第11届住交会在北京新国展举办，中国地产投资网作为特约媒体全程报道了此次盛会。期间，鹏润地产总裁王军接受了本网的专访，畅谈未来楼市发展趋势。
本网记者：今年以来，北京、上海等城市土地成本高企，有种说法房企在遭遇“被迫高端化”。您如何看？
王军：不能说被迫高端化，我们研究了欧洲、英美和日本的市场，将其与中国市场做了横向对比研究。日本在战后大规模的重建过程中 ，住宅市场快速发展，导致了重量不重质的现象，中国与日本特别相似，住宅建设也出现了同样的问题。人们现在有房子住，但是住的不舒适或者住得不满足，所以，我们认为未来的需求肯定是以改善型需求为主。像日本，目前虽然是一个很成熟的市场经济的国家，但是它一手房占一二手房成交的比重达到87%，我相信这个数据出来以后对很多人也是很震惊的。为什么？日本在二战后快速扩张，它住宅市场在快速扩张的过程中品质不高，导致不断的重建。但是英美一手房占一二手房的比重仅占10%—15%。我认为2027年以后中国会达到英美的市场。因此我们认为中国未来新建住房市场主要是以改善性需求为主，而二手房市场主要是满足新进城市人口和首次置业的人，其中，过滤机制将发挥重大作用。从这个角度讲，新建住宅市场是以改善型需求为主的市场，但改善型需求为主的市场不一定是高端化市场。
本网记者：现在市场上的住宅产品越来越注重品质，如果未来置业需求以改善型为主，那目前楼市的格局是否正在发生改变？
王军：是的。现在中国住宅自有率达到75%，相对世界发达国家都是偏高水平。中国有房住的问题基本解决了，但是有房住并不代表住得好。住宅建设的迅速发展导致居住品质较差，而改善型需求就成为主要的市场，就需要住房的更新换代，必然会以品质为重。2007年，万科在业绩通报会上指出，从收入的承受能力上分析，中国的住宅应该走小型化的路，走小型化的路会提高人们购买的能力，使更多的人置业。如果市场供应大量的小户型的确能够满足购买力的需要，但是不能满足改善型的需要。未来市场是以改善型需求为主，所以新建住宅不会小型化。改善型需求弹出来的房子，除了拆迁通过二手房的存量来解决。楼市是以追求品质和效率作为未来发展的趋势。
本网记者：改善性需求的规模有多大？
王军：2007年全国开发的销售面积是7个亿，按照城市化达到70%，这样的城市化进程每年大概需要600万套房子，以115平米算，也就需要每年6.9亿平方米的房子，从这个角度来看，供需是基本平衡的。2027年之后，每年大概需要400万套房子就够了。从2007年到2027年，从45%的城市化率到70%，城镇人口从六个亿增加到9.74个亿，平均每年增加将近两千万人口。这两千万人口按人均30平米算，每年需要消耗5.6亿平方米的住宅。腾出来的这9个亿，除了拆迁的，刚好能满足农村进城这部分人口的需要。
本网记者：人口红利与城市化对房价又有何影响呢？
王军：中国房价的暴涨主要原因不是人口红利的城市化，主要原因是流动性过剩。以北京举例，北京自然人口增长以2007年为例只有5.5万人口的增长，但是迁入人口达到46.5万。人口每年的净流出对北京的住宅市场规模是非常大的，背后蕴藏的住宅市场的需求是巨大的。而对二三线城市本身而言，一方面它的郊县农村人在往主城区迁，它主城区人口又在往一线城市迁，导致它的人口双向流动。可以拿重庆举例，虽然它每年人口自然增长率是蛮高的，但是它每年外流的人口也比较大，有20万，这样我们有一个结论，到2013年、2014年，人口红利可能就结束了，因为它20—35岁的主城区的主力购买人群在大量往其他城市迁徙，而农村的城市人口在进行城市化的过程中，不能够补偿迁出，可能在2014年，它的整个市场规模会出现断层，就是往下掉。所以，我们开发商只要正确的把握了改善性需求和人口流动两大主要趋势，我相信我们的战略上就不会犯错误。而人口红利和城市化只是一个次要因素，我们需要重新认识人口红利和城市化对住宅市场的作用。
