本网记者：今年以来，“抢地热”现象先后在多个城市上演。南京10月20日更是拍出三个地王，这种现象会持续多久？长三角一带仍是众多房企角逐的重要战场，您觉得江苏乃至长三角一带未来地价走势如何？
吴群：最近几个月地王频现，开发商对土地热情高涨，在南京近期的几次拍卖中，竞拍轮数达到几十甚至上百轮， 非常火爆，而这种现象不仅是在南京，包括长三角一带、北京以及深圳等一线城市亦如此，这是始料未及的。去年的金融危机，房地产瞬间进入寒冷的冬天，而今年一季度后回暖迅速，开发商上演“抢地热”。之所有会出现这样的现象，存在几方面原因：一是应对全球经济危机和国内保稳定、保增长，中央采取了积极、宽松的货币、金融与投资等政策，给房地产行业一个空前的发展机会，房地产的产业关联性极强，是短期内拉动内需、拉动增长、见效较快的一个产业；二是面对这样一个转机，开发商对房地产市场预期看好，拿地的信心倍增；三是国有控股公司成为商业银行放贷的重点，融资的便利使得不少国有企业参与土地竞拍，将资金优势转化为“地王”优势，以寻求保值增值和新的发展空间。还有就是今年参与竞拍的不少房企是上司公司，土地市场和股市之间存在联动与促进作用，因此不惜血本拿地也是一些上市房企基于企业发展策略的一种考虑。这种现象会持续多久，我认为下一阶段会有所降温，尤其是国家的相关宽松、优惠政策到期，不再会像前段时间那样火爆。年底前后的土地竞争会有所减缓，地价溢出度会有一定程度的下降，但地价稳中有升的势头不会改变。
本网记者：您觉得高价地是否是支撑高价房的一个重要因素？
吴 群：地价和房价关系通常被比喻为面粉和面包的关系，一直是学界和坊间热议的话题。首先肯定的是，地价不是支撑高房价的重要因素，不可否认，地价确实是房价的一个构成部分，是商品房价值的一部分，地价高了商品房的成本肯定会增加，但不必然导致高房价，因为如果市场没有需求，再高的成本也不会催生高房价。在市场上价格运行的基本规律通常是围绕价值上下波动，特别是在供不应求的情况下，价格往往会严重偏离价值，人多地少、房源缺是一个基本的国情，房地产的各种需求又较旺盛，这才是支撑高价房的一个重要因素。此外，市场需求推动房价上涨，房子的附加值与利润也随之增加，反而会对地价产生推动作用，利好的动机会使开发商不断追逐土地，产生了“地王”，助推了地价。
本网记者：据统计，全国10大房企土地储备已达3.05亿平方米，而在房地产法规中明文规定：两年不开发的土地，政府有权无偿收回。潘石屹近日在《南方周末》上却指出这条政策十多年没执行过。您如何看待这个问题？
吴群：客观上讲，的确存在不少房企拥有大量存量土地的现象，据有关数据显示，恒大、碧桂园等大型房企的土地储备量居全国前两位。关于闲置土地的问题，国土资源部曾在1999年4月份出台了关于闲置土地的处置办法（即第5号令），距今有10年了，最近几年国务院及有关部委也出台对土地闲置的调控措施，但从政策执行的效果来看不是很理想。我认为可能存在以下几个方面的原因：首先，政策执行力度在地方政府大打折扣，主要体现在现行体制上地方财政税收与房地产产业存在着极强的相关性，有着一损俱损一荣俱荣的关系，政策的执行牵扯到各方面的利益，因此，处置闲置土地一事对于地方政府而言是事与愿违的；其次，这一政策在操作层面上也存在一定困难，比如在签订土地出让合同时，如何界定土地闲置的标准及闲置的时间，合同签订的时间、开工建设时间、开工建成时间等问题都需进一步明确与规范；其三，房企拿地后没有开发，撇开主观原因不说，可能还存在不少客观因素导致土地不能按期开发，比如拿的是毛地，这就需要一个拆迁的过程，难度较大，同时资金回笼速度、规划的调整等因素均可能会影响开工建设。
