在宏观调控后，中国房地产市场又进入一个新的探索时期。宏观调控是为了引导房地产业向健康、有序的方向发展。但一些有关房产、地产的矛盾也随之浮出水面，如何解决这些矛盾？当今土地市场还存在哪些问题？作为国家经济的支柱产业--房地产业前景如何？针对这些问题，本网记者于2005年9月29日专访了原国家土地管理局局长、全国政协委员、中国土地学会理事长--邹玉川先生（以下简称"邹"）。

　　问：我国现在土地利用率较低，浪费现象十分严重，节约、集约用地的潜力很大，国家也大力推进节约、集约用地。您在一次会议上的讲话中强调： "土地资源是有限的，作规划、搞供应，一定要做到节约、集约利用，使经济良性循环，可持续发展。"请您谈一谈这项政策怎样做才能让这个目标落到实处？

　　邹：节约、集约利用土地，最主要的一条就是把节约、集约利用土地做为制定或修编土地利用规划的一条重要原则。规划做好了，节约、集约利用就有了基础。如果土地利用规划搞不好，就没有节约的基础，这是首要的。

　　 第二个就是要把闲置的土地充分利用起来。因为我们国家人多地少，要发展还要继续占地，要解决这些矛盾，就必须节约、集约利用。在这种情况下，我们再浪费这么多土地就不应该了，前些时候公布的数字是390万亩闲置土地，如果利用起来，这将近400万亩的土地作为建设用地，我看一两年都够了。

　　 再一个，现在已经形成的建设用地利用率低的土地也要充分把它利用起来。现在我们国家建设用地的利用率并不是很高，城市的建筑密度还是很低的，有些城市大花园式的厂房，花园式的大院等，农村的"空心村"也有不少闲置土地。把这些地方充分的挖掘出来，把城市的建筑密度提高零点几个百分点，就会增加大面积的建设土地。

　　 要解决这个问题，我的观点还是要采取市场机制的办法。打个比方就是你利用（土地）充分了，我给什么优惠。交出他的闲置用地，我给什么政策。不交出来，我又有什么政策调控。要从机制上解决这个问题，提高土地利用率就比较能够逐步实现了。当然了，要提高的话也不是一句话就能提高，还需要一个过程。

　　 我看这几个方面，一个利用闲置土地，一个提高土地利用率以及采取市场机制调整的办法，一般就能够解决这些问题。这样既能够满足我们农业发展的需要，也能够满足我们国家经济发展的建设用地需要。

　　问：上世纪90年代，国家对房地产实行了第一次宏观调控。您曾说过"没有那次宏观调控和回归，就不会有90年代后期房地产业复苏和复兴"。事隔11年，中央今年提出的新一轮房地产宏观调控政策，目的同样在于呼吁房地产市场的理性回归。请您谈一谈本轮宏观调控的效果主要体现在哪几个方面？

　　 邹：这次宏观调控的结果，就整体来讲促使我们国家的经济朝着良性循环方向发展，避免重复的、低效率的项目建设。对房地产来讲，当然城市发展，居民需要住房，这个还是要占用一部分土地的。问题是你占用的结构，就搞房地产来说，首先是满足居民的住房需要呢？还是首先满足少数人过分宽敞的享受呢？恐怕主要还是首先满足居民的住房需要。比如说：好多地方的别墅并不是一年四季都有人住的，有些个一年也就是一两个月、两三个月有人住，其他时间就没人了。这样利用率就很低了，这就要调整，所以现在就暂停了别墅用地，加大了普通住宅的供地量。我认为随着调控措施的落实会促进国家房地产业的良性循环。这既能够符合市场经济的规律，又能满足广大人民的需要，我想调控最终会达到这个目标。


　　问：那么这次宏观调控能否再次带来"房地产业的复苏和复兴"呢？

　　 邹：应该是没问题的，因为通过这次调控，是把不符合发展规律的东西，不能促进经济良性循环的东西，不适合我们国情的东西，把它控制住，把适合我们国情的。符合人民利益提倡起来，促使其发展起来。当然，它就会复苏了。另外，从整个经济发展来看，我们国家的经济发展还是一直往上走的。这样的话，经济发展了，我们的人口，特别是城市人口，随着城市化进程还要增加。人口增加必然需要住房，住房的需要本身就是发展房地产业最基础的东西，没有需要就没有发展。正因为有需要，它才能够开发，才能够推销，才能够有市场。我们国家的需要量还是很大的，那么经过调控，把不应该，不健康的东西剔除，把一些符合人们需要也符合国家政策的东西大量扩展起来。当然会走上健康发展的道路。

