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印堃华教授谈：楼市调控亟需转换思路
——增加供给、刺激消费、鼓励投资、规范市场
目前，中国上至中央政府，下至地方，频频出台针对房地产行业的“救市”举措，而对于这些举措带来的实际意义和作用，究竟有多大？楼市能否在近期回暖？房价在未来的走势又将如何？等等这一系列问题，成了目前业内关注的焦点。
针对这一焦点、热点问题，本网于近日独家采访了我国著名的房地产专家——上海威斯顿不动产管理学院院长、上海财经大学教授、上 海房产经济学会副会长印堃华先生。印教授对这些问题做出了一一的详细解答，以下是本网专访实录——
本网记者：印教授，您上次在“2008房地产金融峰会杭州站”上说，估计到明年的5、6月份房地产基本恢复健康政策，是不是就意味着明年差不多下半年的时候，诸如深圳、上海等地的房价又将重回上升通道？
印教授：这个不至于。我说的是明年5、6月份，市场的心态有所缓和，市场需求恢复正常。现在的问题不是老百姓有钱不买房，而是老百姓的信心没有了。现在很简单，头脑里考虑两个问题，第一个问题：美国的金融危机，现在又叫金融海啸了，会不会引发美国的经济危机？美国的经济危机，会不会引发世界的经济萧条？接下来，美国的经济危机，会不会引发中国经济危机？如果说会引发的话，老百姓要考虑的是留点钱应付危机了，不是买房子的事情。收入增加，岗位稳定，工资增加，才考虑买房子。老百姓买房子，开发商买地。如果说像现在这种情况，对外出口方面，现在企业，倒闭的倒闭，停工的停工，减产的减产，岗位就裁员，在这种情况下，一批中产阶层以下的人，他可能考虑的就是要应付金融危机的问题。这是一个，还有一个问题，即使有钱的，也要考虑，如果政府一定要把房价打压下去，现在房价开始跌了，跌了5％、10％不过瘾，如果现在买房后再跌到30％怎么办，那么什么时候才是底呢。房地产是一种投资品，买涨不买跌的，一旦买了房也不希望再跌，因为家庭财产会“缩水”；而且现在的问题，地方政府“救市”，中央怎么办？中央现在也“变”了，也是在考虑了，最高层究竟是怎么想？否则怎么会出现央行跟银监会的矛盾，央行发文说，房地产贷款要恢复，让商业银行自己去面对风险、认识风险，让商业银行自己去分辨客户是优质还是不优质，给商业银行很大的自由裁量权。但银监会又认为不行。
央行出来两条政策，一条是鼓励老百姓自住需求，第二条是也要鼓励你改善型需求，第一种是买普通商品房，第二种就不讲了，它是改善型需求，但是它不讲，因为中央没讲，原来中央是限制投资的，现在中央没有改变，央行也不好讲，但是“开了一条缝”。那么银监会呢，还是坚持“第二套房”原来的政策，不放松。所以这里面，说明监管部门和领导部门，他的思路也不一样。没统一的关键是中央没统一，中央统一了，你下面就没话说了。所以像现在这种情况，楼市的尴尬局面，是多年来，盲目过度打压的结果。现在要拉动内需消费，对老百姓来说，衣食住行中买房子是最大的内需消费，一套房几十万、几百万甚至更多，既是消费又是投资。
（记者：所以现在的政策就是在给以前的东西“解套”了）
对啊，“解套”问题就来啦，以前的打压是有思路的，你的思路没有改，你如果思路改了，老百姓就有底了，现在叫“不得已而为之”，那就不行，现在中国的情况，经济搞得不好，要有通货紧缩的危险，
