第十一期
>>
现有政策是“补药” 我们还需要更多利好
——本网独家专访基强联行投资管理有限公司董事总经理陈基强
本网记者：基强联行自成立以来，在房地产行业投融资方面有哪些成功经验？当前的主要任务和目标是什么？
陈总：
基强联行成立之初的定位就是房地产投行，所以我们很早就进入了房地产的生意。最早的国际机构进入中国，当时就是麦格理，我在以前公司为他提供顾问服务，那时在上海做的叫“澳丽花苑”，当时我负责他销售，现在麦格理在上海做的叫“澳丽印象”，由我的基强联行团队负责销售。我们很早就帮助国际基金做国内项目的代理和服务。
而真正大影响力的就是上海永业和摩根士丹利、雷曼兄弟的合作，我们也很痛心的就是雷曼兄弟的破产，因为他们是我们带进中国的，我们把雷曼兄弟引进来，在上海的卢湾区做了一个项目叫永业二期，这个项目是卢湾区的区属企业永业跟两大投行做的，现在差不多做完了。此外我们做了非常多的合资，像北京的天鸿跟瑞信，这个项目也很成功。
第三部分，就是买卖物业，像我们替业主将中央公寓的四栋写字楼卖给摩根士丹利.价值8.7亿，另外我们也帮花旗在徐家汇区域购买漕河泾苑，帮中信资本在普陀区购买两栋写字楼…等等，这些都是我们在做的买卖。
最后，现在我们在做的，就是人民币基金。我们现在帮一个世界五百强的公司，我们打算组织一个商业基金，大概是20-30个亿的人民币，主要会收购市中心的商业物业，还有类似于易初莲花、沃尔玛这些物业。区域选择上基本定在长江三角洲和环渤海区域。
目前我们的业务主要分为四大块，一个是整栋物业的买卖；第二个是土地跟基金的合作；第三个是在一定的情况下，我们组建一个平台，成立一个基金；最后一个是我们跟瑞信在做一个工业基金，大约投3亿美金的工业基金，然后准备三年后去海外上市，另外呢，我们做人民币准REITS房地产基金。
我们的客户几乎就是全球最大的投行，国际基金进入中国有60%以上都是我们的长期客户。我们是国际基金跟国内开发商跟土地合作的一个平台。过去四年，我们搓成的交易在300亿人民币以上。
我的目标就是做成中国的摩根士丹利，我想做的就是源自于上海的一个国际性专业的房地产金融服务机构。将国际资源与国内资源做一个整合，然后帮助房地产业发展。
近9-12个月的目标是，建立一个国际性机构管理的人民币商业基金，大概20-30亿人民币，我们现在正跟中国两个大的金融机构谈合伙人结构。
本网记者：您如何看待此次全球金融危机对于中国的影响？尤其是对于房地产行业的影响？
陈总：
由美国引发的全球金融危机已经引发了全球性的骚动。发展到现在这个局面，美国经济首当其冲，受到重创。其一是实体经济的层面，以汽车业为例，曾是美国车业三巨头的通用、福特、克莱斯勒近来都连连亏损，濒临破产。其二是虚拟经济的层面，以资本市场中的银行业为例，自9月15日美国雷曼兄弟公司宣布破产以来，另外两大投资银行高盛和摩根士丹利纷纷转为银行控股公司，华尔街危机愈演愈烈。
在世界经济一体化的背景之下，强势的传导效应使中国经济也受到波及。
一方面是GDP。今年三季度，中国GDP增长率首次跌破两位数，为9.9%。而预计明年我国GDP增速可能为8%。
另一个很重要的，就是失业率在明显增加，其中，为数庞大的农民工是中国出口企业人力资源的支撑力量，也是此次金融危机最直接的受害群体。人力资源和社会保障部（下称人保部）12月初完成的一份《金融危机对就业影响最新数据调查报告》（下称报告）显示，截至11月底，十省份农民工返乡数据总计有485万名，占2008年9月底外出务工人员的5.4%。十省份主要是四川、重庆、河北、安徽、江西、河南、湖北、湖南、广西、甘肃等劳动力输出大省。此外，人保部对广东、上海、江苏、福建、山东等五个劳动力输入大省份企业减员情况的调查显示，截至11月底，上述五省份企业解除或终止劳动关系总计245万人，占本地企业从业人员总数的5.2%。同时该报告称，同期企业新招人数266万人。
其实，当前对中国，失业率的影响才是最重要的。
而其他方面，像外贸，如上图，2007年，中国保持美第二大贸易伙伴国的地位，中美外贸依存度达11.4%，美国经济的低迷使中国对美国的出口大幅萎缩。外贸一直是中国经济发展的主要引擎之一，然而今年上半年出口实际增速已降至11%，远低于去年20%的增速。欧美等进口大国的经济衰退必将进一步影响中国的出口量。
