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    杭州：历年土地公开出让文章做得怎样？

    http://www.cnestate.com　 本网编辑部报道　 2003/3/11
    　　目前全国土地市场拍声四起，土地收储制度在全国范围内大行其道，就连青藏高原这样一个偏僻之处也于2002年7月28日响起了土地拍卖的槌声，作为先头军的杭州，5年来土地公开出让这篇大文章又做得如何呢，让我们来对历年的土地出让做一番简单的回顾吧：

    　　一、总量：上市量逐年放大
    　　据初步统计，1998年10月到2003年1月底期间，杭州市共公开出让土地93宗，其中住宅用地57宗、公建用地26宗，住宅与公建综合性用地10宗，总出让面积2171494.1平方米，总成交金额为1170616.25万元，有效地积聚了城市资源和资金。（详见表一）

    　　根据相关资料得知，从1995年到1999年的五年间，杭州房地产项目土地供应总量为4407亩，年均供应土地881亩，其中1998年因蒋村划入杭州市区，土地供应量激增到2200亩，而1999年因为土地供应方式的调整供应量又减至近500亩。
    　
    　　2000年和2001年，杭州市房地产项目土地供应量达到了约4233亩，接近此前五年的土地供应总量；2002年，政府计划供应土地量为2500亩，实际供应量达到了2800亩，2003年土地供应量初步定为3000亩，供应量的增长幅度较为明显。

    　　另从杭州市市区一级土地市场土地供应和成交情况来加以分析，有两点值得我们大家予以十分的关注：

    　　第一是在当时被业内和媒体称为“天价”、“宇宙价”的三宗地块：其一为1999年10月推出的吴山四宜路（现中大吴庄地块），土地中标单价高达10515元/㎡，其二为2000年11月由广宇集团以楼面价5224元/㎡拍得的下城区东河R-3、R-6地块（现河滨公寓地块），其三为2001年6月被北京大地科技实业总公司夺得的位于环城西路与风起路交界处、出让面积为18464平方米的（2001）7号地块，该地块单价达到了1800万元/亩，总价5.1亿，高出招标底价183％。如今，前两者已相继露出芳容，并且吸引一大批高收入客户群，而后者作为真正的“地王”却迟迟未露面，北京大地科技实业总公司在花费了巨资“抢”来的地块上究竟能盖出什么样的靓楼呢，引人关注。

    　　第二，2000年以来公建用地推出的数量明显增加，尤其以2001、2002年最为明显，2001年全年公开出让地块29宗，其中公建用地11宗，住宅与公建综合性用地3宗，推出的公建用地面积约12万平方米；而2002年推出的31宗地块中，公建用地10宗，综合性用地占了5宗，出让土地面积达13.4万余平方米，可以预计未来几年内杭州写字楼将会有一个较为明显的放量过程，写字楼市场谁是最后的赢家值得关注。

    　　1998年—2002年杭州市土地公开出让情况一览（表一）

    年份出让地块用途出让面积（㎡）成交金额（万元）
    招标拍卖挂牌住宅公建综合
    19982  2  16776.213389.59
    19998  8  72623.569831.02
    2000212 1652323498180005.57
    200129  15113722385.4349306.87
    200228 3161051036211558083.2
    合计88235726102171494.11170616.25

    　　二、区域：三板块平分天下
    　　东河板块 东河板块自1998年开始，共出让地块17宗，土地出让面积达12万多平方米，公开出让均价达656.1万元/亩，无可厚非地成为杭州市土地实行拍卖招标制度后推出地块宗数最多、平均成交地价最高的区域（详见表二）。

    　　自1999年6月以来，东河边推出的每宗地块几乎都会引起市场的一番争夺和评论，地块的成交价也一再创出新高：
    　
    　　2000年1月的土地招标会宋都房产以3714元／平方米楼面地价竞得（2000）01号地块，创造了当时的天价；同年11月东河（2000）24号地块5224元/平方米的楼面价更是将这一股东河开发热浪推向了高潮。值得注意的是，由于近几年的集中开发，目前东河两岸可供开发的土地基本上已处于真空状态。

    　　东河区域历年来公开出让地块情况一览（表二）

    出让时间地块位置面积(㎡)地块均价(万元/亩)用途中 标 单 位
    1998.1上城区东河沿线西4地块9986501.34住宅浙江广厦集团房地产有限公司、浙江经贸房地产公司
    1998.1上城区东河沿线西2地块6789.7626.7住宅浙江广厦集团房地产有限公司、浙江经贸房地产公司
    1999.06下城段R9地块6743436.7住宅浙江经纬房地产开发公司
    1999.06下城段R10地块6273.5486.8住宅杭州信达房地产开发公司
    1999.08下城段R12地块5784420住宅浙江物资房地产公司
    1999.12下城区东河西-1号1952653.4住宅浙江金地实业有限公司
    2000.01东河沿线R-5地块6167520.2住宅宋都集团
    2000.01东河沿线R-11地块10467749住宅温州华昌房地产开发有限公司
    2000.04下城段R-7地块5771502住宅杭州武林房地产开发公司
    2000.05下城段东-3地块2600776公建浙江科技房地产开发公司
    2000.05下城段R-4地块8067494住宅浙江省房地产开发公司
    2000.08下城区东R-1地块11168838.9住宅凤起房产
    2000.11下城区东R-3、R-6地块14548863.6住宅浙江广宇房地产集团
    2001.04下城东河C-1地块3642619公建杭州华源房地产开发公司
    2001.12下城东河R-8号9867745住宅、公建杭州广宇房地产集团
    2002.01下城东河西-7地块32061008.3公建浙江大华房地产开发有限公司
    2002.04下城东河西-8地块10719913.43公建浙江雪峰房地产开发有限公司

