提要：年末将至，住建部透露优惠政策或将年底终止；银监会密切监控房地产开发贷款。而此前，有关第二套房贷收紧之声各地已经不绝于耳。楼市是否存在拐点？政策走向如何？对此，本网专访了南京大学不动产研究中心主任、世界华人不动产学会常务理事高波教授。
本网记者：目前房地产市场的成交依然可称得上热销，但各机构对内地楼市唱空的声音也越来越响。同时，一些城市在近两个月出现成交量下跌的现象，您如何看待这个问题？楼市是否会出现拐点，原因何在？
高波：对于目前市场需要科学地判断。首先，现在市场已不是早期我们所说的回暖，也不是去库存化行情，我把它称之为“复苏”。从房地产市场周期性规律来看，经历了2008年大幅调整，在今年一季度房地产核心指标已基本见底。例如房地产开发投资在一季度只增长4.1%，而第三季度就同比增长了30%， 一到三季度同比增长17.7%，考虑到价格因素，说明今年的房地产投资很快就进入到正常水平；销售在一季度还处于爬升阶段，三季度房地产销售面积增长就达到44%以上；房价从6月份开始实现正增长，到9月份全国70个大中城市房价上涨2.8%，从这一指标来看，市场明显是复苏的行情。根据我们过去的研究，房地产短周期最少也要两年，因此不会今年一复苏、一回升，就已经见顶，明年即出现拐点了。所以我是不赞成拐点的说法，拐点怎么拐，还是很模糊。我认为楼市经过2009年快速回升，2010年会进入到一个后复苏时期，但并不意味着迅速进入繁荣期。同时近期的房地产销售，无论在全局或是一些城市，相对出现些许回落是正常的。5-8月份，销售上升很快，市场也有其正常的调整，比如9月份出现回落，10月份就明显回升了。国庆期间销售欠佳，有人就认为出现拐点，拐点并非如此容易出现，因此不能从点滴的事物，马上就判断市场要变脸。房地产市场不是股市，股市几小时内就能有很大的变化，但楼市周期性规律是比较明确的，短周期也需要3-5年的时间，就是说明年是复苏以后的正常回升，房地产开发投资应当稳，在目前的水平上保持正常的增长速度；而销售方面，2010年如果有15%-20%销售面积的增长，就属于正常水平了；至于房价，应当说具备了相对稳定的条件。之前房价涨的那么猛，很重要的原因是错误估计了去库存化需要的时间。去年下半年甚至今年一季度，很多开发商没有新开工的项目，已有的楼盘也是停建或等待销售，短期的供不应求导致了房价在部分城市、部分楼盘暴涨，实属正常反应。但是如今格局已经发生了变化，房地产投资已进入到正常水平，我相信后面的供应会跟得上，供求关系也会适当调整。供求相对平衡、供给适当宽松的局面是最理想的，也最有利于房价的稳定。目前的市场环境，除了土地市场有些过火，从其他的指标上来看是正常的，对于2010年房地产的发展也是比较有利的，这是我的一个基本判断。
本网记者：现在大家都说，房地产目前已经进入卖方市场，您觉得什么时候会改变？
高波：我认为买、卖方市场的概念不适合用来讨论中国的房地产市场。房地产行业尽管在发达国家已经很成熟，但是在中国还是一个新兴产业。所谓卖方市场是指在较长的时间里供不应求，由开发商说了算；所谓买方市场是指产品供过于求，消费者有相当大的选择权利。而中国房地产行业还处于成长之中，市场上的供求关系在短期内转变很快，买卖双方在市场上说话算不算数，是在不断变化的。因此，用买方和卖方市场来讨论中国的房地产市场，我认为是不合适的。
本网记者：岁末将至，部分优惠政策即将到期，是继续执行，还是恢复原貌，引起了不少争论，您认为年底政策的走向，是否会影响短期楼市的走向？
高波：关于优惠政策的问题需要很好的思考。首先要看整个宏观经济的政策会不会调整，这是由下个月经济工作会议定调，有一个总的判断。中国经济目前处于复苏阶段，但是外需拖后腿的问题没有解决，而现在西方国家的金融危机还有二次探底的可能，这样的状况会不会引起全球性新的冲击，也很难说。在这样的背景下，我们的宏观经济到底怎么走，还具有不确定性。因此我们现在单纯考虑房地产市场的政策，我觉得条件不是很成熟。我认为总体上应该维持政策的稳定，因为我们这一轮市场的复苏，不是市场本身智能运行而带来的结果，很大程度上是因为在去年的9、10月份以后，从中央政府到地方政府强有力的干预，出台了一系列刺激政策。因此这次市场的调整我一直认为是不充分的，但我们又不希望再一次调整，这是很矛盾的。在这种情况下，我们的政策如果撤的太彻底，是有一定的风险。我们只能把那些不伤筋动骨、不会影响楼市大走向的政策逐步取消，而关系到楼市方向性选择的政策，现在绝不可以轻易动。例如二套房贷利率上浮10%，是值得商榷的，提高10%的利率，对市场的冲击是比较大的。同时，考虑到我国房地产业发展的区域不均衡性，2010年房地产市场宏观调控政策或呈现分化现象，例如湖南、吉林等部分省份已表示将延长房地产市场优惠政策至明年末，而京、沪等热点城市的房地产市场政策则可能有所调整。根据市场的实际情况，政策有收有放，以促进房地产市场稳定健康发展。