现在呢应该要调整政策，但首先要调整思路，原来楼市是好好的，即使说有问题出现，不难改，为什么后来房价会那么高，是因为压缩供给，紧缩银根，然后再加税加息，加上土地价格也上去了，结果把房价搞上去的，政府给了市场一个错误的预期。上海有个不完全的统计，最近10年里房价涨了4倍多，地价涨了15倍，税收加重的很厉害。我们都知道，土地是个稀缺资源，那么在稀缺的条件下，你放开招拍挂，面对面的竞争，对地价肯定会有影响，结果就会导致“面粉比面包贵”。所以，现在房价为什么那么高，很大的一部分原因就是现在的紧缩地根、紧缩银根、放开地价、加息加税的政策造成的，接下来，你的调控政策也有问题，信贷也有问题。
比如，现在上海的高层小高层造价也就2500左右一个平方，那么怎么会买到25000－30000一个平方呢？在土地资源稀缺的条件下，你放开招拍挂，而且是在紧缩地根情况下的招拍挂，这个价格放开，就是会哄抬地价。为什么会哄抬地价呢，因为这是地方政府最大的收入，向我们上海一些区一级的政府，财政45％左右都依靠土地出让收入，江苏浙江大约30％。另外中央把很多事情都下放到地方，让你干，但是财政分配的格局没有改变，搞分税制时，当时是中央拿70％，地方30％，现在呢中央下放给地方要做的事情加起来有65％的事情，但只有30％的财政收入，地方政府没法干，那么地方政府只有被逼着寻找第二财政来源，那么就是土地批租了，这里面来钱最快的就是生地毛地出让了。生地出让，地上的房子也没拆迁，动迁也没有结束，然后，他30％拿走了，那么70％的成本，开发商最后也是交给政府搞，政府不“闭口”，我动迁花掉多少，你另外再付多少，我不管，然后就拖在那个地方，这个毛病都在这里。我们本来土地制度应该是熟地出让，熟地按照现在的市场价出让，如果价格上高的地，那个高出的部分，就应该拿出来，给穷人造廉租房，用于社会保障。但是现在是生地毛地出让，需要几年才动迁完呢，这个过程中，各方对土地增加投入产生的超额利润，按理他应该变成级差地租，由国家收回的，结果没有，已经按毛地低价卖给人家了，你不能够再加上去了，这都是制度缺陷造成的。很多问题不看深是不行的。
现在都在说房价为什么那么高，是投机倒把造成的，但是如果供求平衡了，谁会去搞投机呢，谁会去炒卖呢，是不是？这个供求不平衡才是内因，他现在不从内因着手，辩证唯物主义里讲内因才起决定作用的。
本网记者：也有一种观点说，比如像香港、新加坡那种模式，政府提供了大量的“公屋”，所以真正关心房价的人并不多，并不像中国这样，“房价”成了全国性的话题，您觉得中国有必要去学习人家吗？
印教授：这样也不对的。有一段时间，拼命要学香港、新加坡，这个可以借鉴，不能照搬。因为国情不同。新加坡是个城邦国家，一个城就是一个国家，人口有限，300多万就那么多人，解决一户就是一户，然后剩下的就越来越少，而且他的人口不能流动的，海外的人不能随便移民进去。但我们国家不是的，本来解放初期，像上海400万人口，现在常住人口已经达到1800－2000万，如果说我们这里房价便宜，又有很多优惠条件，什么经济适用房啊都有，那上海人口会更多，放都放不下，这个不一样的。香港也不一样，原来1997之前，搞的土地批租制，地不是港英政府的，是中国的，97之后是要收回的，所以说他的情况也不一样，而且他也是一个城市，是一个地区，不是国家。还有一点，他们都是“亚洲四小龙”，金融中心，这就确定了他那个城市的地位，决定了他的政府有钱，所以有能力搞很多“公屋”。
