本网记者：本网记者：施教授，您好！感谢您在百忙之中接受我们的专访。日前，国务院总理温家宝在答记者问时表示房价还远远没有回到一个合理的价位，那您认为合理的价位应该是怎么样的？
施教授：我认为现在的房价很合理。决定房价的合理性包括政府、开发商、消费者、银行、市场供需、汇率、地域以及建设过程中所发生的费用等因素，经过我个人的调查和研究，上述因素均证明目前房价的合理性，并且还有较大的上升空间。
现阶段绝大多数的老百姓已拥有自己的产权房，就上海而言，住房自有率已达83%，每年的刚性需求在10%左右；他们有购买商品房的能力，只有7%左右属无效需求（即房价即使跌50%他们也买不起），这就需要住房保障来解决（比例毕竟不高）。房价的回归不意味着要让房价下跌，也可以上涨，随着经济的增长，房价不涨或涨幅低于经济的增长，即可认为就是下跌。总之，目前的房价是较合理的，如果认为不合理，那只能说是偏低了。
本网记者：本网记者：温总理表示，合理的房价应与居民的收入相匹配，应与投入与合理的利润相匹配，您如何看待这一观点？
施教授：用房价与收入比来衡量房价是否合理到位是有很多弊病的。首先，我国GDP增速每年在8%左右，若百姓家庭收入增速每年5%，在房价平稳的前提下，只需10年的时间，我国房价收入比即可达到5甚至更低。
其次，人们在购房选择过程当中，并不需要一次性付清的，金融在其中起一个杠杆的作用，70%左右的款项是不用现付的。
再次，计算房价收入比要选择有效的人群，应剔除享受保障房的人群。还有，对于像上海这样人口导入型的城市，购房者来自全国，乃至全世界，是不能以本市家庭收入来测算的。
开发商前期的利润空间比较大是有原因的。因为我国的房地产业刚起步20多年，在前期的规划当中不够规范。开发商地拿地，类似“空袋子拿米”，自有资金很少也可以拿地，起到很大的杠杆的作用，加上市场行情较好，加剧了开发商的丰厚利润。国家目前规定自有资金必须达到30%以上，保障性用房可以低一些，但同样需要达到20%左右才可以拿地。
至于合理的利润，是和风险相关的。高风险就意味着高收益。房地产投资、房地产开发都存在较大的风险。所以，房地产行业理应比一般性的传统的劳动密集型产业的利润率要高。
但是，利润高到离谱是不对的。开发商开发一个项目大概需要三年，三年内他的收益是50%-60%，年利润达到15%-20%是正常的，即使是传统行业也能在达7%左右。
本网记者：本网记者：温总理认为，房地产市场关系到财政、金融、土地等各项政策，涉及到中央和地方的利益关系，涉及到金融企业和房地产企业的利益，调控阻力相当大。对于缓解诸多方面之间的矛盾，您有哪些建议？
施教授：第一，大力发展我国的住房租赁市场。比如德国，由于他们对于住房的观念发生了改变，二十年来房价一直很平稳，有近60%的人租房子。由于在中国现在买不起房的人都想买房，所以我们常常听到的声音都是老百姓买不起房，其实不然。例如，经过我的调查和研究，上海其实只有7%-8%的人买不起房，这些人应该是由政府来提供保障住房的。所谓，居者有其屋，指的是百姓有地方住，而不是一定要有房产权。25岁左右的青年人买不起房是正常的，他们可以选择租房，一定要转变对住房的观念。
第二，鉴于我国政府是一个强势政府，我建议把限购政策改成限售政策，采取宽进严出的方式。例如一个家庭，需要购买四套房子，自己需要一套，帮双方父母各买一套房（若父母本来需要申请保障房的，由于儿女的行为，既尽孝心，又减轻了政府提供保障房的压力），孩子结婚需要一套房，这些都是刚性需求，不应该加以限制。我建议，尽快取消限购政策，同时出台限售政策，使所有人都可以购买商品房，但不允许投机。若一套房子今年价格为100万，在签定购买协议时说明若在价格上涨时卖出，多出的部分则政府以税收或费的形式，收归国家。这款项可以用于建保障房，这样既没有投机的机会，又充分利用了资金。
本网记者：自去年下半年以来，一二线重点城市的房价出现明显下降，这个房价还会继续降么？
施教授：政府在进行房地产业调控，强大的行政手段和某些不完善的政策使得房价不按规律运行，上涨不太现实，但实践将证明目前的调控政策在许多方面是考虑不周全的。至于房价下跌问题，不排除一些地区房价存在假跌。比如某区域均价是20000元每平方米，有开发商表示他的楼盘价是25000元每平方米，打8折，折后价为20000元每平方米，其实际上价格就是20000元平方米，并没有出现房价下跌。还有一种情况是，有的开发商为吸引客户，推出某楼盘的其中一两套打8折，而在真正购买过程中，则告知客户已售磬。
本网记者：本网作为政府和房开发商之间的交流的桥梁，市场行情解析相当重要，您认为对于房地产开发商来说，什么时候拿地比较好？据本网了解，各地方政府现在推地意向比较强，您怎么看这个问题？
施教授：现在就可以拿地。因为现在地价比较低，开发商们可以抄底拿地。中国的地价和房价的相关度很高，现在土地市场竞争不激烈，有些地还是比较有价值的，基本上都在底价，可以拿。从拿地到开发取得预售许可证，时间周期最快也要8-10个月，这意味着现在拿地，最快取得销售的时间为明年，到时房地产形势会变得比较明朗。至于各地方政府推地，我只能这么说，推地有助于财政收入。
本网记者：近年来政府在推地过程中，推商业地产的比例有所上升，以杭州为例，2012年读地手册中商业地块也是6年来推出之最。您如何看？
施教授：商业地产历来是做得很好的。但商业地产一定在人口密集、消费比较大，外来人口比较多的导入型城市中发展。像温州这样人口导出型城市，旅游的人也不是很多，并不适合发展。商业地产覆盖面比较广，包括城市综合体，写字楼，大卖场等。人口密集地方是可以发展的，写字楼市场还处于黄金期，还有近10年的发展市场。比如上海，目前有近500万平方米的甲级写字楼，未来还缺500万平方米甲级写字楼，缺口量还是很大的。其它商业地产的需求量随着时间的推移将逐步趋于饱和，利润不会很大，高端写字楼市场还是较光明的。
施建刚简介:
管理学博士，同济大学教授，博士生导师。同济大学房屋土地资源信息研究中心主任、同济大学房地产研究所所长、同济大学经纬不动产研究院执行院长。新华社特约经济分析师、多家房地产项目策划顾问、国家住房和城乡建设部房地产市场决策咨询专家、世界华人不动产学会常务理事、中国高等院校房地产学者联谊会主席团成员。长期从事房地产学、土地管理、城市发展与管理等领域的教学、科研和咨询（社会服务）工作，研究方向是房地产投资与规划、房地产价格评估与项目评估、房地产市场营销策划与项目可行性研究、房地产开发与管理、房地产市场分析、商业地产、旅游地产、写字楼市场、住房保障、土地资源管理、城市发展与管理等，负责完成的省部级以上（含重点项目）科研项目15项，其他项目（政府、企业课题、教改项目等）70余项。
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