近年来房地产行业的迅猛发展势头被业内称为"在超车道上行进"，今年年初的国家宏观调控政策把在"超车道上高速行进"的房地产行业引回到"快车道"上来，原来"危险"的行进速度逐渐放缓。咎其原因：就是国家要将房地产行业指向健康、稳定、繁荣的发展道路。以"国八条"为代表的宏观调控政策让2005年的楼市风起云涌。购房者和投资者"持币观望"成了这段时间大环境的真实写照。当今的房地产市场是否正朝着持续健康、稳定发展的方向运行呢？为此，本网记者于2005年10月22日专访了中国房地产业协会副会长兼秘书长顾云昌教授（以下简称"顾"）。

　　问：在您的谈话中多次提到土地和金融是房地产健康发展的关键，但是宏观调控实施以来，银行逐渐抬高贷款门槛，造成开发商融资渠道发生了变化，出现了资金链紧绷的状况。这一系列问题的出现，是否就是宏观调控所要起到的效果？

　　 顾：我提出的观点是在整个市场化的过程中，房地产能否健康发展，土地是关键，成败在金融。一个市场能否保持供求平衡，很大程度上取决于土地的供应量是不是充分，或者说它是不是有节奏地供应。土地供应要控制住，我们不能盲目地供应土地，要保证土地的健康供应，要做好未来2-3年土地需求量的预测，因为拿到土地到盖出房子要2-3年的时间。所以土地比较充分的供应以及保持有节奏的供应，是我们稳定市场价格，保持供求关系平衡的关键。

　　 金融很大程度上讲的是金融环境，金融的政策包括利率，对市场关系，一个国家的房地产市场发展往往和金融是连在一起的。许多发达国家的情况是，当一个国家的利率低、金融政策宽松的时候，往往是房地产发展的大好时机，但是房地产发展起来以后，导致了供不应求，在宽松的金融政策下，鼓励大家抵押贷款买房，那样就容易导致房地产泡沫。所以一旦发现供应非常紧张、需求太旺的时候，有必要通过利率杠杆来遏制过高的需求，美、英等国家调控市场都是这么做的。

　　 我们市场偏冷，没人买房的时候，需要通过金融政策来调控，来降低利率，启动消费，启动投资。这些对房地产发展的变化起了决定性作用，因此金融很关键。我们现在的金融政策、调控政策，很大程度上是金融政策的调控，包括利率的变化，贷款的变化，对整个供求关系来说起到了很大的作用。调控市场实际调控的是供求关系，供求通过金融杠杆来调控，所以这次宏观调控中既有税收政策，也有两次金融利率上的变化，实现对于遏制投资的需求，对于控制一定需求过旺发挥了作用。反过来看，我们98年启动房改以后，我们金融政策也进行了调整，鼓励大家抵押贷款，金融利率降得很低，整个房地产市场开始热起来，一直到火爆，所以可以看出金融和房地产市场的密切关系。另外，金融方面可以看到股市出现的问题，股市"熊市"的时候，投资者就将资金投资转到房地产来，所以整个金融市场的状况和房地产很有关系，如果股市旺起来，一部分投资可以投到股市中去，可以减轻对房地产市场的压力，对房地产来说也是具有很大的调控作用。所以，房地产和金融关系密切，国家今后的宏观调控当中还要更好地利用金融政策杠杆来调控房地产市场。

　　 问：现在土地出让方式主要为招标、拍卖、挂牌，您建议尽可能采用招标的办法，请问为什么？

　　 顾：原来我们土地的出让方式主要为招标、拍卖、协议，现在改成招标、拍卖、挂牌。相比较而言，现在绝大部分地区大量采用挂牌、拍卖。拍卖、挂牌都是价高者得，市场公平、公正、公开，这自然省事。但我认为招标的方式更好一些，主要有以下两方面原因：其一是房价上涨过快，地价上涨是房价上涨过快的一个原因。为了避免地价上涨引起房价水涨船高，土地出让采用招标的方式是很好的办法。招标可以设定一个差不多的指导价，谁接近这个指导价就给谁；其二，现在的房地产行业，基本上是只要有钱就能搞房地产，大部分地区对竞买者没有门槛设置，有许多土地都是刚刚进入房地产行业的有钱人来买的，这就涉及到今后产品开发的品质问题。要提高住宅产品的品质，使我们整个行业更加规范。有品牌、有实力的开发商自然要比刚刚进入行业的开发商更有竞争力。而部分地区的带方案招标考虑的不仅仅是一个价格指标，还包括规划设计水平、管理水平和品牌效应。要把这几项综合起来考虑，不像挂牌和拍卖（价高者得）。我希望起码是两者兼用，特别是我们小区住宅项目，尽可能多用点招标的形式。据我所知，上海到目前为止鲜用拍卖，都用招标或挂牌的办式，我认为这是可取的。