但中国不是的，中国还是发展中国家，处在社会主义初级阶段，我们的国力没到那个程度，而且我们的城市是开放型的城市，不是封闭型的国家，因此，如果城市里边福利过多的话，那么大家都涌过来了，而且城市与城市不一样，像上海，本来人口就多了，如果没有一个经济门槛的话，那就糟糕了，所以地价房价是一个经济门槛，上海这个地方就应该是高效率的工作，高素质的人才聚居的地方，他们是高工资，高消费水平，那么肯定是高物价、高房价、高地价。像这样的中心城市，他是讲效率的，另外我们是在打造国际性大都市，上海房价比纽约、伦敦、东京、新加坡、香港都低得多。
以前房价高，怪谁呢，怪投机倒把，怪开发商，怪以前的温州人炒房，这个都不对的，温州人炒房，反过来讲，炒房就是投机，那么你股市是不是投机啊，期货是不是投机啊，等等这些，你国家鼓励这些投机，但买房不可以。其实买房倒很少投机，只有少数人过分利用经济杠杆，买了房子后转手倒卖，这种人、这种做法，我们本身可以限制他，怎么限制？很简单，你一个人不可以从几家银行同时贷款，同时买几套房，问题不就解决了吗？我们上海就是这么做的。你为什么要从政治上面打压，不从制度上搞好呢，这个不对的。我国修改刑法时已经删除“投机倒把罪”，在市场经济条件下，抓住机遇，进行投资，有何不可啊？短期长期我自己负责，政府只要把市场搞好就行了。你认为现在炒房的人多了，那你应该想办法，因为房子供应紧张才会炒房，不紧张，谁会炒房呢？供大于求他会炒房吗？不会的。政府应该考虑的是扩大有效供给，而我们采取的是银根地根紧缩，压缩供给，这个方向错了。
本网记者：印教授还有您所说的健康政策，应该是与之前政府“抑制”政策相对的，那么当前的一系列“救市”政策，您认为它从力度和范围上看，能否真正起到“救市”的作用呢？
印教授：对房地产而言，作用可能不太明显，为什么呢？因为根本问题没解决。比如现在，理论上面是不是承认了住房、商品住房、产权房，既是生活必需的耐用消费品，又是投资品？他不承认投资价值，这是不对的。现在的所谓“打击投机，抑制投资，限制消费”提法是不对的。那么，现在经济要保增长，防止下滑太大，那么现在采取的措施是要改变，而我们上海从来没这样提，上海是“抑制投机，规范投资，满足消费”不是限制消费，怎么能限制消费呢，以前我们学的政治经济学，一直讲社会主义基本经济规律，要满足不断增长的物质文化需求，正常的需求你怎么能限制呢？为了打压房价就限制需求，错的啊。人家有条件，我要买大房子，你就抑制人家，不给人家买，利息要加1.1倍，没道理。政府过多的干预，不是你政府该干的事，这是市场的事情，政府就应该是服务型政府，你做好你的事情，低收入人群的住房保障，有人说要市场解决穷人买不起房的问题，这本身就是错的。市场经济只满足于有支付能力的人群的需求，你有需求，没有支付能力，不是市场解决的。很多低收入人群，买不起房，怎么解决，很简单——租房。租房也支付不起怎么办？就低收入人群，享受政府保障，住廉租屋。这些人买什么房子呢，房子说“买”，就是一种长期性的投资行为，政府不应该鼓励穷人买房，穷人买房是后患无穷啊，美国这次次贷危机就是因为穷人买房太多啊，没有首付能力，没有很多资产，就业岗位不稳定，收入不稳定，那么加上一些信用不太好的，让他买房，首付5％，甚至于零首付。中国呢，没有次贷的，这跟中国人的观念有关系,中国人先存钱后消费。
房价高了，怎么能打压下去呢，高了嘛说明什么？说明稀缺！稀缺你就要扩大有效供给，市场经济很简单，这问题很好解决的，低收入人群的一块政府做好，高收入人群的让价格自己调节，中等收入人群以上的你住房基本都有的，那么就是住得好不好问题，要住得好价格就高，有钱就买，没钱就去赚钱，等有钱了再买。
