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房地产“浙江现象”的内在动因
——浙江房地产业30年回顾及前景展望
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2008年，对中国来说是不平凡的一年，在改革开放走过30年的今天，中国的社会经济和人民生活都取得了翻天覆地的变化，而与此同时，我国的房地产业也历经了30年的风云变幻。30年间，中国房地产突飞猛进，圆了无数国人的安居梦，也改变了中国人的生活，改变了中国的城市。
自1998年开始，至2004年浙江省的房地产业出现持续、快速发展，全省房地产市场购销两旺，人气很足，被业内人士称为房地产的“浙江现象”。
 那么，在经历了2008年全国的楼市“动荡”后，浙江的房地产市场前景又将如何？房地产的“浙江现象”能否持续？它的内在动因又有哪些呢？本网于近日特别专访了浙江省房地产业协会会长唐世定，就上述问题，以及2009年浙江房地产业的整体趋势请他跟我们谈了自己的看法。
本网记者：先请您用简短的话语，给我们大致勾勒一下浙江的房地产业在近30年来的发展轮廓吧。
唐会长：改革开放三十年以来，特别是在邓小平同志1980年发表关于建筑业和住宅问题的谈话和1992年南巡讲话以后，随着城镇住房制度改革的深化，中国的房地产业发生了翻天覆地的变化。1980年开始，浙江省部分市县率先试行公有住房出售的改革，1992年房地产开发市场化步伐大大加快，1998年底，全省停止了住房实物分配，1998年至2004年房地产业随之出现持续、快速发展，全省的房地产市场购销两旺，人气很足，被业内人士称之为房地产的“浙江现象”。目前，虽然我省的房地产市场已经步入调整期，成交量减少，但一些品牌企业的楼盘依然热销，全省房地产市场相对比较平稳。浙江房地产市场前景总体看好！
本网记者：您说的“浙江现象”，如果浙江的房地产业要持续这种健康发展，它的内在动力有哪些？
唐会长：内在动因概括起来有五个：
第一是：改革推动。浙江人对于住房是商品的观念确立得比较早，特别是温州等地的老百姓住房消费的理念比较贴近市场。各级政府在实施提租、出售公房、建立住房公积金制度等房改措施时，几乎没有遇到什么阻力。1997年省政府颁发《浙江省关于进一步深化城镇住房制度改革实施方案》后，全省各地即停止福利分房，激起了群众的购房激情，促进了住宅与房地产业新一轮的发展。与此同时，浙江省城镇国有土地使用权的改革先行一步，比较规范。1993年9约浙江省人大常委会通过和颁布了《浙江省房地产开发管理条例》，该条例是全国第一部省级人大颁布的房地产开发管理条例，对房地产开发规划，房地产企业的设立与管理，房地产开发项目所需土地使用权的获取都作出了明确的规定，如“房地产开发项目所需土地使用权通过出让方式取得的，一般应采取招标或拍卖方式。因特殊情况通过协议方式出让的，应经上级人民政府批准。”根据条例规定，各地又进行了成功的探索。杭州市在全国率先建立土地储备中心，实行土地储备制度，为“招拍挂”做了不少基础工作，并在其他城市推开。随后，浙江省人大又对条例修订了两次，为全国开发管理条例形成作出了贡献。不论是住房制度改革还是土地制度改革，浙江坚持大胆探索，令行禁止，有效地保证了浙江房地产业的健康持续发展。
第二个是：需求拉动。改革开放以来，浙江社会经济良性发展，居民收入快速提高，为住宅与房地产业的快速发展奠定了基础。1978年浙江省国内生产总值为124亿元，1998年增长到4980亿元，2007年增长到18638亿元。1998年全省人均GDP为11230元，2007年提高到37128元。2007年城镇居民可支配收入达到20574元、农民人均纯收入连续23年列居全国各省区第一位。