本网记者：北京土地市场正经历一场重大变革：5年内，土地一级开发将全部收归政府。这场土地一级市场大收权，是否能够从土地出让环节控制成本，从而达到调控房价目的？您如何看待这个问题？这种模式能否大规模推行？
吴群：这个问题的实质涉及到城市土地一级开发的主体是政府还是开发商？目前城市一级土地的开发除了土地储备外更多是给开发商，而北京的这一做法主要是由政府垄断一级土地开发，而开发商则会淡出一级土地开发，其好处在于政府能够控制土地开发的成本，融资也较为便捷，并能降低风险。至于这一做法是否能够调控房价，关键还是看是否影响楼市的供需状况，尽管政府一级土地开发的成本可能会降低，土地出让的底价也会降低，但并不能控制公开出让市场的成交价格和楼市的交易价格，所以很难说会达到调控房价的目的。其实，有关政府进行土地一级开发问题，在2007年11月份，国土资源部、财政部、中国人民银行曾出台土地储备管理办法，其中谈到为了加强土地的合理供应与调控市场，促进土地资源的合理利用，政府通过土地储备依法对土地进行前期开发。这种模式的运行要与当地的实际情况结合起来，能否大规模推行，还要看最后实施的效果如何。
本网记者：国庆长假结束，南京市公积金收紧政策迅速出台，随后省公积金也全面叫停二次房贷，您认为这些政策的出台对未来房价走向有何影响，这是政府对市场过热的一个预警吗？
吴群：公积金政策对宏观调控是一个辅助性的工具。公积金政策的收紧或放宽对调控楼市有一定的作用，但影响力度有限，公积金政策的收紧也只能对一部分需求产生影响，尤其是对普通工薪阶层的购房行为和普通老百姓购买心理影响会大一些，但对富人俱乐部的影响很小，拥有大量“热钱”的投资投机者依然是拉动住房需求与房价的一个重要作俑者。相信政府对房地产市场的过热会采取相应的对策的。
本网记者：吴教授最近有相关的学术成果或观点吗，可以跟我们分享一下吗？
吴群：最近大家比较关注楼市与房价的变化。我对这个问题的基本观点是：从长期来看，地价与房价会呈现不断上涨的趋势，这是由我国人多地少的基本国情和所处的快速工业化城市化发展的特定阶段所决定的，从短期来看，房地产价格会受宏观经济形势、国家政策、土地市场、投资行为及城乡居民购买力等因素的影响，呈现上下波动的特征，从2007年房价走高到2008年下半年的走低再到2009年第2季度后的再度走高，就是最好的例证。但楼价水平不能过度偏离经济发展的基本面，不能过度偏离居民家庭收入水平与承受能力，否则一路高歌猛进发展下去，崩盘的危险随时会发生。因此在调控中怎样形成一个好的定价机制，值得研究。前段时间江苏省提出了价格申报政策：如果要改变房价，需要提前15天申报、备案。如此一来，提价要得到政府的认可，政府也会根据经济社会的发展、具体的城市情况、收入等因素来进行监控。我认为，现在当务之急是政府尽快平抑楼市，挤压楼市泡沫，积极引导和满足合理的房市需求，采取积极主动的房价定价与监管机制，确保房价维持在一个适度合理的增幅范围，于国于民都大有裨益。
 吴群简介：
吴群，1964年生，管理学博士，南京农业大学中国土地问题研究中心教授、博士生导师，土地资源管理国家重点学科学术带头人。中国高校房地产学者联谊会常务理事，江苏省土地学会土地经济分会副主任委员，江苏省土地估价协会常务理事。主要研究方向为不动产估价与管理，土地经济与资源管理。主持国家及省部级以上课题10余项，其他课题20余项，发表学术论文90余篇，获国土资源部科学技术奖、农业部及江苏省科技进步奖等科技奖励8项，省部级教学成果奖2项，主持国家精品课程《不动产估价》建设。
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