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楼盘看涨还是看跌
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http://www.cnestate.com 摘自 中国房地产报 2001/11/6
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房价看涨还是看跌，莫衷一是，难下定论，正如推测股价看涨还是看跌，聪明的专家未见得胜得过愚蠢的猩猩一样。而要论房价看涨还是看跌又还有房价的相对价或绝对价看涨还是看跌?新房、旧房价看涨还是看跌?市中心房、市郊房价看涨还是看跌……这么复杂的问题，一言以概之则有失偏颇之嫌。因而今天先谈楼盘(即股指)看涨还是看跌。
看跌
市场经济最大的魅力就在于注入经济巨大的活力——什么(合法的)赚钱就有人来生产什么——直到榨干它的超额利润——生产什么、谁来生产也只能获得平均利润。随着市场经济体制的日益建立，房地产业的超额利润必将被进一步榨干——泡沫进一步挤出——价格进一步回落。
随着生产力的发展，商品中的社会必要劳动时间将不断下降，因而价值下降，必然导致价格下降。房地产也不例外。
从供需规律来看，当供给大于需求时，商品的价格必然下降。房地产，别是中低档民用住宅属低科技的成熟产业，开发的技术性“门槛”不高，因此必然供给大于需求，导致价格下降。
从我国经济态势已普遍地从资源制约转入市场制约、从供给不足转入需求不足、从短缺转入过剩、从卖方市场转入买方市场来看，商品俏销、涨价的时代已经结束；相反，滞销、削价将是一种普遍的、必然的格局，房地产也难逃其外。
房地产，特别是普通民用中、低档住宅，原材料属传统产业——夕阳产业，其价格在不断下降，因而房地产的成本日益下降，因此房价将不断下降。
随着竞争的日益加剧，各自为阵、遍地开花的小型房地产公司将或被打垮、或被收购、或被组合，代之而起的将是一批大型乃至寡头公司，从而随着经营规模的扩大而产生规模效益，致使房价进一步下降。
随着大型房地产公司的出现，其资信能力进一步提高，因而融资渠道进一步拓宽，从而促使房地产的供给进一步加大，价格进一步下降。
房地产业的进一步成熟，交易环节进一步理顺、手续进一步减化、交易成本进一步减少，促使房地产价格进一步下降。
政府为改善人民生活，减少房地产的附加费用，从而降低开发商的成本，促使房地产价格进一步下降。
看涨
商品，特别是房地产这类实物性资产的价格是看涨还是看跌，与政府的货币政策紧密相关。如果政府推行3年或5年名义货币工资翻一番的货币工资政策，楼盘的价格就必然被推动上涨。
随着中国现代化水平的加速，农村人口必然减少，城市人口必然大增，随着城市劳动力市场及户口制度的进一步开放，这一趋势必然十分强劲。城市人口急增，房地产需求急增，楼盘价格看涨。
城市人口大增，但城市占地面积出于保护耕地、减少城市基础设施费用的考虑，不能不加限制。这就导致城市土地价格不断上涨，从而推动楼盘价格加速上扬。
随着人们生活越来越现代化，城市基础设施越来越复杂，成本越来越高，这都将分摊到房地产上，从而推动楼盘价格上涨。
按揭购房日益普及、简便、成熟、灵活，并成为一种消费时尚，这将把人们远期的购房能力变为即期的购房能力，致使住房需求超前出现，从而推动楼盘价格上涨。
股市有“财富效应”，楼市亦然。楼盘升值其实是居民、商家、政府皆大欢喜的事；反之，降价各方都不讨好(当然无房、想购房者还是高兴的)。香港楼盘居高不下，政府拟降也不敢冒然，就是例证。
随着房地产业管理的日益规范化，房地产业的管理成本必将上升，从而推动楼盘价格上涨。
房地产业属劳动力密集型产业。劳动力密集型产业在现代化进程中有劳动力工资成本不断上升的客观必然，必将推动楼盘价格上扬。
政府从房地产业人为抽税，以筹集城市建设资金，也必将推动楼盘价格上涨。
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