧张，少拿地，少拿地以后过年供给就会不充足，像北京我觉得这些调控的政策都是十分十分短视的措施。本来就供不应求，价格上涨的动力那么强大，结果你还不让开发商卖房子，这不是有意识的抑制需求，抑制供给和增加需求，只能是让房价上涨的动力更强。北京据说现在好不容易批出来的房子都是抢购掉了，还要走后门。所以完全是背道而驰的，不符合市场的基本规则的，但是我们的市长，我们的调控的领导为了说我今年房价不能涨，不管你怎么样，我就是不让你涨，你高了我就是不让你卖，这么简单就想把房价控制住，为什么这么水平的人还可以做市长？在我们社会主义市场经济搞了30年以后，说到底就是为了乌纱帽，我只要今年房价统计数据下来没涨我就完成任务了，为了这个统计数据做了多少假？骗了多少老百姓？所以这种调控的思路和模式是绝对没有出路。我们越来越不想把市场调节搞好，而是直接由市长说了算，直接希望总理说了算，而不希望市场说了算，这是显然是不符合国家发展的总体方向和战略的。等等，这些大家都看到了，就不说了。所以说我们的调控外围的环境是刺激房价上涨的，内部的供求关系是激化的。因此它的后果是可想而知的，只能是刺激房价循环上涨。
第三个问题就是下来怎么办？好在我们现在看到了希望，这个希望就是后“国五条”时期开启，中央已经十分明确提出要加快建立长效机制，而不再提让房价合理回归，而不再进一步的强化说你杭州市长就要把房价控制在一万五千/平米，这种行政命令的办法，而是希望建立一种长效机制。这个长效机制在中央高层已经十分清楚了，媒体现在十分困惑，李克强从来不说房价合理回归，甚至不说房价问题，就是因为他已经意识到原来的调控陷入了困境，或者是走入了死胡同。李克强担任总理以后第一次常务会议是在3月27号，或许今年的政府工作重点提出的思路很清楚，要稳增长，控通胀，防风险，推改革，促转型，这些是联系在一起的，从这五个方面的施政的理念来看，他是想告别刚才我们说的宏观经济发展的模式，也就是说增长靠投资，投资靠信贷，信贷靠货币。前三个问题都是与这个有关系的，通过房价和金融风险都是过度释放货币的后果，都是过度释放货币带来的宏观的重大的疾病。我是认为李克强总理开始可能宏观经济发展的思路有新的调整，宏观经济发展的战略模式会有变化，从它第一次国务院常务会议所传递出来的信息来看，我认为他是希望告别原来的模式，就是投资拉动、信贷投放、货币投放。而只要保持一个稳定的增长。
我们中央政治局在4月25号开了会议，一季度的数据完全出来以后，政治局常委会研究经济形势，提出宏观政策要稳住，微观政策要放活，社会政策要以拓展。并且提出了后面的政策通常考虑稳增长、控通胀、防风险，深化改革，促进转型和创新。这个意味着政府要放权，政府要把很多多余的功能收回去还给市场，还给市场的消费者、投资者、生产者。这就意味着我们的发展模式在发生变化，而这种变化我之所以说是后“国五条”时期就是说宏观经济发展的思路已经跟原来不一样了。更多的依靠市场，我们中央领导多次的提出要释放改革的红利，通过释放改革的红利来化解前一轮的这种膨胀，实际上房地产价格或者是房地产泡沫只是整个宏观经济泡沫的一个方面，一个缩影而已。要化解它得靠宏观经济整体的发展的模式发生变化。
所以后“国五条”时期的基本特点就是经济工作的总体思路和发展模式发生了变化。第二个是房地产调控的思维要有新的思维，这个新的思维就是注重建立房地产稳定健康发展的长效机制。而不是盯牢房价不要涨，不能涨，一定要控制住，问责制、行政命令。因为那个事实证明已经失效了，已经不能发挥作用了。所以这个大概就是新政府的房地产的基本纲领，就是继续搞好房地产市场调控，加快建立房地产稳定健康发展的长效机制，加强保障性安居工程建设。所以我们都觉得很奇怪，原来温总理是每次讲话必谈房价，现在李总理是从来不谈房价，这就是重大的转折，所以是后“国五条”时期。