1998年，浙江省第十次党代会上作出“不失时机地加快城市化进程”的重大战略决策。率先制定城市化发展纲要，科学编制和修订城市城市规划，合理调整行政区划，制定落实配套政策，从而使人口和产业迅速向城市集聚。1998年城市化水平为36％，2005年提高到56％，2007年底，全省常住人口居住在城镇的占57.2％，扩大了城市居民的住房需求。随着城市化进程的加快，包括基础设施的建设投资迅猛增长，全省许多城市积极进行旧城改造和新区开发，扩大了房地产市场的需求。
事实证明，改革开放以来，浙江的房地产市场发展是基本健康的，其中需求是决定因素，需求中有自住需求，包括新置业和改善型需求，还有因城市基础设施建设和旧城改造带来的住房需求，也有投资性需求，这些需求促进了浙江省的房地产市场购销两旺。
第三个是：政府带动。房地产业是国民经济的支柱产业，政府对市场的引导和带动是十分重要的。我省各级政府在对房地产市场的政策取向上，立足于行业平稳健康发展。1997年，为了促进住房成为新的经济增长点和消费热点，省政府出台《关于加快住宅建设，促进住宅流通和消费的通知》，提出了10条政策措施。随后，省住房改革委员会出台《浙江省房改房进入市场试点暂行办法》，逐步开放二手房市场。同年，省财政厅下发《支持促进我省住宅流通和消费有关契税改革问题的紧急通知》。由于各项政策到位，特别是浙江省各级金融机构认真贯彻执行国家扩大内需的各项方针政策，成了我省房地产业快速发展的强大支撑。
2004年上海、江浙一带不少城市出现了市场过热、房价上涨过快的势头，省委、省政府出台一系列宏观调控政策，先于全国进行调整，随后，认真贯彻“国八条”、“国六条”，提出“稳定房价、加强保障”的工作方针，坚持“以居住为主、以市民消费为主、以普通商品房为主”的住房政策，基本实现了“稳定房价，稳定供给需求，稳定消费预期和市场信心”的工作目标，保持了房地产市场相对比较稳定的发展态势。全省房地产投资和投资性购房得到遏制，自住消费成为市场主流，房价增幅回落。房地产市场转型调整步伐加快，呈现出由投资市场向消费市场转变，由卖方市场向买方市场转变，由短期投资为主向长期投资为主转变，以土地赢利为主向以产品竞争力为主转变。房地产市场供需关系格局发生了明显的阶段性变化，房地产市场竞争规律和价值规律作用开始不断发挥。
2007年第三季度由于受全国“钱松地紧”的影响，我省首次出现了房价过快上涨的情况，增加了2008年房地产市场的不确定因素，加重了宏观调控任务。对此，省政府一手抓保障，与各地签订了责任状；一手抓市场稳定，房价出现了理性回归，同时政府在这轮宏观调控中提高了驾驭市场的能力。
2008年10月，省政府为应对国际金融危机对我省经济带来的不利影响，促进房地产市场平稳发展，确定“加强保障、稳定市场、促进发展”的工作方针，努力实现“在加强保障中促进市场稳定，在稳定市场中促进行业发展”的目标。杭州市人民政府出台了关于促进杭州市房地产市场健康稳定发展24条意见。
政府带动不仅在政策层面上引导市场健康发展，还根据房地产开发存在的问题，抓好试点，以点带面，示范引路，为了提高住宅建设的质量，湖州市政府从1992年10月开始住宅小区试点，试点小区马军巷小区荣获国家最高奖项——鲁班奖，东白鱼潭小区以一流的规划设计和一流的建筑质量荣获2000年“迪拜国际改善居住环境最佳范例奖”，小区接待业内人士参观考察上万人次，推动了全省住宅建设水平的提高。杭州市政府总结绿城、南都、金都住宅试点经验，于1999年提出“住在杭州”的城市住宅品牌，通过几年不懈努力取得明显成效，2002年杭州市人民政府荣获联合国人居奖。