　　 问：根据本网的调查数据显示，宏观调控后各地的房地产市场都有降温的趋势，这一点证明了宏观调控起到了明显的成效。但同时，土地流标现象也屡见不鲜。就目前的形势来看，政府应如何化解这一问题？您认为目前土地市场还存在哪些问题和困难？

　　 邹：这跟我上两个问题是有很大关系的，就目前而言，某些地区出让土地有些流标的现象应该是非常正常的，因为一个新的政策出来以后，可能会对产业造成比较大的影响，因此其中涉及到的开发商或投资者，他得要审时度势，这是可以理解的，这正好是避免了他的盲目性，逐步走向了比较理性的方向，根据我刚才谈的第二个第三个问题，我们国家整体是往前发展的，前面说的这些有个别地方流标，我看是少数的，甚至是个别的或者是暂时的现象。有些城市在土地出让方面从长远来看，现在照样还是很活跃的，这是市场回归理性的一个必然过程。

　　 土地市场现在的核心就是规范土地市场。现在土地市场经过几次基本的整顿都比较规范了。但规范土地市场还要深化。比如说现在是经营性用地进入市场现在主要还是采用招标、拍卖、挂牌三种方式进行。今后的话，凡是经营性用地包括一些经营性的工业用地，都要逐步进入市场！只有这样市场机制才能够真正起到土地资源配置中的基础性作用。另一方面我刚才讲就是要节约、集约利用土地，也需要采用市场的手段去调控它，使他向着节约、集约的路子发展，这都是应该做的，当然需要完善和解决的问题很多，但总体上应该是这样深化。

　　问：按照有关部门设计的税改思路，"明租、正税、清费"将是房地产税改革的基本方向。其中"明租"提出要将土地出让金收取方式从一次性收取改为分年收取，使其作为地租的性质更加明确。您认为这项措施是否具备可行性？它将对房地产界和政府财政产生哪些具体的影响？

　　邹：这个问题，目前正在讨论中，观点不太一样，有的学者或研究人员认为土地出让一次性收费存在不少弊端，比如说有人认为抬高了城市化的门槛，培养了一批侵吞全民资产的富豪，倒了一批有审批权的官员，这种观点的意思是一次性出让使今后产生的级差地租都归了经营者和使用者了。

　　 另一种观点对部分政府机关的人员就是认为年租太复杂，收取起来成本太高。不过我个人认为，从市场化的深度发展要求来说，年租制是需要推行的。市场经济发达的国家年租制能够实行，我们正朝着市场经济走，为什么我们不能实行呢？关键是应该吸取发达国家的经验教训，逐步把成本降下来，采取一些措施逐步把市场规范起来，当然这需要有个过程，它是市场的一种形式，一种手段，还需要有个磨合的过程。我个人还是比较主张逐步实行年租制，这样房地产商的压力减轻了，成本降低了，房价也不会一下提高了。

　　 这一点我看会有阻力，我估计如果我当市长的话可能也不大赞成，为什么呢？这有个本地的利益机制问题，城市急着要发展，这就要大笔的资金。采用年租制每年收上来的钱比一次出让少，对于急于发展的同志讲，它解决不了大问题，所以他们可能还是情愿出让。通俗的说，他认为它捆不起来办不了大事。对财政有影响政府就不愿意干了，他要办大事。

　　 这个影响（指土地出让金分年收取对房地产界和政府财政产生的具体影响）我的观点还是好的影响比较多一些，因为现在咱们不少的人都是比较着急，考虑量体裁衣，有多少钱办多少事！循序渐进嘛，不要现在不具备条件，办不到的事情你非努力去办，那就出现后遗症了。

　　邹玉川，男，汉族，1936年9月出生，河北晋川市人，大学本科学历。1958年12月加入中国共产党。1959年考入陕西师范大学学习。1963年分配到五机部五院工作，先后任干事、人事科负责人、副院长、副书记（其间在中央学校机关分部学习一年）；1983年调兵器工业部办公厅，曾任办公厅党委副书记、副主任、主任。1987年调国家土地管理局任副局长、党组成员、副书记。1993年至1998年任建设部副部长、部党组成员，兼国家土地管理局局长，局党组书记。全国政协第九、十届委员。现任中国土地学会理事长。北大、南大、南农大土管学院兼职教授。

(二00五年九月二十九日于杭州)