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北京楼市吹“凉风”
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http://www.cnestate.com 摘自 中华工商时报 2001/11/6
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9月份以来，本被北京人称为“金九银十”的房地产市场虽然兼有申奥成功，CBD规划出台及即将入世三大利好，但却出现了旺市难旺的局面。一个月之内5个房展黄了4个，现有楼盘的销售状况也普遍减慢。来自国家统计局的数字显示，9月份国房景气指数首次回落，其中，北京的销售增幅明显回落，其商品房的销售面积同比增幅与竣工面积的同比增幅形成了1：2的落差。
北京楼市为何出现滞销状态，其今后的走向如何已成为人们关注的一大热点。
应该说，北京商品房卖不动的原因是多方面的：房价明显高于市场平均购买的承受能力；股票市场的大幅“缩水”，使部分准购房人对自身的财富预期大为减低；具有优良性价比的中低价位商品房供量不足而产生产品与主流买家的错位；第一轮开发的商品房进入入住阶段所暴露出的大量质量、管理问题，令后期买家持币观望等因素都直接影响到了北京商品房的销售进度。而北京楼市进入9月份忽然转凉，还透露出深层原因，即房地产的过量透支。
专门从事房地产市场研究的深圳国际企业服务公司分析认为，北京市房地产市场已呈现出三方面的透支：
首先是消费的透支。1998年初，北京曾经出台相关政策，限定要在当年6月30日以前完成政策性的机构集团购买，以后又将时间延续到当年年底，但实际情况是，集团购买的“重车”并没有停下来，大量机构挤上这辆“末班车”，直到今年仍然还有一部分机构在继续集团购买，而这种购买行为直到今年秋天才基本上做完。这种集团购买实际上是批发式的个人销售行为，其最终房子还是挪到了每一个个人消费者的手上。这实际上是一种传统体制背景下的运作。结果是，经过三四年时间到现在为止，所有机构里几十年的小金库已释放完毕，几乎大多数国家公务员手里都有了一套房子，需求的刺激在这个大层面上已释放得非常充分了。
第二，在6年左右的时间里，消费者凭借个人住房贷款完成了本需10年到30年才能承担得起的购买行为（个人住房贷款期限最长为30年），发展商在短时间内将购房人的贷款用于滚动性开发，在几年的时间里，人们已在消费本需要30年才能买到的房子，房地产市场上的这种行为结构所产生的影响将会延续30年。而这样一个全国性的长达几十年的透支性的消费，对房地产市场产生的影响将是很大的，目前人们对此估计显然不足。
第三个透支为灰色行为透支，即存在于一些领导中的裙缘式的“灰色”透支。尽管人们对这类透支讳莫如深，但它却是现实存在。
深圳国企的老总冯佳透露，近年来在“双规”中显示出，近几年“灰色”行为透支已使20几个省会城市里的许多城建口的领导被停职或调离。这些人的身后都有一个巨大的消息网络和投资网络。一部分专业性很差或刚刚入市的发展商，利用裙缘关系在短时间内拿到好的土地地块、拿到资金、拿到银行贷款，甚至还能拿到集团的买单，这种不规范的运作使房地产市场形成严重透支。
冯佳认为，这三大透支因素，已成为中国的房地产市场的主流。
冯佳分析说，在三个透支因素释放的过程中，人们看到了持续5年的供需两旺。今年，又有申奥成功、入世等几个投资因素出现，继续带来一定的消费刺激，但在市场已经出现透支的情况下，这种刺激往往是不对称的。由于前期的投资为三，消费为六，而后期的市场形成投资为六，消费为三。虽然今后仍然会有部分地产商在新的投资刺激下，在产品创新、服务创新、制度创新、体制创新，包括企业内部的行为创新，为房地产市场创造出新的火花、找到新的发展机会，但是从主流发展上看，这只是一个个抛光的点，而不是受光的面。
今年，北京的房地产项目大多利用申奥成功、加入W TO作为卖点。申奥的成功虽然是一个对房地产市场可以持续八年的刺激因素，加入W TO后，也会有一些外资进入中国的房地产市场，但这些市场的刺激因素被放大使用了。深圳国企的冯佳说，申奥的成功直接作用在北京，少量作用在青岛，而在全国的房地产开发中都宁愿把这一因素放大使用，以期让消费者来买房子；加入W TO后，欧美等国家在房地产领域到中国进行跨国投资的不会很多，真正跨国投资的90％以上也只是华裔成熟企业家，而这些人实际上早就来了，1995年，由于房地产市场的下滑，首批海外投资者大多被套牢，1996年后才解套。现在又有些人把“脚”伸进来，但绝不会像房地产开发初始阶段第一轮海外投资那样盲动了。
冯佳说，我国的房地产建设自1988年起出现过三次高潮，即1988年到1989年、1992年到1994年底和1998年到现在。第一次房地产市场热是以国有企业开发为主体的，经过两年火爆后出现两年低潮期，第二次是在外资的带动下启动的，三年火爆、三年低潮，而第三次由政策性集团购买拉动而产生的近5年的火爆市场必然也会进入相对应的低潮期。目前北京的房地产市场已开始进入实质性的调整阶段，但在经历过前两轮的起伏后，现在很多本土化的发展商已开始走向成熟，这些企业对资金的运作能力和对市场的引导能力都大为提高了。
入世后，海外优秀的设计师事务所都会到中国来，同时，大量新技术、新材料会进入国内，土建成本还可能降低。本土化的房地产企业可以凭借储备的土地，在规划设计及产品品质上寻求持续发展的机会，但应该看到市场已经透支过量。
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