第四个是：企业主动。企业是房地产开发的主体，浙江省房地产经济中民营经济成份为主，国有企业改制进展顺利，灵活的运行机制，提高了作为开发主体的企业主动性。浙江省房地产企业坚持走房地产品牌创新之路，涌现出一批强优房地产品牌企业。
前一段时间，面对楼市成交萎缩、销售滞缓，加上紧缩的货币政策，使得一些企业资金链紧绷。浙江开发企业不怨天尤人，而是苦练内功、创新发展，像绿城、坤和、滨江、金都、万科、南都等企业在这轮房地产宏观调控中大有“强者更强”的态势。他们的楼盘“淡季热销”，经营业绩也逆势而上。今年上半年，绿城39个省内外在售项目共完成合同销售4380套、面积60.70万平方米、金额72.9亿元，如期完成上半年的计划指标，集团销售额为近三年同期最好水平。
浙江省房地产企业坚持在“注重品质、追求品牌”上已经走出了一条有浙江特色的路子，为房地产浙商大全国市场开拓奠定了基础。
（本网记者：那么浙江房地产企业的创新具体有哪些体现呢？）
一是理念创新。对于企业的经营来说，理念的创新比经营手段的创新更重要。浙江房企品牌建设之所以能够取得成功，其根本原因在于理念的创新探索和成功运用。绿城等一批意识超前的企业已经以“创造城市美丽，提高城市品质”为己任，将房地产业的发展同城市化的发展进程、人民生活水平的提高、文化的发展紧密联系起来。这种营造城市品质的理念赋予企业更长远的眼光和更明晰的方向。
二是产品创新。产品以品质为核心和基础。企业要壮大，必须坚持“以人为本”，不断地进行产品的研发和创新，提高住宅品质。产品创新还体现在对科技的使用上。以金都房产为代表的一批优秀企业提出了“科技引领未来”的理念，将新技术、新材料融入产品的设计和建设当中，倡导环保节能型房产品，成立了科技研发部门积极对新产品进行研发，从而提高整个行业的科技水平。
三是服务创新。在产品日趋同质化的时代，我省许多房企开始将目光转向服务的创新。企业从售前、售中、售后提高服务质量，进而提高品牌价值。企业建立完善的售后服务系统，对客户在入住后出现的各种问题进行处理，同时将投诉的热点问题整理反馈给相关的设计、工程、营销部门，积极采取纠正预防措施，致力提高顾客的满意度。
四是营销创新。随着房地产市场由卖方市场进入买方市场，企业实现了“以产品为中心”到“以消费者为中心”的转变，许多企业建立了消费者俱乐部以实现体验式营销、异地营销、事件营销，现房或准现房销售也成为许多公司采用的新的营销模式。
五是管理创新。许多房地产企业往往在多个地区拥有多个项目，这就需要完善的管理机制和公司治理结构。我省房企导入了ISO90001质量体系认证、CRM系统等，完善的人才体制，重视人才的引进和培养，培养一批优秀的项目人才，使他们在公司对外开拓、品牌延伸的过程中起到了中流砥柱的作用。
基本就是这五个方面的体现了。
再回到刚才说的，房地产“浙江现象”的第五个内在动力是：行业助动。
行业协会是市场经济体制中不可缺少的重要组成部分，它在沟通政府和企业中发挥了桥梁作用。长期以来，浙江省房协认真履行行业协会“自律、代表、服务、协调”的基本职能，充分发挥协调市场主体利益、规范市场经济秩序、促进政府职能转变的作用，为促进我省住宅与房地产业持续健康发展作出了积极贡献。
浙江省房协在这方面概括起来有五个的做法：
一是提出政策建议，反映企业呼声。协会组织会员单位参与讨论，审议浙江省人大、省政府制定、颁发的房地产法律法规，逐章逐条进行读议，提出修改意见和建议，对我省相关的房地产工作依法实施、有序发展起到了积极的作用。
