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杭州楼市理性报告（上）
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http://www.cnestate.com 本网编辑部报道 2003/3/12
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近一个时期以来，杭州房地产热的讨论，引起了社会各界、国务院领导和中国国土资源部的广泛关注和重视。为此，国土资源部特意组织了由国土资源部土地利用司冷宏志、宫玉泉、卢静、王印传等人组成的专家调研组专程赶赴杭州，深入群众进行专场调研。调研组连续开了6个座谈会，分别与杭州市国土资源局，以及信誉业绩较好的12家房地产开发企业，浙江大学6位房地产研究专家、教授，杭州市10个房地产市场管理有关部门，余杭区国土资源等5个部门，下城区潮鸣街道小天竺社区的10户中低收入家庭进行了座谈；走访了有关专家，并实地踏勘了余杭天都城大型房地产项目。通过广泛细致的调研，对杭州市房地产市场有了基本的了解，并制定了一份客观详尽的调研报告。现将部分内容整理如下，以飨关心杭州房地产的读者们。
房地产市场运行的基本态势
总的认识是，杭州市房地产市场已走向快速成长阶段，购销两旺、人气很足。总体看是健康的，在态势上存在着趋热的苗头，老市区基本正常，周边局部地区不同程度地存在着过热的现象。
一、房地产开发势头迅猛，房地产业已成为主导产业。1998年以来，杭州市房地产开发实际完成投资额的年增长幅度在17％以上。2002年完成房地产投资额196．4亿元，同比增长39．4％。其中完成商品房住宅建设投资148．3亿元，占房地产开发总建设投资的75．5％。2002年房地产业对GDP的贡献率达11．6％，同比增长17．1％，为城市经济发展作出了重大贡献，成为杭州市的主导产业之一。
二、房价总体上升，但上涨速度和绝对量不一。根据杭州市房地产交易所提供的数据，从2000年到2002年10月份，老市区房产交易平均价格分别为每平方米3426元、3703元和4043元。据浙江省城调队统计资料显示，商品房价格从1998年的每平方米3278元，增长到2002年上半年的每平方米4749元，涨幅达44．8％，而同期GDP增长速度达到53％，杭州已成为国内房价涨幅最高的城市之一。市中心商品房价格上涨的绝对量虽然较大，但涨幅不大，1995年为每平方米4500元，2002年为每平方米7500元，平均年增幅为6．6％；城西商品房价涨幅较大，房价1995年为每平方米1650元，2002年为每平方米4500元，平均年增幅为13．4％；城东房价1995年为每平方米1900元，近3年每年上涨500元。余杭区普通商品房价格上升幅度较大，各区块2002年涨幅均在20％以上。在房价上涨的同时，房地产租赁价格也在上升，2000年～2001年全市房地产租赁价格指数同比增长了3．3％和3．1％，其中，住宅分别上涨了18．8％和7．5％。
三、房地产贷款增长较快，银行资金在房地产生产、消费资金中的份额较大。
四、房地产市场供销两旺，老市区房产需求尤其旺盛。1998年以来，房地产预售总量年均保持在260万平方米以上，其中住宅预售总量每年基本保持在210万平方米以上。2002年住宅施工面积1455万平方米，住宅开工面积714．7万平方米，竣工面积412．5万平方米。销、预售面积673．2万平方米，是住宅竣工总量的163．2％。与此同时，2002年经济适用房新开工面积118万平方米，同比增长3．4％，竣工97万平方米，同比增长86．5％。
五、卖旧买新十分普遍，存量房产交易活跃。2001年，存量房产成交量达97．8万平方米，累计成交金额26．5亿元，分别比上年上升了175．1％和229．2％；二手房成交金额占房地产交易总额的比例达到了17．3％，比上年提高了9个百分点，存量房产交易的上升幅度超过了增量房产的增长速度。
六、老市区土地市场管理规范，收购储备效果显著，房地产供应结构逐步优化，没有土地炒买炒卖行为。表现在：一是供地总量和结构合理。从老市区房地产供给结构和房屋空置可以得到充分反映，2002年1～10月份，高、中、低价位住宅供应量分别为3974户、16319户、5313户，分别占住宅供应总量的15．6％、64．2％、20．2％，空置面积只有1．5万平方米；二是没有土地炒买炒卖问题，营造了房地产市场规范运行的环境。
必须引起高度重视的问题
一、房地产价格增长速度过快，投资与投机性需求相应增长，银行风险有所增加。根据中国人民银行杭州支行调查数据，2000年和2001年，杭州市银行系统对房地产开发企业的贷款余额分别是249亿元、387亿元，而房地产投资分别为102亿元、104亿元，2001年个人住宅贷款余额261亿元，而当年各类房地产交易金额为319亿元，其中存量房交易26．5亿元。虽然房地产投资与消费的稳步增长都与银行信贷支持密不可分，而且目前贷款的质量也比较好，但由于银行贷款在房地产建设和消费过程中占的比例较大，一旦房地产出现问题，银行将有很大的风险。
二、现行的经济适用住房供应方式负面作用大于正面作用。表现在：一是不能雪中送炭。老市区申购登记经济适用房住户有38000户，而通过摇号实际解决的只有4850户，只占申购登记总数的12．8％，准购摇号比例高达1∶8；二是负担沉重。大户型为主的供给结构、每平方米3000元左右的价格，使购房者不堪重负；三是引发投机。经济适用住房上市交易门槛低，只要买到了经济适用住房，马上就可以上市交易，补缴的出让金也只有标定地价的10％；四是起不到平抑房价的作用。
三、房地产市场分割，政府难以对房地产市场进行有效地宏观调控。虽然近年来市政府通过建立土地收购储备制度，加强了对老市区房地产市场的宏观调控，但仅18．22％的土地使得这种调控能力对整个市区来讲显得极为有限。市场分割使房地产供给失衡，老市区供给严重不足，余杭区供给过大。1999年到2001年，老市区共推出房地产用地11538亩，其中商品房用地7859亩，占68％；经济适用房（包括市政拆迁用房）用地3679亩，占32％。而仅余杭区，从1999年到2002年底，签订出让合同转用、征用的房地产用地31405亩，4年分别为694亩、9774亩、16888亩和4049亩。（东部房地产投资网综合整理） |
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浙公网安备 33010602006485号
