提要：从去年12月中旬以来，中央政府连续出台房地产调控政策，被称为能抵制房价的物业税也引发了热议。在政策的影响下，楼市的观望氛围愈发浓重。2010年，中国楼市会有何变化？对此，本网采访了《上海楼市·智点》月刊发行人暨总主笔蔡为民。
本网记者：2009年已经过去了，这一年中国楼市的变脸给大家留下了非常深刻的印象，不仅是开发商、购房者，可以说市场所有参与者都将目光聚集在房地产行业，那您对09年楼市记忆最深的关键词是什么呢？
蔡为民：应该是狂飙吧，房价与地价都处于狂飙的状态。以上海为例，从去年下半年开始，上海创造了非常多的地王，而且地王的楼面价基本上跟房价相当，或超越一部分，它所引申的效应当然是面粉都这么贵了，面包还会便宜吗？这样的联想跟现实发生的状况，带动了整个市场进入到疯狂的状态，而这种非理性的态势一直持续到12月。目前，我们看到1月6号、7号上海土地出让的情况仍然非常火爆。也就是说，开发商的热情不减，并没有受到政策的阻挠。于是形成了一个很可笑、很可悲的场景：中央一边在灭火，地方一边在浇油。
本网记者：去年12月以来中央出台了一系列调控政策，对楼市进行行政干预，以打压房价的非正常飙涨。以此看来中央调控市场的决心还是很大的，您认为效果如何？
蔡为民：那就看他的令能不能出中南海了。前两天上海土地招标的情况说明了开发商对于中央政策的执行力度没有信心。他们不认为中央会雷厉风行其所说的话，更加不相信地方政府会贯彻。但是，前两天拿地的溢价率相对于去年有所下降，可以说，开发商虽然热情不减，但是比较理性、比较谨慎。说明开发商也在观望，观望政府说的话会不会兑现。如果不会，那就继续天价标地。如果真的执行，开发商就会很恐慌了。前两天上海市规划和国土资源管理局表示，对囤地现象要加大打击的力度。我认为打击囤地是让房地价稳定的根本之一。但政府部门倘若一如既往的虚应故事，开发商就会更加无所忌惮。房地价是否平稳取决于政府决心，结论是我不认为政府有决心，开发商也不认为，或者说大家都不认为。这就是最大的麻烦。
本网记者：那么政府执行政策的过程中，难度何在？使得开发商也并不相信政府有这个决心？
蔡为民：最大的难度当然在于中央的政策需要地方配合来执行。上面再张牙舞爪，下面却不动如山，怎么办？关键是为什么不听？因为中央对于地方有要求，GDP要增长，政绩跟地方经济发展是直接关联的。对于地方而言，要带动GDP，最简单的方法——卖地，一旦这么做，中央跟地方就形成了矛盾。在这样一个矛盾前提之下，中央如果提出来的政策刚好妨碍了地方的GDP增长，地方就很难去执行，彼此之间产生了一个怪圈循环体系。所以在这种长期以来存在的矛盾状态之下，使得关于房地产政策的执行，往往是中央说一套，地方做一套。那么久而久之就会形成一种效应——听中央的都是傻瓜。因为这几年下来中央说压房价，中央说房价过高，要采取手段，很多人都相信，结果相信的人都倒霉了。
本网记者：关于征收物业税的讨论又风声再起，引发各方热议。您认为如果物业税破冰会对中国房地产行业有何影响？您是否赞同开征物业税？
蔡为民：物业税的征收我是赞成的，因为目前我们国家关于房屋的买卖上课税太重，但对于房屋的持有却没有任何税费，这是很不合理的。好像在鼓励大家去囤房，因为囤房没有成本，成本在于买卖，所以大家有钱就去买房。而且各个国家或者地区，包括像香港、台湾早就在执行物业税了。物业税并没有像有些专家学者说的那么复杂，它就是房屋持有税，你买房后，在持有的过程当中要缴税，就这么简单。当持有税执行了，会让投机者、投资者在购买房屋时更加谨慎，但是对于房价的打压不会有任何的效果。这个做法只是让地方政府多一个税收，而不是非得靠卖地才能生存。现在的地方政府就是这样，不卖地就活不下了，所以他必须拼命卖地，可是地有卖完的一天，卖完了怎么办呢？而持有税随着时间的推移，它肯定越收越多，这样的一个稳定的税种，会让地方政府在做规划、做预算时，不会像卖地这么盲目。未来的地方财政理當走向那种稳定的、可持续发展的这样一个税种，预算外收入应该是越少越好，否则对于地方建设的稳定性是有一定的影响。但是我还是强调，我完全不认为物业税的执行会让房地产的价位有任何影响，完全不会。它最多只可能在一小段时间内引起市场的抛盘与观望，然后很快地恢复常态。