现在有人说的正常的房价收入比4到6倍，按照最低的6倍标准，我们中国在上海在北京有十几倍，这是不对的，人家讲的是一个国家4到6倍，包括了最偏僻的城镇，像美国2.8倍，他连阿拉斯加都在里边了，那么你到纽约的话，就不是2.8倍的问题了，你看那里有多少刚毕业的研究生博士生买得起房啊，人家也是大多40岁以后才考虑买房，前面也都是租房。我们现在是，大家都要买房，否则就是财富分配不公，你们买了房，房子涨价了，贫富差距拉大了。按照这种逻辑，你不要去打工，不要去投资赚钱，否则贫富差距不是拉大了嘛。
我们现在提“效率与公平，更重视公平”，这不对的，中国是资源贫困的地方，我们国家地少人多，这种情况就是应该要坚持“效率优先”，这样才能把蛋糕做大，这样你才能把增长的那部分，用来兼顾公平，你现在把公平放在前面，搞得不好又会恢复到过去了“普遍贫穷”，吃大锅饭了。
现在，应该让富人安心地投资，他赚钱了，就雇佣工人了，就增加就业，而赚到钱，也要消费，又给你税收，又给你内需拉动了。中国现在首先要解决劳动就业的问题，那么多农民工进城要提供就业岗位，你看看现在打压房地产业，经济又要不灵了，产业链又要不行了。首先影响建筑业，3、4千万农民工，就没岗位了，这个对社会安定团结是很大的冲击。接下来影响到建材业，有的钢厂也要关闭，工人下岗，那么还有化工行业、水泥石子行业也是啊，而这些都是贫困地区的资源，你现在把这些地区的财路断了，水泥石子都卖不掉了。所以经济问题是牵一发而动全身的，房地产业更是厉害，他要跟5、6十个部门相连，这样一打压，那么连锁反应就来了，地方财政也没钱了，因为地卖不出，税收没有了，接下来，银行不行了，就像1994到1997年的情况了，一万多个亿坏账，最后还是要国家来收拾。所以这种错误我们已经犯过了，为什么还要再犯呢！
本网记者：那么，您认为明年的楼市是否将在下半年回暖，具体的依据又有哪些呢？
印教授：市场心态会逐步好转。时间一长，麻木了，而且这段时间，估计因为房地产影响很大，中央被迫地也要调整思路，不调整不行的，现在来看，这种思路调整部门一级的还不行，一定要中央最高层的。我不赞成打压楼市，也不赞成救市，关键你要把这个产业，你十七大已经承认了房地产业作为国民经济的重要支柱产业之一，这是我第一个在1990年的书上就提出的。开发商要赚钱的，以盈利为目的，不盈利的那不是企业，那是福利事业，你要正确看待开发商赚钱，好像蜜蜂采蜜一样，蜜蜂采蜜是为了自己，还要养蜂王蜂后，要传宗接代，就这个目的，也是自利，但是他在客观上，他必须要满足市场需求才能够得利。市场经济就是这个，你房子造好卖得掉才能得利。卖得掉本身就符合市场需求。因此，很简单，开发商他像蜜蜂采蜜一样，虽然他获得了一部分利益，但是他能带来，像蜜蜂一样带来农业大丰收。这样才能带来国民经济的良性循环。开发商的利润有五个来源，第一无风险平均利润，第二创业利润，第三创新利润，第四摩擦利润（供不应求强烈摩擦），第五风险利润。它跟一般的工业品生产是不一样的。
1990年我在上海房地产开发业发展战略研究报告中首次明确提出，政府只要加以正确引导，房地产开发商可以成为协助政府建设城市发展经济的有力助手，不要把他当成“对手”，不然对国家不利，对老百姓也没好处。
市场回暖的依据，这个很难说。一般的说，经过一个挫折，中央开始在现实面前，要拉动内需，鼓励消费了。那么现在的部门和地方出来的措施，还是力度有限的，一定要国家统一考虑出台更有利的措施刺激消费拉动内需，重点是鼓励民间投资和私人消费，当然，政府也可以按照凯恩斯所说的利用财政资源加大公共产品投资达到拉动内需刺激经济，然而，中国现在的问题恰恰是公款投资公款消费太大太大，成本高效率低还容易产生腐败，同时政府花钱多了就要多征税多发国债加大财政赤字推动通货膨胀，搞的不好又是老百姓受罪。我主张现在要多鼓励民间投资，让有钱人把钱拿出来投资，创造更多的就业岗位，而不要把资本抽调到海外去，为别人去提供就业岗位。
