近期，上海、浙江、江苏等地的地价持续上涨，各地“地王”频频出现，一些地区甚至出现了地价与周边房价相当的情况。中国地产投资网统计（具体统计见本网8月月报）发现这些高地价的“缔造者”更多的是知名上市公司，本网的统计引起了业界的广泛关注。上市公司高地价竞地的背后有哪些值得关注的问题？高地价是否会引发新一轮的高房价？……针对这些疑问，本网专访了资深投资管理专家——浙江华睿投资管理有限公司董事长宗佩民先生（以下简称“宗”）。

　　本网记者：当前一些知名上市房地产公司频频高价拿地，您觉得这种现象是偶然还是必然？

　　宗：上市公司高价拿地并不是偶然，而是必然现象。这种必然性主要反映在两点：一是地价存在继续上扬动力，高价可以拿；二是上市房地产公司具有得天独厚得融资条件，有钱可以去拿。目前宏观经济领域流动性过剩问题非常突出，包括土地资产在内的资产价格继续上涨势头短期内无法抑止，其次是在土地资产涨价存在普遍预期的情况下，房地产企业的投资价值得到股民认可，房地产上市公司的筹资功能能够得到充分发挥，可以支持其高价拿地。而对许多非上市房地产公司而言，银行融资体系已经趋紧，融资相对困难，尤其是一些自由资本实力有限的中小开发企业，正在逐渐丧失竞争的能力和机会，这批企业退出竞争舞台将是必然趋势。

　　正是在这种背景下，房地产企业上市已成为发展主流，比如杭州的许多房产公司，条件好的如绿城、广宇、滨江等，已经或者正在准备直接上市；直接上市条件不具备的，则纷纷借壳上市，如通策、美都、耀江、新湖等。我认为房地产公司，特别是侧重于商业地产、旅游地产、旅游景区开发的公司，银行融资相当困难，如果再大量资金沉淀于项目中，不实行资产证券化、进入资本市场，将很难持续发展。

　　 本网记者：那么面对势不可挡的高地价，有一种说法就是：今后三年的房价上涨比例只有维持15％以上才能支撑现在的地价，您怎么看待高地价与房价的关系？

　　宗：我认为房价上涨主要的因素并不完全取决于地价的高低，而是取决于社会购买力与货币的价值。目前全社会的货币投放量太大，社会购买力增长过快，房价上涨过快的背后是居民收入增长更快，如果地价和股市不涨，过剩的资本流动压力就无法释放，在资本输出缺乏通道也缺乏安全保障的情况下，国内股市和土地将不可避免的扮演释放流动性的出口。

　　 对大多数中产阶级的人群而言，我认为其收入的增长还是能够跟上或者超过房价上涨速度的，所以不用担心会不会没有人买得起房子得问题，真正买不起房子的，主要是低收入人群，没有投资机会，不能分享资产涨价的好处，所以，他们的住房问题需要国家安置更多的廉租房和经济适用房才能得到解决，而不是那些高地价产生的高品质住宅，我相信国家会妥善处理好这些人群住房问题的。
本网记者：您觉得上市公司高价拿地具备的优势在哪里？

　　宗：上市公司高价买地，具备三个优势，一是资金优势，有筹资通道，可以向股民要钱；二是股价上涨，股民愿意给钱；三是每次新地王的产生，都会提升其已经储备的土地价值，带动在手项目房产价格的提升，由于存在这一“补偿机制”，名义上是高价竟得，实际上可能是低价取得。

　　本网记者：如果上市公司预期的房价达不到，高地价的房子卖不出怎么办呢？

　　宗：总有一天会卖不出，那就只能导致股市下跌，让股市来分散风险了。但从目前情况看，我认为我国的房价跟周边的日本、韩国、香港相比，还处于上升中期阶段，还会有一个较大上升空间，特别是目前高端的产品、品质上能与国际接轨的楼盘还比较少，高地价竞得的这些地块，如果能够“逼”出高品质房产，那么这样的高地价，或许与将来的高房价很匹配，也一定有其市场。事实上，高品质房产也必须通过高地价才能逼出，除了少数重视品质的房地产公司外，多数房地产公司低地价是造不出高品质楼盘的。

2007-08-28

以下为本网统计的今年来上市公司高地价竞得地块情况：(截止到七月底)

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回顾与展望：浙商并购的三次浪潮 文/宗佩民