第三期
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                      拉动国内需求 房地产是关键
  

访国家发展和改革委员会投资研究所研究员、中国投资协会副会长--张汉亚


  为期三天的CIHAF2005中国地产节暨亚洲地产博览会圆满落下帷幕,本网记者有幸在开幕式结束后第一时间采访到了国家发展和改革委员会投资研究所原所长、中国投资协会副会长--张汉亚(以下简称"张")。就宏观调控取得的成效和不足,以及哪些城市在宏观调控影响下产生了较大的变化等问题进行了深入访谈。

   问:作为资深研究员,您对全国房地产市场一定深有研究。那么,您最关注国内的哪些城市呢?您为什么选择这些城市作为研究对象?这几个城市在宏观调控后有哪些大的变化?

  
   张:其实很难说有深入的研究,我是研究投资的,房地产投资在国内占了很大的比例,2004年房地产投资占全社会投资的比例为18.78%。现在所说的房地产投资还是开发商的商品房投资,实际上还有很多房屋建设的投资没有列入在18.78%里,像农村和城镇的一些个人建房或单位建房还没有走向市场(不过这对老百姓没有什么太大的影响,真正有影响的是市场公开出售的商品房),不作为房地产投资统计,如果加上的话,房地产投资总体上能占三分之一左右。

   在商品房投资方面,我更注重宏观的和全国的情况。关注较多的是前年和去年价格快速上涨,引起了各方面的议论的,如上海和杭州这些城市。放眼全国大中小城市,只有少数大城市价格在快速上涨。今年我们到一些中等城市调查,房屋的价格还是在两、三千块左右。我们搞研究就要关注一些比较特殊的城市,像去年的上海、杭州,前年的深圳,这些房地产市场价格涨得比较快的城市。因为这些地方涨价之后,媒体以及各方专家讨论比较多,这样往往造成光看一些个别地方的例子就误以为全国都在快速涨价。其实全国很多地方价格是涨不上去的,因为当地老百姓没有那么多钱,只有这些大城市有很多的流动人口,包括一些外国人。要投资,外商也好,港、澳商也好,还包括山西煤矿企业家、温州的一些投资客,他们要找大城市,中等城市他们一般不去。

   我选择这些城市作为研究对象是因为它们具有典型意义,在其他地方比较平淡的时候,这些城市突然出现异常情况,它可能是一个方向,必须在全国范围内引起注意。另外,这两年老是在讲房地产市场价格高涨,其实都是举这几个城市的例子,它没有举过长沙,也没有举过武汉、哈尔滨、石家庄,也没有举过蚌埠、洛阳、吉林等绝大多数的中等城市,为什么?因为那些城市不具备这种快速上涨的条件,它们的房地产市场很平淡,处于正常开发阶段。所以对我们的研究来讲,除了了解总体状况,还要了解一些具体的,具有特异性的城市了,这样才能抓住整体房地产的脉搏,以及它可能出现的变化、方向。

   问:据本网数据显示,南京市今年的土地流标情况比较严重,但与此同时他们的房价却是在上涨的,也算是具有一定的特殊性吧?那么您是怎么看这个现象的呢?


   张:土地流标这个现象我们来分析一下,国土资源部开始招拍挂出让土地以来,改变了过去协议出让的方式。房地产开发商过去拿的土地比较便宜,现在面对这么高价格的土地自然难以接受;另外,考虑现在房地产价格整体上是平稳趋势运行的,实际上还在上涨,但没有过去涨的那么快,而土地价格招拍挂价格要比过去高出很大一块,这样很多房地产开发商从常规角度可能不愿意去招拍挂;也可能是对招拍挂的宣传力度不够,这样真正想拿土地,有实力的开发商没有过来,原因可能是多方面的。

   问:那么您刚才提到的城市在宏观调控后有那些大变化呢?