本网记者：根据我们网站的观察，今年以来，我们举办的城市土地项目招商推介会、座谈会是较多的一年，各地国土系统也都在愁眉不展，手中的项目卖不出，开发商感兴趣的是有，每次到会的企业也很多的，但就是真正落实到“拿地”程序的几乎没有，观望气氛浓重，您认为这种局面会随着“救市”的推进，得到改善吗？
印教授：中国现在情况，制度没改变，信贷政策没改变，现在是变相的“休克”疗法，比1994年高明了一点，那时是下令不给开发商贷款，已经贷了的要限期收回，结果开发商倒掉很多，那时的开发商是国有为主的，少数是集体合作，民营的没有。那么现在就不对了，现在是市场经济啊，三分天下，国有经济只占三分之一，另外三分之二一个是民营经济，一个是外资经济。那么现在的情况打压的是谁呢，打压的是民营经济，国有的因为有政府背景，还是弄得到钱的，外资呢又有国外的金融体系国际资本支撑。所以最后受影响最重的还是民营企业。而民营的打压下去，房价只能高，因为垄断加强了嘛。只有竞争才会使房价稳定啊。
现在有几点问题要弄明白的，第一不能跟供求规律对着干，第二不能跟价值规律对着干，拼命增加成本，房价怎么低呢？第三就是不能鼓励垄断，抑制竞争，比如像限制上市公司融资的钱不能用于买地，那么国际资本市场，也不是这样的。开发商贷不到钱，土地只能流标。
接下来，如果是消费贷款放开的话，那么只要产品好，通过预售，开发商还可以资金周转。现在他又搞两条，第一条一直想办法要取消预售，取消期房预售，这样开发商更糟糕了，本来开发商资金40％是靠预售的，30％靠贷款，还有30％自有资金。第二条就是针对不是普通商品房的，是建改善型住房，针对有钱人住房的，你的门槛又高了，贷款利息是1.1倍，那么就把那些人的需求给压缩了。
任何一个产业，如果你承认它是一个重要的支柱产业，都需要金融资本在里面流动的，像血液循环啊。你把他断血了，不行的。
现在倒闭的企业也很多了，还有另外一种形式，并购。卖项目卖股权的很多，项目转让的挂牌的很多。
（记者：但是，我观察好像目前浙江的企业出现倒闭情况的并不多。）
浙江因为他民间资本运作的多，但是以后也可能问题更大。民间资本量充足的，但利率高得吓人，借了高利贷，可能死得晚一点。小公司根本没法跟基金挂钩的，那么只能民间融资，25％以上的利率，如果是担保公司36％一年，如果是典当行48％，如果浙江的地下钱庄，那就80％到90％一年。这样搞的结果就是把房地产正常的资金的血液循环搅乱了，而且观念上完全是错误的，既然是支柱产业，流动资金的贷款很正常，现在这块不能放，那么购地贷款又不能放，那么你不是逼着开发商借高利贷嘛！如果你银行资金紧张还可以说，你现在是流动性过剩啊，你还贷款贷不出去，商业银行跟央行考虑的完全是两回事，商业银行我正常的贷款要贷出去，我才能赚到利差，我企业才有经济效益，但央行是从官方考虑的，不让你放贷款，逼着房价跌下来，但这样不对的。你把房地产逼死了，房价大拍卖，跌的一塌糊涂，跌了30％50％以后，一大批开发商从此退出房地产行业，那么下一轮谁来造房子啊？
本网记者：您曾提到过这是“政策拐点”的开始，现在到底有没有拐过来的趋势？
印教授：我们希望拐得快一点，拐点呢，希望他的表示是从根本认识上拐过来。拐过来趋势现在是部分有，部分没有。