长效机制是什么呢？我现在想大概是这么五个方面，第一个长效机制就是转变经济增长方式，释放改革的制度红利，发挥市场机制的作用。你要发挥市场机制的作用，你就应该让供求关系来决定房价，而不是让市长来决定房价。市长来决定房价他就是做数字游戏，他就是做表面文章，他就是看当下的数字。让市场发挥作用，你就不能简单地看房价，而是要看它背后的基本经济力量，基本经济规律，要调节供求关系。另外在宏观上就要控制货币流动性的释放，要控制通货膨胀，要控制整体的经济泡沫和资产泡沫，这个背景消除了房价更加容易稳定。第二个长效机制就是刚才我们秦主任讲的，推进新型城镇化，前面两位都讲到这个问题，我认为推行新型城镇化的关键或者对房地产来说带来的实质性影响是人口、土地、资金等生产要素的一个高效流动和资产化的配置。这个对我们房地产带来什么影响呢，当然是开辟了更广阔的发展空间，但是价格就会受到一个平衡和抑制。因为这个高效配比跟原来相比是一种新的，原来的就是行政配置，就是集中配置，集中向大城市流动，因为老百姓都知道大城市房价涨得更多。新型城镇化就是要让它双向流动，也就是说农民工进城了，你让他在城里面落户，他可以买房，也可以有住房保障。其他人想在小城市、村镇里面买房、买地也可以允许去买，而不是把小产权房一直打击下去，而是让它合法化，一旦这样的改革突破了，很多地方都在做不同的试点，这个资金就可以双向流动了，不是简单的向城里面集聚，而是集聚和扩散双向运动。只要有了这个双向运动，房价大幅上涨的影响就是釜底抽薪的作用，基本上消除房价大幅上涨的隐患，所以新型城镇化是长效机制的第二个内容。
第三个长效机制就是多层次的土地市场和住房市场，满足多样化的市场需要。这个多层次包括市区、高价、高端的别墅，应该放开它，应该让它得到它的发展空间，而不是一味的限制。小区的、低地价、低房价的通过刚才秦主任的公共服务体系、交通体系的完善，让它的宜居性也大幅度的提高。这样的话年轻人、新购房的群体也可以买到自己方便的房子，虽然他买不起市中心很贵的房子，但是在杭州、上海都有郊区普通的商品房，他可以买。另外还可以有集体建设用地上面的房子，它的价格就更低了。如果有了这样一个多层次的体系，那么高价、低价都有充分的供应，老百姓就不会造反。
第四个长效机制，就是透明的、公开、有序的房地产市场，全国实行联网，形成一个公开、透明、有序的房地产市场，应该让它在阳光下面运行，这些腐败、贪官没有存身之地。我们要进行房产税的试点或者扩大也是十分容易的。
第五是健全房地产税收体系，调节房地产投资收益，稳定市场预期。这年“国五条”通过媒体的传播，政策的初衷大概不是这样的，但是老百姓认为这下政府是要严厉征收个人房产交易的增值税，实际上最后没有，实际上是一个误读。但是各地都在讨论如何扩大房产税的试点，这是一个方向。我认为主要还是应该在存量环节上、持有环节上征税，另外应该是按照上海的模式，就是先定规则再征税，而不是普遍征税。我们可能还不存在普遍征税的条件和它的合理性。有了这样个透明的登记系统，加上收益调节的系统，房地产的投资收益就会定下来了，平均化了。这样的话社会资本向房地产过度集中的趋势就可以扭转，真正形成一种长效机制。
最后一个就是住房保证的全覆盖。住房保证体系全覆盖，中央也要求了，要覆盖到全体常住人口，我在前几年也一直提出这样的一种设想和主张。这个制度有了以后，特别是以公共租赁房为主的保证体系建立起来以后，基本上可以把存量住房充分的利用起来，把租赁市场的住房服务的供给充分的调动和发挥出来，让我们住房消费可以得到改善和满足，基本上可以防止房价大幅上涨。
这样六个方面的机制逐步建立起来，我想也就不用为房价过快上涨担心了，因此也就不需要总理每次开会都讨论房价问题了。这是我讲的长效机制。
谢谢大家。
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主持人：谢谢贾教授。论坛至此分别从宏观政策、主要城市的数据分析和浙江区域的房地产分析，由上而下，由远及近的分析，全面梳理当前我国房地产发展的大致情况，希望给大家未来的投资决策提供一些建议和参考，也体现了本次论坛的宗旨。
各位嘉宾，女士们、先生们、朋友们，今天论坛的演讲环节就到这里。下面是今天参展城市的项目推介，我们请演讲嘉宾退场，再次感谢秦主任、陈院长、贾教授的精彩演讲。
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