本网记者：依托积极的财政政策和适度宽松的货币政策，房地产去年走出一轮波澜壮阔的行情，同时这个行业流动性泛滥的情况也日益严重，有言论指出已经引现酝酿巨大资产泡沫的风险，您认为现在中国的楼市有没有泡沫，我们该如何面对这个风险？
蔡为民：中国已经有泡沫了，而且各地方都有，并非只有上海或者杭州有，全中国几乎99%都有泡沫。因为从08年开始整个国际金融的局势非常恶劣，中国是出口导向的国家，出口大多数断绝了，中国所有的物资、商品都面临产能过剩的局面。只有房地产的需求远远大于供给。于是中央决定启动内需，大量的资金纷纷涌入市场。在其带动下，怎么会没有泡沫呢，到处都是。但是楼市泡沫一旦破灭了，就代表了经济的整个崩盘，除得少数特例，大家都会倒霉。
因此可以这么说，楼市崩盘的话，他不仅仅只是房价下降这点事，会严重影响整体经济的状态，我相信这也是令中央长期以来对房地产的畸形发展难以下重手整顿的根本原因之一。现在的问题是如何让这个泡沫消肿，不要过早破灭。相对而言，我对上海比较看好，而对杭州是并不看好的，因为杭州是一个旅游城市。他们有着不同的城市地位和城市性质。为什么对上海比较看好，因为它是个有梦的城市，一梦接一梦，梦梦相连，一泡压一泡，以泡制泡，上海用自己发展的潜力与实力一直很努力地在持续追赶房价，当然是很辛苦的。可是很多地方，包括杭州，房价跑得很快，城市实力却走得很慢，永远追不上，久而久之，上面没有路，前面就是悬崖。因为没有梦，梦就是一条路，一直往上延伸，他就一直往上走，可是杭州没有这么多梦，最后就会掉进悬崖，就是崩盘。所以中国大多数城市都会面临像当时广州、深圳那种崩盘的模式，这是很正常的。大部分的地区都会崩盘。而当经济面临崩盘危机时，你的钱要放在哪里呢？你肯定会选择少数安全的地方，以确保自己的财富不致大幅缩水。上海的房地产理论上就是少数安全的地方之一，所以，崩盘并不意味着所有的城市都完蛋，主要看它有没有前景与支撑，它的梦境在哪里。
本网记者：正是由于近期相关政策的不断推出，越来越多人对楼市的后续走势感到茫然，买卖双方以观望居多，市场也出现有价无市的状况，您认为房价是否已到达阶段性顶点？2010年房价发展趋势如何？
蔡为民：2010年从整体来看会有箱形整理，即“焖烧锅式的围城效应”：上面有锅盖，涨不上去；下面又有铁板，跌不下来。于是想进的人进不来，因为房价并没有跌，你没有足够的钱，进不来；而想出的人出不去，因为市场有前景、有预期。你不愿意便宜卖掉手中的房子，所以也出不来。另一方面，多年的实践证明，被房子套住是短时间的，房价总会冲到另一个高峰，但这主要是针对上海。我相信今年很多的城市会面临到房价的调整，会往下走，至于跌幅多少，主要看政策变化，如果仍旧维持宽松的货币政策，这个房价的大泡沫就暂时不会破裂，因为在中国房地产，金钱几乎已无流向。而上海要将房价打压下来，只有两个方法。这两个政策只要一推动，房价马上会降。第一，废除上海“双中心”。当然这是不可能的。上海房价之所有狂飙，就因为它是双中心，就如同未来的纽约，给大家带来强烈的预期。举个例子来讲，皇帝有很多的老婆，老婆有很多小孩。比如上海、北京、广州、深圳等一线城市都是皇后生的。皇子们谁比谁厉害，大家互相在争夺。结果皇帝有一天突然心血来潮了，封上海为太子，情况马上不一样了。所以我刚刚说把太子给废掉，让他回归到只是皇帝与皇后的众多小孩之一。人们就不会把钱与希望全部寄托到他身上了，也有可能投资其他小孩。第二点，就是所有的一线城市，全部封为太子。这也不可能。因此上海是个有梦的城市，一个梦比一个伟大，使人们对它的未来预期强烈看好。2010年世博会、2014年迪斯尼、2020年双中心，2024年，以上海的地位与影响，也许还将有个奥运呢。
本网记者：像2008年楼市低迷的情况近期还会出现吗？
蔡为民：实际上08年没有跌太多，只是买气非常的淡薄而已，开发商也不敢跌价，毕竟07年因降价引发的退房潮记忆犹新，最多也就降10%。所以要回到08年那样，是太小儿科了，我认为绝对是会发生的。只是是否就是在今年，得视货币政策的走向而定，目前尚难逆料，但是能拖过2011年吗？我不表示乐观，如果能，那又是中国所创造的经济奇迹，全世界的专家从此都不用戴眼镜了。
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