本网记者：最后，请您从宏观政策、房价、开发企业资金等方面，给我们大致预测一下明年的房地产市场前景吧。还有，您对我国房地产行业有没有一些自己的政策建议？
印教授：09年要看，现在呢中央经济工作会议要开了，我想有一个大的拉动内需的政策，投资这一块，中央现在可能从政府角度，最方便的就是财政投资、公共投资，修建铁路啊大搞基本建设。那么我担心的是什么呢，这个没错，凯恩斯主义，在经济不景气的情况下，通过政府的投资拉动来刺激消费，扩大内需，度过难关，可以的。但是呢这也是要付代价的，因为这就意味着政府的财政必须增加收入，那么就要加税，我们现在税收很重啊，税拿不到的话他就要发国债，这样的话财政赤字要增加，财政赤字过高的话，就很危险了，政府的金融风险更大，这是一；第二个，政府投资加大，在我们看来，由政府投资，他由于体制的原因，可能会导致腐败。私人产品不好，消费者可以投诉，但公共产品没人管。我们现在问题就是公款投资公款消费过度。所谓基础设施建设，基本建设规模偏大，房地产规模过大。一方面投资过大，规模过大你应该是供给增加，房价应该下来，结果房价反而上去，什么原因呢？你是无效供给过大了，有效供给不足。这是公款投资的主要问题。
现在浙江，还有江苏，城市新上的商业地产早就超过实际需求了，到处造商城。他需要多少营业额才能保证正常运转？而这个营业额需要多少人的消费才能达到？还有利润的高低，这些都要考虑的。
那么开发商资金这一块，希望2009年对房地产业资金供给的渠道要放开，信贷这一块按照支柱产业的正常需求要满足，不够部分上市，发公司债都可以。当然我们还希望能成立民间私人的房产信托投资基金。公募之外，我们还要私募，私募30万50万都可以，就是共同基金，然后呢是我们老百姓的钱，不都去存银行，相当一部分有力量的去投资基金，然后基金分红，基金的管理也要改掉过去的管理，过去是限定收益额达到6％就可以回购了，不对，真正按照基金的做法，就是基金的管理者只能拿管理费，其他的盈利绝大多数要分给人家，这样呢就可以达到十七大说的增加居民的财产性收入。你看现在我们银行的投资产品都是达到6％达到5％我就回购了，以后增加到15％的话，我拿你的钱做基金，最后增加的收益都让银行拿走了，这不对的。
房价方面，现在我估计调整也就5％－10%左右，不会超过10％。有人说上海跌了30％，那是不可能的，9月底我们还比去年同期涨了3.5％。涨幅结构呢不一样，地块品种结构分散不一样，有涨有跌，供不应求的地方涨，供过于求的地方要跌。质量好的要涨，质量差的要跌。相互抵消的结果只能在5％－10%的上下浮动。有涨有跌，跌得最多的也不过10%左右，这不是讲个案。一个地块，一个区域，整个一个城市也就5-10％的幅度。不会下降30%。因为什么？第一土地有价格，从城市发展来看，明年的土地供给更紧张，土地价格不可能跌的，而现在的流标是制度的缺陷，现在的低价成交、流标是正常现象，因为现在没资金拿了，知道这块地便宜但没钱拿，签字以后要付30%，3个月付清，现在没有那么多现金，同时限外，我们有个项目老外中标了，跟内资公司合作的，内资公司去拍，中标了，外汇打到账上，外汇管理局不让你结汇，不让你转成人民币，没办法结果退地。所以现在是，供给扭曲了，需求也扭曲了，而实际上你可以看到，因为价格是对稀缺性的反映。现在我们看上海，正常年份，我们住房在2000－2500万的成交量，而可供量在2500－3000万之间，因为供给要略大于需求，要造成有限过剩，才能供消费者挑选，有利于企业竞争，有利用于稳定房价。如果供求与需求相同，那样不行，价格不可能降下去，还要上去，因为总有一部分无效供给，要去掉无效供给，所以要略大于20-30%，这是很正常的，那么城市越大，这个份额越大，因为可能郊外的土地没有成熟，房子造好了，但是没有人去，市区内的不够，房价还是会上去。