房地产行业，H股上市的中国房企受到的影响尤为重大。其一，从2007－11－20到2008－11－20，整1年间海外房地产类H股经历了大幅缩水，市值缩水都超过了75％，有3只股票市值缩水超过了90％，分别是合生创展，富力地产，合盛高置地，其中合生创展缩水高达到了92％。其二是公司债的潜在危机，目前H股上市的房地产企业发行的公司债，其发行价格仅有票面价值的30%-40%，这将随时引爆破产危机。因而，这些房企基本都已经失去了融资能力。
在金融危机之下，房地产业的不景气是众所周知的。全国房价正在加速下滑，今年11月，全国70个大中城市房价同比上涨0.2%，涨幅比10月低了1.4个百分点；环比下降0.5%。深圳、广州和南京分别以-18.0%、-8.8%和-5.2%（同比）位列全国领跌前三名。整个房地产市场弥漫着浓厚的观望和调整气氛。
本网记者：您认为此次美国的金融危机持续的时间将有多久？中国经济是否已经迎来最困难的时期？
陈总：
美国的次按危机离彻底解决还远，但是在次按背后，还有信贷危机的影响，在美国，它要刺激房地产，但因为房地产已经成熟，把一批没有购买能力的人纳入了市场，增加市场宽度，而这个一旦不行之后，开始倒闭的就是投行，之后就是传统银行。甚至还可能有信贷违约掉期市场（CDS）和信用卡拖欠危机，这些危机的影响就不可同日而语了。
在各项重大救市措施的积极引导下，市场正趋于稳定，经济也暂且停止下滑，现有的危机似乎已经到底了，但是这个底不是V型的，却是U型底，所以，深陷U型衰退期的经济走势相当关键。乐观的一面，如果CDS等更坏的危机没有发生的话，未来2-3年的过渡期，可以依靠生物科技、低碳能源等高科技产业作为全球经济的增长点。可是，一旦CDS危机发生，全球经济将彻底崩盘。CDS市场总值是62万亿美元，假设其中有20％的违约，那么就有12.4万亿的违约，这远比次贷危机的影响大得多。这个影响更大，这个就是全球性的影响，这个对实业的影响是难以估计的，像汽车业。
如果说这次危机将持续多久？那要看CDS、实体经济以及背后相关产业、金融产品等等这些是否会在今后一段时间出现大的影响，假如这么不发生，那么我估计两三年差不多了，假如发生了，那这个就很难说了。现在各国政府都很留意这个，希望不要发生这些更大的影响。
中国现在的经济还不是最坏的，受到信息反应滞后的影响，现有的外贸额还在依靠前阶段的贸易订单的支撑。金融危机全面爆发后造成的订单恶化，将在明年1-3季度反映出来。如果在这段艰难的时期内，4万亿的救市政策产生效果，外销带动内销，中国经济就可以顺利度过难关。但是，如果4万亿收效甚微，那就另当别论了。
本网记者：您认为当前“四万亿”举措是否能够起到真正拯救楼市的作用？您有哪些政策建议？
陈总：
4万亿的救市政策，从本质上讲就是政府通过其自身的财政消费来刺激投资，拉动GDP的增长。因而对于整个经济基本面而言是有益的。
但是当问题细化到楼市的层面上时，就没有那么简单了。
4万亿的救市政策涉及诸多行业领域，从房地产的角度来看主要分为两类，一类是改善基础设施环境的铁路、公路、机场等交通工程建设，以及电站等设施的投入上，另一类则关乎民生的安居工程、医疗文教、节能环保等。显然，前者将通过优化房地产市场的外部环境，直接刺激楼市，提升房价；而后者的主要作用则是为消费群体减少“后顾之忧”，提供强有力的生活保障，增强民众对于市场的信心，有余力去惠顾楼市。
但是这里面有一个问题，就是医疗、教育改革这次也捎带上了，这两个问题已经说了十几年了，一直没有得到很好的解决，因为有很多深层的东西在其中，而如今又将其放在一起弄，是否真的应付得过来呢？
最后，我举个例子，上海救市的“14条”，里面有三条我觉得非常有价值。
第八条（购买自住普通住房的，住房公积金贷款最低首付比例调整至20%……）。将住房公积金贷款首付比例降下来，这将有利于购房人群的数量扩大。第十一条，加大市中心改造的力度。把市区改造之后，这些人拿了钱，因为已经习惯了城市的生活，他会拿这钱在周边附近买二手楼。二手楼被买走的那批人，就有钱买新房子了。第十二条，政府通过购买，增加廉租住房房源。基础的买家开始涌现，慢慢就会有了跟风。