二是提倡服从大局，宣传调控政策。协会及时在会刊上刊登国务院、省政府有关房地产业宏观调控的政策法规，定期召开会员单位会议，从建设和谐社会大局出发，坚持宏观调控政策方向不动摇，坚定不移地落实各项各项调控政策措施。
三是提供购销平台，举办房产展销。在国家对房地产市场宏观调控形势下，为了进一步稳定房价、稳定供给与需求，稳定消费预期和市场信心，浙江省建设厅每年主办一次房地产博览会，具体由省房协等单位办理。自1996年开始举办的15届房博会是省城杭州房地产市场的盛会，其规模之大、组织之完备、影响之深远成了浙江房产市场一道亮丽的风景线。
四是提高研究水平，服务政府、企业。为了进一步提高驾驭房地产市场的能力，为政府出谋划策，也为企业决策服务。近年来，协会与省建设厅职能处室、高等院校、研究机构、企业合作，联系行业的热点难点问题开展课题研究。
五是提升创新能力，打造“浙商”品牌。浙江房地产业近年来一直保持强劲的发展势头，为了推动房地产开发企业能够做强做优，发挥品牌效应，打造房地产“浙商”的知名品牌，向省外开拓市场，省房协将绿城等50家强优房地产企业老总撰写的开发经验、管理的新理念、新观点、新举措、新做法的文章集结成册，出版了《创新品牌之路》一书，以探索房地产企业在宏观调控的背景下，如何注重品质，追求品牌，求生存、求发展，走出一条做大、做强、做优的创新路子。
借着改革开放的日益推进，凭着支撑浙江房地产的内在动力，一些已形成良好品牌的浙江开发商正在向省外开拓市场，使浙商品牌得以扩张和延伸，使房地产的“浙江现象”在全国开花结果。
本网记者：最后，请您从宏观政策、房价等方面，给我们大致预测一下明年浙江的房地产市场前景吧。
唐会长：现在中央大的方针政策调整，施行稳键的财政政策、积极的财政政策，原来是从紧的货币政策，现在是适当宽松的货币政策，这个当中调整以后呢，楼市也相应的做一些调整，原来的调控，房价高涨，现在成交量上不去，房价也有些混乱，所以央行和财政部出台了一些政策，政府马上就行动了，努力促进消费。地方政府根据各自的情况，出台了很多稳定楼市的措施，这些对未来的房市会逐步的有一些影响，因为政策一出来，可能要立竿见影也难，群众心里有个过程，现在呢，还是“过冬”吧，成交量还没有上去，但是呢，人们的心情有了一些变化，预期有了一些变化，估计到明年会逐步逐步的好起来，消费预期变化，信心也有了变化，销售逐步逐步的会好起来，成交量也会逐步逐步的上升起来。这可能还需要有个过程，我们还要进行一些观测。
我们分析浙江的房地产情况，下一个周期的上升要到2010年，目前还是稳定为主，理性会慢慢表现在新盘。新盘可能会低些，老盘呢，会看情形组织一些优惠、促销活动，对后期的服务做一些改进，来稳定整个销售的信心。
（本网记者：那么您对于当前的土地市场及地价怎么看呢？）
地价也是需要一个过程，地价和房价是联系在一起的，整个楼市预期看好，地价要上升的，地价上升快也影响楼市，整个成交量下去了，地价也回落了。楼市跟土地市场一向是关联的。
从长期来看，到2020年吧，我们中国的城市化这个快速推进期还存在，城市化进程快，当地需求就旺，这一点，我看业内也好、社会的这些专家学者也好、社会的看法也好都是一致的，长期看好，大家可能对于现在这个短期情况怎么样变化，各方观点是不一样的。
唐世定会长简介：
原任浙江省建设厅副厅长，现任浙江省房地产业协会理事长。1992年后在任建设厅副厅长期间，负责浙江房地产业工作，现任浙江省房协理事长，对房地产浙江现象曾作比较系统研究，撰写了"浙江房地产业成长模式和发展趋势"等文章。
二00八年十一月二十四日于浙江
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