自去年底以来，国家相继出台楼市调控政策，从金融信贷、土地、税收等方面都有约束，尤其以新“国十条”最为严厉，近期浙江省也通过了新政实施意见，剑指炒房和投机性购房，规定购买商品住房将严格实行实名制。在浙江楼市的风向标——浙江省第十届人居展开幕前夕，本网就当前房地产热点问题，专访了浙江大学人文社科部副主任、房地产研究中心主任贾生华教授、博士。以下为专访实录——
本网记者：贾教授您认为国家对于楼市的调控还将有哪些政策跟进？浙江省以及杭州市呢？您认为目前对于楼市高压政策的强度将持续多久？
贾教授：这次“国十条”的相关规定已经很丰富了，现在就是地方政府以落实为主，里面提到的金融信贷的政策已经得到了落实，而税收制度、土地招拍挂制度、商品房预售的制度，这些可能还没开始。政策落实需要一个过程。这次国家遏制房价过快上涨是07年那次调整的一个延续，07年的那次调整 被美国引发的金融危机打断了，反而让09年的房地产市场十分火爆，一些城市的房价上涨较多。
这次调控应该是一个延续，这个延续不是一次性的，而是一个过程，这个过程里究竟有的多少政策出台，多少政策做出调整，也要根据市场的变化和宏观经济的变化来看。如果在调整中，一些过快上涨的城市商品房价格已经出现回落，市场炒作这些行为已经退潮了，那么国家也就不一定再出台其他政策了；如果经过调整后，没有实现预期的效果，那么可能税收的政策、其他的金融的措施等可能要继续推出。
浙江省出台了一个落实“国十条”的措施，但杭州市目前还没有，杭州市我估计还在观望，还要看看市场的反应，如果市场已经平稳下来了，杭州可能就只要把“国十条”和省里面出台的措施落实就好了；如果市场仍然上涨或者抢购的现象再持续的话，可能杭州也会出台一些像限制外地人购房等措施，杭州因为外地人购房的也很多。总之，政策会根据市场的变化来进行一个松紧的调整。
本网记者：明天浙江第十届人居展就开幕了，所有的楼盘将明码标价，这一浙江楼市的风向标，是否会成为浙江楼市在新政下的分水岭？
贾教授：我估计不会成为一个分水岭吧，这次房交会可能以各方观望的特征为主，
我们现在想观察的就是这个房价会不会回落的可能性，从这个角度来看的话，目前可能开发商不会采取明显的打折优惠，虽然目前没有明显的回落，但投机的、炒作的，已经不敢轻举妄动了，一般购房者希望房价回落一些，才会再买。所以我估计这次人居展参观的人、成交的数据等可能都会处于一个比较低的水平。还是以观望为主。
本网记者：您在去年底《浙江省房地产业发展报告》中说到今年的浙江房地产将出现一定幅度的回落，基于目前的形势，您认为接下来浙江省以及杭州市的房价是否会出现明显回落？幅度又有多少呢？
贾教授：今年我估计还是会有一定的回落的，调控的力度比较大，宏观经济也处于一个比较过热的状况，08年那次之所以没有继续调控，是因为美国金融海啸的影响，需要救市，现在就不需要救市，金融危机已经退潮了，宏观经济也已经是一种过热的情况，他收紧信贷，控制房地产，应该是不影响国民经济的发展。如果现在的政策持续三个月，甚至半年的时间，那么房价下降应该是一个正常的选择。而下降的幅度，不同的城市可能有较大的差别，浙江省涨的比较快的，像杭州这种城市，我认为20%—30%的回调空间还是可能的。
本网记者：如果回落到这个幅度是否就是购房者最佳的购房时机呢？
贾教授：那要看购房者的购房目的和他的情况。如果是自住型的，那应该可以购房，如果是投资的，买二套、三套、四套的，这种可能还要考虑国家对房地产调控政策的导向和制度的变化。不要讲现在是否是买房好时机，这只能是总体上而言，房价在高的时候，火爆的情况下，就不是好时机；那么市场出现观望，市场调整，信心不足的时候，就是购房比较好的时机。但是个体来看，每个人，每个项目，都是不一样的。
本网记者：我们网站一直都紧紧围绕服务土地市场这一宗旨，在土地市场方面，新政下，您认为接下来像杭州、宁波等重点区域是否会出现相应的热度回落，乃至流标退地等现象（最近义乌已经出现流标现象）？浙江省其他地区呢？