本网记者：8月份您说，楼市温度为70°，相对宽松的政策还不适于撤出市场。那您觉得现在楼市的温度如何？相对收紧的政策适合此时进入市场吗？
高波：现在楼市温度已经达到了85°，还属正常，我们希望沿着这样一个轨迹走下去，之前市场出现了价升量跌的局面，接下来应该是价稳量增，就是一个理想的状态了。而这一切取决于我们的政策不能走的太快，既不能落后于市场，也不能过分地超越市场。现阶段，我认为首先是不应该执行打击市场的政策，不应该过于宽松，也不宜全面收紧。具体来说，比如由零契税调整到1%是可以的，影响不会太大，假设恢复到正常的契税水平，对纯粹的投机也有一定的抑制作用；而贷款的成数则不能轻易动它，如果贷款的成数降得较低，首付大大提高，门槛马上就提高了，一些消费者就被拒之于外；再如利率优惠适当调整，比如打八折，二套房不打折，但也不应该比正常的水平更高，这会抑制大量的改善性需求，而实际上住房消费对目前中国经济的增长是非常关键的。我们说股市是政策市，其实楼市也是政策市，我主张政策首先要稳定，要有连续性，但是也要有一定的灵活性，政策的稳定性和连续性最大的好处是让我们消费者、开发商以及其他市场的参与者有一个稳定的预期，这一点很重要。
本网记者：在华人不动产论坛上，您提出房地产宏观调控需要新思维，能给我们具体谈一下吗？
高波：我认为熨平房地产周期波动，防止市场大起大落，房地产市场宏观调控是需要新的思维。具体来说，一是实现房地产供求双向调节，促使房地产市场供求均衡。从上一轮房地产市场调控的经验来看，由于对房地产供求双向调节拿捏不够，反而导致2004、2005和2007的房价暴涨，通过促使房地产的供求均衡，实现房地产市场的稳定发展。二是注重区域差异，充分发挥地方政府调控房地产市场的功能和积极性。中国经济发展的区域不均衡性，导致了房地产业发展存在明显的区域差异性，如果有中央政府确定调控目标和政策方向，地方政府根据本地房地产市场的实际，选择具体的调控措施，效果会更好。三是合理把握调控的节奏，适度超前调控。对房地产市场的调控，必须充分关注资产市场的特性，考虑到预期对房地产市场走向的影响。四是提高宏观调控政策的协调性，改变政出多门、政策相互抵触的局面。房地产市场宏观调控的政策工具主要包括财政政策、货币政策、土地政策等，这些政策之间应相互配合、支持。如在房地产市场供不应求的条件下，对房地产开发企业，财政政策可以适当给予税收优惠，货币政策选择适度宽松的信贷投放，土地政策倾向于增加土地供给；对购房者，财政政策可以适当提高契税税率，货币政策必须增加按揭贷款限制；五是坚持政策的连续性、稳定性和灵活性，给市场一个稳定的预期。例如，在房地产市场出现了明确的复苏信号后，一直到市场出现见顶信号，都要保持政策的大方向不变，避免房地产泡沫破灭的风险。
高波简介：
高波博士，经济学教授，博士生导师，现供职于南京大学经济学院。兼任南京大学不动产研究中心主任，国家教育部人文社科重点研究基地——南京大学长江三角洲经济社会发展研究中心教授，世界华人不动产学会常务理事，江苏省房地产经济学会副会长，是国内数家大型企业和上市公司的高级顾问和独立董事。
近年来，高波教授出版了《转型期中国房地产市场成长：1978～2008》、《发展经济学：要素、路径与战略》等著作10余部，在《经济研究》、《管理世界》等正规学术刊物发表论文120多篇，主持了国家社会科学基金重点项目（08AJY010）“扩大内需与引导住房理性消费的宏观经济政策研究”、国家社会科学基金项目（06BJY084）“中国房地产业：周期波动、宏观调控与健康发展”、国家自然科学基金项目(70672016)“文化资本、企业家精神与经济增长：浙商与粤商成长的经验研究”等10多项研究课题，获得了10多项科研奖励。
|