   张:变化最大的就是上海,上海的高档房的价格在第二、三季度有所下降,但是从上海本身的平均价格来讲还是上涨的,像第二季度就比上年同期上涨了10%左右。上海比较典型的是高档房单价从15000元下降到12000元左右,其他城市好象没有这方面的报道。像北京的房价整体上还是在平稳上涨。北京有很多人问我,现在国家宏观调控,北京房价怎么还不下降?我认为下降不下降要看成本,大家都希望降价,但实际上没有这种机制也不具备降价条件。房地产价格是市场调节,从开发商角度来讲他也不能随便降价,只要不是资金压得特别紧,他不会轻易采取降价行为,他一降价就等于利润减少。
  
   问:福建省福州市物价局在全国率先公布该市商品房的社会平均成本,使其成为开发商们口诛笔伐的对象,理由是成本乃商业机密,并且操作的可行性尚存在疑问,有些开发商甚至断言公布成本不是市场行为,而是用计划经济的思路来解决问题,不符合市场规律;而消费者对此纷纷拍手称快,认为成本公布有利于市场透明化。请问,综合各方面因素考虑,公布房价成本是否有利于健康房地产市场?此外,成本要披露到什么程度比较合适?

   张:真正的市场经济,作为生产者的成本应该是保密的。行业之间有竞争,竞争就要降低成本,成本低了利润空间就高。作为一个商业机密,公布不太应该,外界也很难测算出房产公司的真实利润。我曾提出这么一个观点:政府的作用是控制暴利,鼓励正常的利润。政府部门能够掌握了解土地、各种税收以及开发商房屋建筑的大致成本,为保护消费者的利益,有责任限制开发商的过高利润。我的看法是,在合理范围内不要对其限价,超过合理范围的再进行适当的限价。像前几年,本来8000元/㎡的价格,突然涨到13000元/㎡左右,一下子涨了将近50%,作为政府就应该去制止。住房作为一种弹性系数比较小的关系到老百姓切身利益的特殊商品,政府适当地控制一下房价是有利的。

   我以为,真正公布成本的作法是不太合适的。福州市物价局公布成本是一个尝试,可以尝试一下,可是它本身和市场经济有些相背:一方面是商业机密;另一方面,他报出来的成本数据是否合理,这东西谁来鉴定?比如说盖一座楼,你请这个工程队和请那个工程队,谈判到最后的成本肯定是不一样的,用的原材料不同,造价也不同。所以公布成本很难准确。但是物价部门要有数,对暴利进行控制,同时鼓励合理的利润。

   目前,老百姓认为开发商暴利严重,不知道他们的利润和成本,就处于弱势,公布成本有利于市场透明化。在这种情况下,政府适当地公布成本也是可以一试的,不要为此做太多的争论。

   问:您认为国家宏观调控在哪些方面取得了成效,能具体谈谈吗?哪些地方还要进一步深化?

  
   张:宏观调控的确取得了一定成效,首先是制止了房价过快上涨。前年和去年有几个城市房价暴涨,闹得怨声载道、沸沸扬扬。在国家采取措施以后,确实限制了房价暴涨。例如,上海一些高档建筑房价下降,许多城市的价格涨幅下降,这对消费者是有好处的。宏观调控后,有很多人预测房价要跌,也有很多人持观望态度。现实情况是在各种成本上升的情况下,房地产价格还在上涨,但涨幅降低了。

   问:您怎么看待宏观调控后,银行收紧银根,抬高贷款门槛,导致开发商资金链紧张呢?


   张:国家的本意是通过对房地产的宏观调控来防止开发商过度投资,在这一点上我是不大赞同的。我估计明年的经济增长可能要走下坡路,其中限制房地产发展是很重要的一个因素。因为房地产业是支柱产业,上下连接的产业链最长,涉及面最广,其上游产品,比如钢铁、水泥、玻璃等等的销售都要由房地产业带动,这些高能耗的产品又构成对能源和矿石等原材料的需求。此外,房子盖好以后还要装修和添置新的家用物品,这样又推动了各种装饰材料、家用电器、家具的消费。现在我们国家消费品供大于求,如果减少房产销售,买房少了,老百姓的这些消费就会随之减少。前两年,钢铁、水泥等产品的投资快速上涨,产能快速增加,如果需求突然降下来,就会造成企业生产力得不到释放,面临亏损,甚至倒闭。这对投资、消费都不利。所以我认为,银行对房地产的贷款也别控制得那么紧,应当适当地放开。

   还有,央行提出取消"预售制",建设部不同意,我也不同意取消。因为"预售"是利用民间的资本去开发房地产业,等于让用户先掏钱,这样可以加快解决住房问题的速度。否则,房地产商再去到处弄钱的话就贻误时机,开发也就慢一点。中国人民银行第三季度的报告表明预售房还占很大比例,在今年1-9月34500万平方米的房屋出售量中就有21500万平方米的期房。