但这几条还属于中型的药。现在出的是“补品”，但我们需要的是“猛药”。假如真正要救市，我有几个想法：
第一点就是刺激非需要的人去购买，刺激价钱不敏感的人去购买。这样把市场的信心带动起来。举个例子，就像杭州出的政策一样，把户籍放开。
第二，应该把商业物业全面向外资购买者开放。商业物业其实对普罗大众的生活影响不大，但它可以很快地把市场购买气氛引起来。
第三，政府要有明确的态度：在中短期内保持房地产的稳步增长。稳步增长指的是CPI加利息，这就是每年每个业主的成本，所以每年房子有10%左右的升幅是合情合理的。以这个作为政府的目标，广泛宣传，这样大家就觉得自己的资本、退休后的生活有保障了。
第四，一定不能让大型的开发商“死”。假如它一“死”，等于雷曼兄弟与贝尔斯登“死”一样，并不是他一个人的问题，是他“死”了之后的骨牌效应。
如果去查一下中国在H股上市的房地产发的公司债券，大概100块在卖30，40块；股票跌到了净资产，在技术上他分分钟有可能破产，这是非常危险的信号。
我觉得真正的猛药，就是退税政策。即在上海地产最低迷的时候，就出了退税政策：购买房子，五年之内个人所得税可以抵扣。这样，我有两个选择：要么交税给你，要么买套房子，我为什么不买呢？只有把不需要买房的人，对价格没有这么敏感的人，本来不是你需求的人，把他们的意欲激发出来，先让这些人进去买了，把市场气氛变暖了，然后旁边的人就会跟进来。
本网记者：金融危机中对于房企来说是否只有危机？如何在当前的市场环境下寻求发展机遇？房企该怎样“过冬”？
陈总：
2008年我国房地产行业资金出现了巨大的缺口，约达7000亿元。为了走出资金缺乏的困境，近一个多月内，共有14家房地产企业向上海联合产权交易所提交了股权转让申请。
重重危机之下，是不是还存在什么契机呢？房地产市场在调整期恰逢金融危机突袭，可以加快市场的调整步伐，促使开发商提高新建楼盘的性价比，推动市场更健康地发展。只有市场自身比较健康和合理了，开发商个体的未来发展才会富有前景。
随着各项救市政策的出台，开发商要在淡市中迎合市场变化，化被动为主动，寻求突破。等着政府救市，不如主动自救。在当前这一供大于求，同质化竞争严重的市场背景下，开发商要及时调整预期的利润目标。
现金流是最重要的,在融资无门的情况下，一方面要控制或者减缓开发进度，使得现有点资金链可以更好得运转，另一方面可以把现有的优质物业尽快变现，为未来的发展预存资金链，毕竟幸存者才是最后的胜利者。
从长远来看，要积极拓展多元化融资渠道，对于已经在H股上市的公司而言，可以利用受国内政策影响不大的国外银行的贷款；对于持有土地的开发商而言，寻求基金的合作开发，不仅能解决融资问题，又能将100%的开发风险降到50%；对于想去海外上市的企业而言，则可以引进策略性投资者，建立起3-5年的长期合作关系，充实资本金。其他的融资渠道还包括人民币基金、信托、夹层贷款、可转换债券等。
最后，开发商的业态结构很重要，单纯依靠物业买卖是无法长久维持固定现金流的，因此在企业运作良好时，必须持有一部分租赁物业来创造更多的价值，作为支持现金流的基础。
多一份忧患之心，突逢寒冬时就能多一份幸存的机会。
本网记者：请您就房价、交易量、企业资金、宏观政策等方面预测一下2009年的房地产行业发展趋势。
陈总：
趋势方面，第一个关于房价。其实我们的房价水分最大的时间是去年下半年，所以2009年的房价会把2007年下半年的房价水分挤掉，然后房价回到2006年底到2007年上半年的水平，最多在10-15%的波动范围内，降的可能性大一些。比如说上海，曾经一度卢湾区房价卖到12万，其实它2007年的时候应该卖7万多一平米，现在呢就挤回去7、8万。那个时候的价钱是有交易量的价格，而2009年的房价应该就是在2006年底2007年上半年房价的基础上最多有一个10-15%的波动。太大的波动也不会产生。
