在“国六条”、“十五条细则”相继出台的大环境下，北京市目前的房价依然我行我素，是土地供应偏紧所致，还是另有原因？集体非农建设用地“入市”如何趋利避害？当本土开发企业人人自危之时，地产大鳄纷纷涌入杭州意味着什么？针对上述热点问题，本网记者专访了中国人民大学公共管理学院土地管理系主任叶剑平博士（以下简称“叶”）。

　　问：您是土地研究方面的专家，您最关注国内的哪些城市呢？您为什么选择这些城市作为研究对象？

　　叶：我们的研究分为几个方面：一个是政策性的研究，针对国家土地政策、法律未来发展的前瞻性问题，比如土地的可持续利用、产权问题等等；一个是国际比较研究。关注的城市分几类：一类就是地产市场发达的城市、城市群，比如珠三角、长三角，以及环渤海地区在发展过程中碰到的一些问题；另外就是一些正在兴起的二级城市，研究它们的发展和土地的关系；还有一类就是保护，针对一些相对发展慢一些的城市。没有具体的哪些城市。

　　问：珠三角和长三角城市群的经济实力是相当的，但珠三角的房价却远低于长三角，对此，您有什么看法？

　　叶：长三角流域的概念是很广的，上海、杭州这些经济发展比较快的城市房价高也是和它们的经济实力相匹配的，长三角流域其他的一些城市的房价并没有那么高。

　　问：您的意思是说抽样的数据不是很全面？

　　叶：不是说是否全面。我们一说涨，看的就是房价最高的城市。上海、杭州这两个城市房价是很高的，反过来看珠三角的广州、深圳也不低。要比较的话，肯定要参照他们的经济状况。 上海、杭州的年人均GDP都已经超过4000美金了，它们的房价和差不多只有一两千美金的城市比，毫无疑问也是比较高了。而且这些城市是国际型的城市，外来人口较多，房价高于其他城市也是正常的，就看它高到什么程度了，正常的范围有不同的界定。

　　问：今年初以来，北京房价飞涨，是否与北京市土地供应偏紧有关？

　　叶：北京的房价涨得快主要原因是继长三角， 或者说是继上海去年和前年的大涨之后，好多资金就往北移了，所以这些投资性的资金就相对集中于北京。北京和上海，从经济发展上来说，上海的GDP比北京要高出一千美金。但从北京的第三产业发展来说，比上海要高，所以从购买房子的潜力来看，应该不亚于上海。很多人会这么认为，北京作为首都， 又是一个国际型的城市， 再加上2008奥运会，大家对未来的预期是很高的。 现在，北京的房价要比上海低很多，有的都低一半。从历史上来看，2003年以前，北京的房价始终比上海高，也就是在两年的时间内，上海的房价就远远超过了北京。从理性角度分析，相对上海的高房价，北京的房价还有个往上走的趋势。就像股市有个补涨的过程，从投资者角度来说也是很正常的反应。

　　问：那您认为其中土地的因素有多大？

　　叶：土地因素的影响肯定大，所有价格上涨都是由供求关系决定的，刚才说了需求，有需求的话就有投资，也就是投资性的需求从上海等南方城市往北移，这是一个需求。但是需求上升了，供应又没有增加，房价自然就涨了。

　　在土地方面，从原来的协议出让转向“招拍挂”，政府也有个适应的过程。“招拍挂”很好地解决了在“公开、公平、公正”的情况下，把土地推向市场的问题。但目前我国土地市场供应效率相对来说还比较低的。要解决效率问题，土地在储备过程中，还需要有机制创新，需要引入大量的人力、物力，若没有配备相应的人力、物力，就会产生效益不高的问题。

　　从协议到“招拍挂”这样的一个转换过程中，政府和市场有一个调节和认识过程。所以在这个调节过程中推出的土地量相对少一些，也是转轨时期的正常反应。但是有一点，在“招拍挂”之前，实际上已经协议出让很多土地出去了。所谓“8·31”之前，大家为了赶末班车，应该来说推出去的土地很多，官方公布的有一个亿平方米，够未来很长时间的开发。如何把这些已推向市场的土地尽量变成长期有效供应：比如盖房推向市场；给消费者消费也有个过程，把这个过程算进去，实际上供应量就不少了。供应量合理了，市场就会平衡。