人口红利和城市化是一个长效因子，城市化从1978年到2027年，总共50年，城市化的周期比人口红利更长，但是短期效应其实不如宏观经济的波动和政策，特别是货币政策的影响。为什么呢？可以拿美国举例子，美国哈佛大学的著名教授格里高里以人口红利这样的原则做了一个预测，他认为90年代美国的住宅市场会大幅的衰减，但是万万没想到90年代赶上信息技术的革命，带来美国经济的黄金十年。所以，2000年因为利率低、流动性的过剩，导致了房地产的泡沫，一直到2008年破灭，在这个过程中人口红利没起作用，主要因为低利率，流动性过剩给美国房地产商带来黄金十年。城市化的作用对整个房地产来讲，如同涓涓细流，比较慢，而人口红利像潮水一样，人口红利一来，整个需求会快速上升，而人口红利不足的时间，整个房地产的需求会明显减少。中国的两次人口红利，一次是1962的婴儿潮，购房的高峰期是37岁，活跃期是26—42岁，从这个角度讲，中国的人口红利从1997年开始，到2014年就会结束。第二次1981年到1985年，又产生了一个人口红利，这群人在2023年到2027年又会迎来一个新的中国的人口红利。中间的断层，城市化填满。
本网记者：现阶段，关于房地产市场政策走向的谜团已经造成了政府与市场、政府与房企之间的“博弈”，您是如何理解的？
王军：作为开发商，我认为70、90的政策应该取消，不符合中国房地产发展的趋势。因为目前的小户型主要是满足新进的城市人口和首次置业的人口，他们以后是二手房的主要的市场，只有这个市场活了之后，整个房地产市场改善型需求也能够满足，首次置业的也能满足。所以，从这个角度讲，目前对二手房的优惠政策不应该取消。现在有个说法，二手房降低契税之后，对实体经济拉动的作用有限，所以预测二手房的优惠政策会取消。从我们研究的结论看，我们认为不应该取消这个政策。
本网记者：今年二季度以来，楼市持续向好，面对房价、销售量的提升，不少开发商表示将加大开工面积，将对房价产生一些怎样的影响？
王军：这是好事。因为现在房价上涨的幅度太大，已经影响了这个行业的正常发展。之所以会造成这样的局面，是因为08年房地产行业的不景气，很多开发商延迟开工，同时减少了拿地力度，从而带来了供应上的问题。房地产行业并非行情一转好，开发商立马开工，就能形成供应，它从报批报建到开工建设、达到预售条件是需要一定周期的，这个滞后性导致了现在的供需矛盾比较大，从而也推动了房价的迅速上涨。而现在加大开工量当然可以抑制房价的上涨。
本网记者：最近热议的迪士尼落户上海一事，对楼市有何影响？
王军：我认为炒作成分大于市场作用。
本网记者：经历了新一轮的行业洗牌中，您认为房企的战略选择应有何变化？
王军：一个企业战略选择与对行业趋势发展判断是紧密相关的，08年5月份杭州有一个中国地产金融峰会，我做了发言，提到08年10月份到09年3月份是地产行业最好的时期，09年3月份之前大量买地，我们自己也是这么做的，事实证明判断是准确的，这就是对行业趋势的判断。从现在开始中国未来房地产主力市场是改善性需求市场，而中国的房地产市场也是世界第一大住宅市场。基于这个判断，每个企业做战略选择的时候就非常重要了。我们可以把万科和中海的年报对比，万科是比较追求规模和速度的，中海比较追求品质和效益，05—09年年报他们结算毛利率，中海一直比万科高百分之十几。所以我认为未来地产不是大鱼吃小鱼，也不是快鱼吃慢鱼，而是品质高、专业能力强的地产公司吃掉专业能力弱的地产公司。
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