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    杭州楼市理性报告（下）

    http://www.cnestate.com　 摘自　　今日早报　　本网编辑部报道　 2003/3/19
    　　近一个时期以来，杭州房地产热的讨论，引起了社会各界、国务院领导和中国国土资源部的广泛关注和重视。为此，国土资源部特意组织了由国土资源部土地利用司冷宏志、宫玉泉、卢静、王印传等人组成的专家调研组专程赶赴杭州，深入群众进行专场调研。调研组连续开了6个座谈会，分别与杭州市国土资源局，以及信誉业绩较好的12家房地产开发企业，浙江大学6位房地产研究专家、教授，杭州市10个房地产市场管理有关部门，余杭区国土资源等5个部门，下城区潮鸣街道小天竺社区的10户中低收入家庭进行了座谈；走访了有关专家，并实地踏勘了余杭天都城大型房地产项目。通过广泛细致的调研，对杭州市房地产市场有了基本的了解，并制定了一份客观详尽的调研报告。现将部分内容整理如下，以飨关心杭州房地产的读者们。
    　　
    　　３房价究竟“高”在哪里？
    　　商品房价格增长过快的成因，表面上看杭州市房价增幅较大，但仔细研究，有相当的合理成分，并非虚涨，而且老市区与新市区的情况有很大的不同，所以，不能笼统地讲杭州市房价高。首先是老市区房地产供给严重不足。其次是需求旺盛。对杭州老市区房产的需求不仅来自本地，而且来自外地，两方面需求都较旺盛。在购房群体中，本市居民占64％，外来人员占36％。三是配套、建筑、广告等成本增加。随着“智能化”、“生态化”物业的兴起，住宅小区配套设施的完善、建筑材料的更新换代，提高了房屋的建造成本；由于竞争激烈，广告投入也大大增加。据报道，2001年新建商品房每平方米建筑成本平均广告费用超过100元。

    　　一个时期以来，一些专家和媒体认为，土地收购储备、招标拍卖抬高了房价，应该说这只是看到了表面现象，而对实质情况缺乏了解和研究。经过调查测算，房地产价格的快速上涨，土地成本固然是一个因素，但根本原因是需求拉动。一些开发商说，由于土地招标拍卖出让，土地成本占商品房成本的40％－50％。但据调查组对杭州56个楼盘的调查结果显示：通过土地招标拍卖方式取得的18个楼盘，楼面地价平均占商品房销售价仅34．5％，其中，4级地段以内的占31．6％，5级地段以外的占42％；通过协议方式取得的38个楼盘（在经营性房地产用地必须招标拍卖出让规定出台前出让的土地），楼面地价平均占商品房销售价的25％，其中，4级地段以内的占25．5％，5级地段以外的占22％。也就是说，与协议方式出让的土地相比，招标拍卖方式出让的土地，成本只增加了10％左右。

    　　住宅供给体系不合理，经济适用房不能有效解决中低收入家庭住房问题的成因。集中表现在经济适用房的政策上：一是适用对象太宽，并且模糊，难以严格地界定；二是经济适用住房的政府核价机制不合理，杭州市区（不包括萧山、余杭区）绝对价格高达每平方米3000元以上，真正的中低收入家庭根本消费不起；三是户型设计不合理，面积过大。根据对杭州2002年7月份推出的经济适用房统计，共出售937套，总建筑面积118709．42平方米，平均每套建筑面积126．69平方米，其中建筑面积120平方米以上的占75％，90平方米以下的仅有8套，占0．85％。
    　
    　　４防止楼市动荡的几项措施
    　　
    　　一、提高预防金融风险意识，强化信贷管理。
    　　首先要控制总量，合理调整结构，实行差别政策，以控制房地产开发与住房消费资金中比重，抑制投资、投机需求和过度超前消费。其次要加强对个人住房贷款管理。一方面要继续支持本地居民自住购房，适度提高首付额度；另一方面停止对异地购房、多套购房的个人贷款。国土资源管理部门要加强土地登记管理，积极配合金融部门，提供多套购房贷款登记等依据。

    　　二、统筹协调区域之间的房地产供地计划，严格控制新设区的新增用地。适度拓展杭州老市区发展空间，提高老市区的土地供给能力，对周边地区要严格控制供地量，采取强有力的措施消化存量房地产用地，特别是对尚未供应的大型房地产项目用地不能再以原协议方式供地。各级政府要采取强有力的措施抓紧解决历史遗留问题，加大闲置土地的处理力度，该无偿收回的必须依法收回。

    　　三、健全住房供应体系，加快廉租住房建设，取消或用市场机制规范经济适用房。加强经济适用房的管理，根本出路是在生产、销售、流通过程中全面实行市场化。一是取消行政划拨供地方式，采取招标方式供给，综合评标，房价低者得；二是改变政府的补贴方式，改“补砖头”为“补人头”，即向可享受对象直接发放住房补贴；三是缩小范围和规模，将经济适用房的供应范围从中低收入家庭压缩到中等偏下和低收入家庭的范围内，重点解决拆迁户和无房户的住房问题。针对杭州市的具体情况，应适度加大新区的经济适用房供给，减少商品房的供应。

    　　四、加强土地和房地产市场信息披露工作，正确把握市场走势。各级国土资源管理部门要密切注视房地产市场变化动态，准确把握市场走势，严格控制土地供应总量，适时加以调控。

    　　五、运用税收政策平抑房价，公平分配社会资源，借鉴国外的成功经验，尽快开征不动产税。同时，应针对房地产市场发展的不同时期调整土地增值税和其他税种的税率，以起到限制房地产炒作，鼓励土地资源合理配置的作用。（东部房地产投资网综合信息整理）