　　问：在土地资源紧缺的现状下，一些明明是100平方米就可以解决的住房功能，偏偏要做到150平方米以上，这样的做法与节约、集约土地的政策相违背，您觉得该如何应对这种现象？

　　 顾：我一直提出"宁可小一点，但要精一点" ，现在住宅开发有一种倾向，都得了一种毛病--"肥胖症" 。"肥胖症"讲的就是这个道理：明明120平方米可以解决功能问题，非得扩得很大。实际上，功能大小和面积大小的关系并不是很大。多数住宅是设计的功能不够精细，浪费了许多面积。开发商有意无意地扩大面积就是为了赚钱，反正每平方米都卖这个价。这个问题很清楚，但同样的功能100平方米可以解决，你为什么要搞120平方米呢？浪费了面积，老百姓要多花钱，也浪费了原材料。所以我提出"宁可小一点，但要精一点"，要每一平方米都有用，每一套都好卖。

　　 另外，在日常使用过程中，供热也好，空调也好，面积越大能耗越大。在我们国家资源短缺相对不足的情况下，我们搞得紧凑一点，减少这个"肥胖症"，从节能省地这个角度，都应该做得紧凑一点。既要节能又要省地，从这两方面看，我认为是中国房地产发展比较突出的问题。

　　 问：国家把普通住宅面积和非普通住宅面积的临界点定在140平方米，您认为这个标准合适吗？

　　 顾：这个政策出台主要是考虑到中国的具体情况，当然120平米可以放大到140平米，具体数据是不是这么一回事还可以进一步考虑，起码是要用这个标准，相对于中国现在的发展水平来说，住宅面积还是普遍较大。我发现，发达国家新盖的房子多数是130平米，发达国家的人均GDP有2.5-3.5万美元，而我们现在发展最好的城市的GDP也只有5000-6000美元，差别很大，但是我们的住房面积跟发达国家的不相上下，有的甚至还超过了他们的水平。对于住房面积的标准应该要有一个，但是多少更适合，今后还需进一步完善及讨论。

　　问：前不久在杭州召开了《中国地产品质高峰论坛》，一些大型开发商以及业内人士以各自鲜明的观点阐述了国内住宅产品的发展趋势，请问您对国内住宅产品的发展趋势怎么看？

　　 顾：中国的房地产产品品质已经有很大的提升，但是提升的角度有偏差，我们开发商大量地把精力放在外表面、外立面、外环境上，比较轻视内在品质提升。当然外环境、外立面是决定楼盘卖得好不好的因素之一，但住宅不仅仅是一栋楼的概念，内在品质才是一座建筑的灵魂，所以我认为未来发展方向应该是内在美，要讲究由内而外的美来提升住宅品质。我提倡百年建筑不仅是外表环境，更注重的是内在的品质。怎么体现"内在美"呢？我认为主要的一点就是要提升我们节能省地的品质，我们要提倡"绿色建筑"，以节能省地为重点发展"绿色建筑"。"绿色建筑"的概念是健康、舒适，资源节约，环境达标，污染少、排放低，这样的指标盖出来的即是绿色建筑。绿色建筑首先要考虑的就是节能问题。我们现在许多房子都存在着"免疫力低下"症：冬天西北风一刮，家里透凉；夏天，阳光一射，家里就滚热。这都是因为墙体、屋顶、门窗的隔热、保温性能差，或者没有隔热、保温举措，所以室内、室外一个样，这样的房子就不节能。当务之急是提升免疫力，把隔热保温作好，房地产开发的产品品质就提升了一大半。不要把大量的钱放在表面文章上，你把黄金贴到墙面上也提升不了品质，小区里搞许多雕塑、流水还不如多种点树。要把有限的钱用在刀刃上，既要资源节约又要提升品质，这是我们未来的发展方向。

　　顾云昌教授 1944年4月出生，现任中国房地产业协会副会长兼秘书长。20世纪80年代初着手住宅商品化研究，1985年开始研究土地问题，1998年进入中房协工作，曾多次参与国家房改政策的研究和制订，是国家房改方案的主要起草人之一。九十年代参与2000年国家小康住宅科技项目，任产业政策组组长。主持完成了"跨世纪中国住宅产业政策的研究"、"完善经济适用住房政策的研究"等重要课题。两次获得国家科技进步一等奖。

(二00五年十月二十二日于绍兴)