   现在对老百姓来讲,"衣、食、行"的问题不大,最大的问题是"住"。为什么现在开房交会来的人那么多,原因就是现在老百姓确实想改善住房。住房的改善要靠谁呢?只有靠开发商进行房地产开发,这样开发商是否有充足的资金来源就变得至关重要了。所以,从这个角度,银行不应该只考虑控制房地产开发规模。企业的效益好,银行就可以贷款给他;效益不好,就不贷。银行是什么概念?银行就是从资金富裕的人手里,把暂时不用的资金集中到银行,然后银行把资金贷给那些需要资金,利用资金可以盈利的投资主体,互惠互利。所以银行贷款要考虑的是贷款者能否还款付清,而不是政治因素。我们现在提倡银行按市场经济办事,政府对银行越少干预越好。

   另外,我们还提出取消经济适用房,今年以来经济适用房的投资量很小,像北京的经济适用房投资是负增长。北京经济适用房跟一般的住宅一样,都建成100-200平方米一套,这样一来真正买得起经济适用房的不是一般的工薪阶层而是有钱人,北京很多有钱人有二到三套的储备房(因为这些房子比一般的便宜)。虽然国家对销售这些经济适用房有一定的条件,但事实上很多地方门槛比较低,这样就造成"经济适用房"不经济。所以我们希望取消经济适用这个概念。商品住房可以分为高档、中档、低档住宅和廉租房,有钱人买高档的,一般的白领买中档的,经济状况一般的的可以买低档;廉租房用于解决目前连低档房都买不起的人。

   现在最需要解决住房的是一些城市的贫困人群、进城打工的农民和工作还不是很稳定的打工人群,如刚参加工作的大中专毕业生,他们没什么积蓄,也很难筹集到首付资金。所以我认为应该提"廉租房"。"廉租房"是世界各国解决城市贫穷居民的通行方法,像新加坡、香港等地就是以廉租房来解决住房问题的;我们在英国访问期间,考察过一些廉租房小区,他们的政策比较灵活,你没钱买房就租,有钱可以买下来;法国目前有20%是廉租房租给穷的老百姓。我们也应该这样,进城打工的人群,他们想去租些便宜的房子,但目前如北京,一套房的月租金起码1000多,最少也要800元,他们租不起,他们一个月工资也只有四、五百元,一家也不过1000多,吃饭都不够。所以我们也应该多盖些廉租房,政府把补助经济适用房的这些钱补助给廉租房,盖廉租房不要盖得太大,不要盖100-200平方米的,你就盖20-50平方米的,装修也比较简单,价格也很便宜,一个月大概100元,或50元的房租都成,对于刚毕业的或打工的人群都可以承受,而有钱的人他们不会去租。这样就可以解决进城人员的住房问题。

   还有一个问题就是取消土地批租的政策,不要一次性地租给他30年、50年或者70年。到期限的最后阶段可能是很尴尬的。几十年的期限到了,开发商可能早就不知到哪里去了,而且住户也可能多次变化,要届时的住户再交50年的租金,交得起吗?所以我们提出改变土地的批租办法为年租金制,就是说谁在这土地上,谁就每年交土地租金,而不是一次性收取几十年的。这样的话,只要有人住就会有人交租金。政府还可以根据土地的涨价情况适当地提高年租金费用,政府也可以获得比较稳定的收入,不会因这一届政府一次把土地批出去了,下一届政府没有土地可批,断了后续收入。因此,我们建议出让土地不要采取批租几十年的办法,而是第一次收一部分转让费,然后按年去收土地的租金,适当地减少土地的租用成本,可能房价也会降下来。

  张汉亚,男,1945年12月出生,黑龙江省绥化市人。1969年毕业于北京大学数学力学系,70年代在河南电信局从事市内电话工程的设计和安装工作;1979年考入中国社会科学院研究生院工业经济系,获经济学硕士学位。毕业后在中国社会科学院工业经济研究所从事研究和编辑工作;1989年调入国家计委投资研究所,历任建设项目研究室主任、科研处处长、所长助理、副所长,1997年4月至2003年10月任所长。目前兼任中国投资协会副会长;中国社会科学院研究生院投资经济系主任、博士生导师;中国投资杂志社总编。


(二00五年十二月十六日于上海)