    　　城北板块 在土地公开出让的历史上，由于市中心的寸土寸金，“离市中心不太远、价格也不太高”的城北拱宸桥区域、近郊区域也渐渐成了主角之一，正如人们所预期的那样，按部就班地走着自己的发展之路。自2000年1月开始，该区域共公开出让了12宗地块，其中住宅用地10宗，公建用地2宗（详见表三），目前这些项目均处于在建或待建状态。经过近两年的改造，城北拱宸桥区块逐渐改变了其原有的区域特性，目前已具有高度的可居住性，东“动”，西“静”、南“兴”，北“秀”，中“兴”的城市格局还将推动整个城北区域的发展，据了解，城北今明两年内仍将是土地供应的重点区域。

    　　城北区域部分公开出让地块情况一览（表三）

    出让时间地 块 位 置面积(㎡)地块均价(万元/亩)用途中标单位
    2000.01拱宸桥R-7地块17000216.8住宅浙江省广利经济发展有限公司
    2000.02拱宸桥R-14地块7467201.6住宅杭州市商业开发公司
    2000.02拱宸桥R-17地块2733211.5住宅杭信房地产开发公司
    2000.03拱宸桥拱西R-16地块21000213.2住宅浙江金浙房地产开发有限公司
    2000.11拱宸桥丽水路附近地块121026166.3住宅浙江名城房地产开发公司
    2001.03拱宸桥地区C地块12414260.2公建浙江康桥汽车工贸有限公司
    2001.04拱西E-1号地块7399221.5公建浙江汇丰实业有限公司
    2001.12拱西R-11号地块5439344.2住宅浙江中房置业有限公司
    2002.06下城区东至规划灯塔路地块38267185.02住宅杭州市下城区房地产开发有限公司
    2002.06拱西R-2地块18525340.5住宅浙江省二轻房地产开发有限公司
    2002.11石桥镇灯塔养殖厂区域地块81764235.9住宅浙江通和置业投资有限公司
    2003.01丽水路以东（2002）30号地块75372383.8住宅浙江城建房地产开发有限公司

    　　滨江区域 随着“两岸一城”规划的进一步实施，政府要做热滨江区的决心无论从供地计划，还是实际出让情况来看，都显得无比坚定。2001年上半年，滨江区土地招投标进入了有始以来第一个高潮期，这期间推出的五块土地，除其中一块流标以外，另外四宗地块的均价达到了206.6万/亩，吹响了滨江新区房产开发的号角，而2002年7月31日的滨江专场招标会更是热闹，4宗土地，招来了53家公司，引来了95份标书，356亩土地出让换来了13.8亿元！该区域内的地价平均达到了423万/亩，其中一宗地块更是达到了488万元/亩，在一定程度上已经赶上了北岸的地价。该区预计还将有1500亩左右的住宅用地，将以500—600亩/年的速度逐步推出。（附表四）

    　　滨江区历年公开出让地块情况一览（表四）
    出让时间地块位置出让面积(㎡)地块单价(万/亩)用途成交单位
    2001.04西兴镇(2001)5号地块11375167.99住宅浙江滨海房地产开发公司
    2001.06(2001)8号地块11982 商住未成交
    2001.07中兴路以南(2001)10号地块100859200.18住宅杭州市房屋建设开发有限公司
    2001.07中兴路以南(2001)11号地块93592218.68住宅杭州市兴耀房地产开发有限公司
    2001.07中兴路以南(2001)12号地块71187239.63住宅杭州市兴耀房地产开发有限公司
    2002.01滨江中兴路北侧(2001)26号地块5525190.4公建杭州滨海房地产集团有限公司
    2002.07浦沿镇东冠村32784207.19住宅浙江时代房地产开发有限责任公司
    2002.07长河镇江二村，东、南至规划道路46145488.31住宅杭州嘉绿房地产开发有限公司
    2002.07长河镇江二村，东至长河路96769421.68住宅用地浙江香溢置业股份有限公司
    2002.07长河镇江二村，东至规划道路61326360.9住宅用地浙江省机关后勤房地产开发有限公司

    　　三、2003年供应方向：三墩、滨江、城北将是重点
    　　据了解，今年老市区土地供应量初步定为3000亩，但土地供应结构将有较大的调整：市中心区域供应量适当降低，近郊尤其是五级地段（北到新湖州路和香积寺路以外，南到滨江区，东到秋涛路以东）以外的土地供应量将适当增多，这样也就意味着城北、下沙、滨江将会成为土地供应的重点区域，以此来增加低价商品房的供应量。

    　　另外，在近5年的公开出让中，1998年因为蒋村的并入而领尽风骚的城西多少有点让人失望，只有零星的几宗地块登台亮相，但今年城西这种被动的场面估计将会因三墩的片区改造而有所改变。2002年，《杭州三墩地区控制性详细规划》通过审批，根据此项规划，三墩集镇建设总用地面积1086.22万平方米，大约相当于两个蒋村商住区的面积，新三墩居住区将分为中心居住片区、镇南居住片区、镇北居住片区、镇西居住片区四大区块，将提供340万平方米的城市住宅，大部分地块将会作为商品房建设用地在今后几年内陆续上市供应。（以上数据由东部房地产投资网独家整理，相关数据如有出入，请与我们联系。）