贾老师：如果这次调控持续到今年年底或者明年上半年的话，那么一些城市的土地市场肯定也会受到影响。因为开发商的销售和资金来源，受到比较大的制约，拿地的能力实力就会下降，另外市场的悲观情绪就会上来，所以从去年下半年开始的抢地现象可能就会变成不看地了。从杭州来看，主管部门他不会贸然推地的，他往往是已经有比较明确意向的情况，才会推，这几年杭州包括08年，也没有出现所谓的流拍情况。就是说，情况不好的时候，他就不挂出来。这个流拍也不能反应市场的真实情况，政府土地部门操作的问题也有，市场形势不好，如果还按原来的价格、预想的价格推出来，如果是必须推出来的，他流拍的可能就大，但是他可以先不推出来，土地供应是一个垄断供应，所以他不推地，你也观察不到他流拍，但你从政府土地收益和出让土地的数量，就可以看出土地市场的冷热。
本网记者：我们前不久刚举办了台州路桥的一个土地推介会，也是发现当地对信贷把得别紧，当地开发商都很犹豫，政府部门推地也变得不容易起来。
贾教授：所以像这个情况，他就要借助你们推介会和信息发布这种宣传、沟通，等开发商有意向了再推。或者他愿意将原来的起价降下来，也许就有人要了，但关键是他价格不会轻易动的，如果各地的土地部门不降价格，又没有意向的开发商，可能各地的土地市场就会比较冷。所以，一些城市如果着急推地，就肯定要降低价格，要么就不要着急，先看看。实际上政府跟开发商一样，好的土地他也要“捂一捂”的，但如果他很想要资金，那就只能降价，如果政府有钱，就可以先“拿牢”，过段时间，等情况好起来，价格肯定也会高起来。
本网记者：浙江全省的土地市场，在下半年到明年将呈现怎样的发展趋势？
贾教授：今年的话，我估计会以观望和冷清为主，明年开始可能随着房地产市场调控的到位和市场重新进入一个活跃的时期，土地市场也会渐渐热起来。
本网记者：在市场开始活跃起来后，您觉得会不会再出现像09年房价的一个报复性上涨呢？
贾教授：应该暂时不会，出现这种情况的话，市场就难以持续了，可能政府又会出台严厉的措施，那么市场短期内火爆就结束了，这实际上对市场各方都是不利的。这次调整，应该会比较到位，除了价格外，还有个时间，应该有一年以上。让市场有个过程，比如调整个一年后，价格下降30%，也许就比较合适了，然后，价格就不应该是报复性的上涨，而应该是理性的逐渐地上涨。这个对开发商和政府都是比较理想的状态。如果是调整大半年，明年又火爆起来，那明年下半年又调控了，这个也不好，应该大家还是会逐渐地走向理性。市场各方也是在这种波动中进行一个学习，想这次调控，一切投资的投机的还有开发商盲目高价拿地的，应该说也是一个压力，甚至持续一段时间的话还会形成一定的损失，这个损失就是市场给大家学习的一个“成本”吧。希望这个“成本”能成为带领我们整个行业走向成熟的一个代价。
本网记者：很感谢一直以来浙大房地产研究中心对我们网站的支持，贾教授最近有哪些新的研究成果，可否与我们分享一下？
贾教授：最近我们在做长三角主要城市的房地产市场分析，从07年到现在市场的一个变化，研究重点城市房地产市场变化的一个规律。我们跟你们网站也可以有合作，你们后续的在研究方面也可以做一个加强，我们可以经常做一些交流，资源共享。
本网记者：谢谢贾教授的支持，希望我们之间的合作能够更深入，非常期待您更多的指导！谢谢！
贾生华教授简介：
贾生华，1989年毕 业于西北农业大学，获博士学位。1995年在德国吉森大学进修回国后到浙江大学管理学院任教，1996年晋升为教授。1997年在德国波恩大学从事合作研究。1997年入选原国家土地管理局首批跨世纪人才，1998年入选浙江省“151人才工程”。1999年晋升为博士生导师。2007年入选教育部新世纪优秀人才支持计划。现任浙江大学人文社科部副主任，浙江大学房地产研究中心主任，浙江大学企业投资研究所所长。
贾生华教授2008年与全球十几位著名华人不动产专家一起成立“世界华人不动产学会”，并担任副主席。长期在浙江省房地产业协会、浙江省土地学会等组织有社会兼职。目前还担任绿城中国、广宇集团等公司独立董事。通过课题研究，为浙江省建设厅、杭州市政府、杭州市建委等单位长期提供研究咨询。
贾生华教授主持完成了国家自然基金、国家社科基金等国家课题10余项，承担地方和企业委托的《浙江省和长三角16个重点城市房地产市场比较与投资潜力分析》、《紧缩背景下房地产融资策略研究》、《房地产上市公司发展模式比较研究》等多项课题，承担过浙江省、以及杭州等城市的住房发展规划等。已经累计在《经济研究》、《管理世界》等学术刊物发表论文100余篇，出版专著5本，教材4部。近10年来，贾生华教授主要承担研究生、MBA和EMBA研究生的《管理经济学》教学任务。
|