涨跌互现，有涨有跌。现在上海也是这样。有跌的例如三林地区，那里经济适用房和动迁房很多，大量的低收入人聚集，房价怎么可能会涨，以后那里还可能会形成新的贫民窟，土地供给过量，有那么多人愿意去吗？
我们的政策还没有搞清楚，究竟是要让穷人还是富人谁去住郊区？发达国家都是富人住在郊区，把公寓房腾出来，给下一个层次的，市区留给低收入者，增加就业机会，富人到郊区去空气好、有别墅，且有车方便。中国现在是把穷人赶到郊区。这是不对的，第一，远离市区，就业机会少；第二，路远，交通成本大，时间耗得多；第三，穷人举债买房会挤掉正常必要的消费，降低生活质量，心态会更不健康；第四，大量的低收入人群聚集，会形成社会问题。这些地区的房价肯定是跌的。
当然现在上海也有涨的地方，比如轨道交通新造的地区，像上海七宝地区，顾村这些地方，前两年5000多，现在好的卖到9000多，也在涨。
所以，可能有个别楼盘发展上由于资金周转不过来，被迫拿出来低价卖掉，解决企业生存问题，但这是个别案例，不是全面的情况。全面的情况，现在还能忍受，所以不会出现大幅度降价。
像北京这样的一线城市房价就是高，这与城市的地位有关。广西北海2000多，成都、重庆比较低。
上海有些人买两套房，一套自己住，一套出租，租金还贷款，等着升值，升值到一定程度抛掉，把贷款还掉，白赚一套房，它就成为投资品了，不光是消费品。当住房由福利品转化为商品供自己消费的时候，房价变动的第一个阶段，一般由成本和供求关系来调节，从自己使用的角度来考虑；第二阶段，当商品住房成为家庭的金融资产的时候，要从资产定价的角度考虑，更多的受市场预期的影响，形成投资品价格；第三阶段，当经济趋向全球化的时候，尤其像上海北京这样的一线城市，房价变动会受国际国内要素价格变动的更大影响，一线房市就与国际市场其他要素价格变动有关，利率、汇率、税率、油价、股价“五价”联动，对房价走向影响越来越大。一般股市好了，楼市也好了，油价高了，楼市下去了，利率高了，也要影响房价，这些基础理论很重要的。学经济的和学理工的不同，属于开放性思维，一加一可以大于二，也可以小于零，不懂市场经济城市经济和房地产经济问题就看不透。
市场经济条件下研究房地产业要有四个基本观点：
第一个观点：市场经济观点。
市场经济中供求矛盾是正常的，要么供过于求，要么供不应求，不要绝对的静止地看，有时看看，现在啊供大于求，商品房积压的不得了，空置房不得了，最后呢，很快就供不应求了。短期看不出问题来，要一段时间才能看的清楚，上海原本2500-3000万平米新房可供量，现在只有五六百万、六七百万，多还在环线外。现在消费压掉了，信心打掉了，如果信心恢复，基本面一好转，还要供不应求，而且比过去更严重！
现在我们说正确的政策有四句话：一是，扩大有效供求。现在所谓商品房积压的地方，大多为无效供给，交通没有搞好的地方，我们现在的新区、开发区造了多少房子啊？一个新区的形成要5-10年以上，交通、就业都没有，人去干什么？那么统计的就是商品房空置的。所以开始决策的时候就有毛病。二是，疏导过度需求。穷人也要买房子，这是过度的需求，美国出问题就是穷人买房，要使穷人买得起房，零首付，5%的首付，然后浮动利率，开始低利率，越还越高，结果成了高利贷，次贷就是对不具备正常购房条件的人发放高利贷。我们现在鼓励穷人买房是不对的，应该把租赁市场搞上去，租购并举，鼓励百姓自住其力，不要依赖政府，然后社会保障用房要排队。中国的国力，没有那么多的财力提供那么多的“公屋”。三是，降低成本费用。政府出台的政策应该减税、减息、减费。减少流通环节的费用。四是，压缩利润空间。鼓励竞争，反对垄断。企业要竞争，在供求平衡的条件下，利润空间他会自我压缩的。政府也要压缩利润（如土地出让方面），让利于民。