　　问：您刚才提到长三角，珠三角，环渤海地区是您研究的重点，这三个地方房地产市场各有什么突出的特点，能反映出各地的区域性？

　　叶：房地产和经济是密切联系的，经济发展到一定程度， 房价才会相应上升到一定程度，如果没有以经济为基础的虚高， 就会出问题。改革开放政策从南到北的波及，所以中国经济是从南到北发展的，从南到北不断转移资产，所以这几个城市群要讲它的特点，应该来说沿海市场的形成更早一点,沿海的企业也好,市民也好，市场的成熟度要高一些。所以相对来说，竞争市场的完善性， 包括政府的规范， 应该会高一点。比如“招拍挂”杭州早就实行了，已经做得比较成熟了，但在北京才刚刚开始，现在北京转换一下市场就不适应了，这说明也是市场还不成熟。北京原来基本上以消费型为主，上海都已经进入以投资型为主的状态了。所以要说有差异的话，就是消费模式、经济发展状况、土地的运作模式等等的差异。

　　问：您刚刚提到的是南北差异，那么长三角和珠三角之间呢？

　　叶：从房地产市场来说，没有什么特别的差异在里头，顶多市场化规范程度，消费者、投资者的理性这方面。国家政策都是一样的，土地政策一样，整个经济发展都是往前走的，所以不好说这个是个什么市场，那个是另外一个市场。

　　问：那我们能不能说珠三角的房地产市场目前已进入了成熟期，因为它在宏观调控下的动荡较少。

　　叶：珠三角其实在长三角还没动荡时就已经过了它的动荡时期，二者的发展时期不一样，应该来说，珠三角相对更理性、更成熟，可以这么说，它更早发展，也就看得更清楚。

　　问：国土资源部已将集体非农建设用地“入市”试点方案上报国务院，若实施，土地供应量将明显增加，您认为这是否会导致房价下跌？是否意味着政策坚冰已被打破呢？

　　叶：这是两回事。集体非农建设用地“入市”这个问题，以前政府对这一块是没有放开的，我国《土地管理法》有明确规定： 农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农建设。 现在出于经济发展、城市化进程的需要作了一些调整，目的也是促进集体非农建设用地的土地使用权转让阳光化。

　　我认为在这一块只要政府统一管理，做好相应的配套和监管工作的话（如把集体土地纳入统一的规划和年度计划），不会对房价造成很大影响。但如果没有相应的监管举措的话，大家一哄而上，肯定得出问题：集体财产流失、农民的权益也得不到保证，进而成为社会潜在的不稳定因素。

　　问：今年年初，杭州市政府携3000多亩土地到香港进行招商推介。目前，已有嘉里、万科等地产大鳄相继进入杭州地产市场，您怎么看待外资大举进入杭州楼市的现象呢？

　　叶：这要分两种情况：一种是杭州市政府想引入外地品牌企业资本建设标志性建筑，从而提升城市的档次，如果是这样的情况，则预示着杭州楼市已经慢慢成熟，外地开发企业带来的不仅仅是资本，还有先进的管理模式和运营理念。对于标志性建筑的建设，政府不用担心开发商建完房子就走。

　　另一种是引入外地资本进行一般建筑的建设，这种情况容易导致与本地开发企业的竞争矛盾，从而使得本地开发企业的大量资本外流。我相信杭州的情况应该是前一种。这对于提升城市的品质和形象是非常重要的，也是建设国际型大都市的必然选择。

叶剑平：男，汉族，中国人民大学土地管理系主任，教授，博士生导师。中国土地学会常务理事，中国房地产估价师与房地产经纪人学会第二届理事会副会长、常务理事、理事， 兼任教育培训专业委员会主任委员。 国土资源部、北京市国土资源局专家顾问团的主要成员之一。主要研究方向有土地管理、房地产经营管理、房地产投资分析与价格评估、房地产市场营销、土地信息系统等。并著有《中国农村土地产权制度研究》、《房地产市场营销》、《房地产业同社会经济协调发展》等学术作品。

二00六年六月十五日于北京