现在中国的房地产最大的问题就在交易量。现在我们大多数的城市交易量都跌了很多，有的在50%以上，这个对开发商影响就大了。像万科07年的时候是523.6亿的销售额，净利润在48.4亿左右，他本来说08年要有800亿的销售额。他要保证最起码500亿的销售额才能保证现金流，所以他会不顾市场去降价，如果资金不快速滚动起来他就会先死。现在开发商会亏本的是07年下半年拿的地，所以他应该先把之前相对便宜的地开发起来。而我预测明年上半年的交易量依然不会好，真正要起色，要等到国家一系列政策到点了，或者有足够时间让市场暖起来，特别是我们现在出的都是补药，不是强力的救命药，所以要等他暖起来，要有效的话，可能要到2009年第四季度，才开始会回升。这是因为，第一是政策起效的滞后性；第二是因为之前打怕了，市场需要时间恢复信心，一般来讲都要观察个一年到一年半，市场才会起色。
第三个，关于企业的资金，一个字——“难”！无论中央政策现在怎样，银行在年内都是不会放钱的。现在很多讲的政策我认为都还没有文件的形式到达银行，就算到了，银行还有十几天就到2009年了，他是不会执行的。明年银行会有新的业绩和风险考核，并且银行不会在一季度做任何的东西，除非当地政府明确要求放钱，给农民工这些人过好年之类的，但这是小部分，真正要支持房地产的大的额度肯放开的话，最起码要到第二季度开始启动，但这时银行只会借给大的国企，中小企业依然缺钱，所以企业只能自救，自救的方法就是赶紧拿手上好的项目赶紧买，增加现金流，把规模缩小，生存第一。
而对于购房者的金融支持，这个我相信会有的，而且力度会很大，因为这符合国策，特别是首次贷款置业的支持会很大。二手房市场支持会很大。但银行也有一个原则，他对每个物业估价会相当保守，所以即使他贷钱给你意义不算大的，他对房产的估价才是关键，估价是银行自己定的，估低一点，你拿到的钱也不会多。
（本网记者：如果企业资金持续吃紧，房地产开发企业会不会有集体崩盘的危险？）
崩盘的话，从理论上看可能会出现，但实际不太可能。如果说有风险的话，，像广东的开发商更有可能面临财务方面的危机，他市场化程度高，竞争大，扩盘厉害，但像上海、杭州这些地方他们的开发商做法都相对保守、温和，应该不会出现这种情况。
最后宏观政策。首先我们要“保八”，保增长。因为万一保不了8%，我们的失业率会大增，失业增加就是导致社会不稳定，这是中国不会接受的。然后我们要刺激需求。
我还想说的是，我们现在“药”是补还是救？就是说我们的4万亿，他并不是直接影响到房地产业的，当然对经济是有帮助的，但对房地产影响是间接的。所以4万亿的政策是温和经济的补药，对房地产我看不到有明显的“救”；而“保八”，讲的是内需和就业，只有工作才能想着买房子，“保八”其实是要增加消费力、购买力和信心的。
陈基强简介
陈基强现任基强联行投资管理有限公司董事总经理，中国城镇开发基金（发起人：香港长江实业集团、泰国正大集团）首席投资官。
2002年初陈基强自行创业，在国内首创房地产投资银行服务，成功促成项目总额近300亿元人民币。基强联行被权威性行业杂志《新地产》评为2004中国房地产十大金牌顾问。服务过的境内外企业包括：瑞士信贷、花旗集团、美联银行、罗斯福中国投资基金、摩根斯坦利等。
陈基强对中国房地产金融市场有超过十年的从业经验，是业界公认的中国房地产金融市场改革领路人，是各大国际性房产金融会议争相邀请的房产金融业界专家，曾接受过美国专业财经媒体CNBC及全球最大财经媒体Bloomberg的采访。
陈基强是美国Golden Gate University国际工商管理学高级荣誉硕士，美国HOHIO University工商管理学士，是上海房地产经纪行业协会副会长，上海市青联委员，上海市青年企业家协会理事，香港广东社团总会名誉会董，中国香港（地区）商会上海分会2004-2006年度副会长，房地产投资银行业务服务的创导者，上海爱心基金会创始会员，卢湾区阳光爱心行动发起人，上海市慈善基金会贫困学生资助人，并于2004年获2003上海十大青年经济人物（作为首次当选的香港人之一），他曾担任多家国内知名大学客座教授。
而真正大影响力的就是上海永业和摩根士丹利、雷曼兄弟的合作，我们也很痛心的就是雷曼兄弟的破产，因为他们是我们带进中国的，我们把雷曼兄弟引进来，在上海的卢湾区做了一个项目叫永业二期，这个项目是卢湾区的区属企业永业跟两大投行做的，现在差不多做完了。此外我们做了非常多的合资，像北京的天鸿跟瑞信，这个项目也很成功。