第二个观点：发展阶段观点。
我们现在还处在社会主义初级阶段，不能像新加坡这些地方大搞“公屋”，我们还是要多搞“廉租屋”。过去搞的安居房，动机虽好，效果很差，所以我不赞成大搞“只卖不租”的经济适用房,但是可以搞经济适用租房和少量双限房，以解决“夹心层”的买房和租房问题。
第三个观点：中国特色观点。
不能照搬国外的模式，一定要注意中国特色的情况。不要一刀切。房地产本身属于部门经济，不是宏观经济，应该地方政府的调控为主。现在中国首先要解决广大人民的就业问题。我们跟别的国家不一样，像瑞典，人家是享受型的。中国人多地少，资源紧张，我们要根据自己的情况，找一条合适的道路，不能照搬西方的经验。
第四个观点：统筹兼顾的观点
对房地产做出重大决策，一定要考虑“统筹兼顾，综合平衡”。千万不能“头痛医头，脚痛医脚”。这是因为我们房地产产业的特殊性。这不仅仅牵扯到政府、开发商与群众的利益分配问题，还牵扯到就业、财政税收、城市发展、投资环境等等各个方面。如果你打压房地产就会造成建筑业衰退，建材业衰退，各种相关行业衰退。50几个工业部门就失去很大一块市场。这样的结果，地方政府没有钱了，那么社会保障从何谈起，我们一定要考虑统筹兼顾，综合平衡。
而市场经济里的泡沫问题，供求摩擦产生泡沫很正常。因为市场经济不可能供求绝对平衡，它是动态中谋求平衡。那么所谓泡沫，房价高，无非就是供给不能满足需求，价格上去，这符合价值规律的嘛。吸引要素涌入，供给扩大，供求恢复平衡，泡沫就会自行消退。
市场经济只解决有支付能力的住房问题，没有支付能力的，他的生活上必需的，要由社会保障来解决。
经济泡沫跟泡沫经济是两回事，前者是正常情况，在我国目前的条件下经济泡沫不会转变成泡沫经济。美国经济危机它最先出问题是金融系统，给那些不具备还款能力的人贷款。而且美国的住房基本饱和了，城市化已经完成了，我们国家还远远没有，才达到45％，现在目标是60％。
我们还处在住房短缺阶段，美国现在家庭是每户平均160平米的住房，像我们上海一、二手房存量加上去每套平均才90平米。所以房价不可能大跌。
印堃华教授简介：
印堃华教授现任上海威斯顿不动产管理学院院长、上海财经大学教授、上海房产经济学会副会长、原上海财经大学房地产研究中心主任，上海市首批特聘市府决策咨询专家。
1985年，印堃华主编出版《现代企业定价理论体系应用》；
1990年，与上海市政府合作，撰写了《上海房地产开发业发展战略研究报告》；
1997年，印堃华应建设部、中房协的邀请，同中房集团合作，承担国家科委软课题“房地产业成为国民经济新增长点的政策研究”；
2000年，出版《理性思考与政策探索》一书。
在上世纪90年代初期，上海房地产学术界出现了三个代表性人物，他们分别是张泓铭、张永岳以及印堃华，并成为日后著名的“三教授”。
印教授先后获得国家科技成果一等奖三次，二等奖、三等奖若干次。
二00八年十一月九日于上海
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