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房地产商盘完北京、上海、深圳又盯上省会城市
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http://www.cnestate.com 摘自 北京现代商报 2003/3/19
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近日“城市营运论坛”在呼和浩特市拉开帷幕，金桥科学城的各项建设也在破土动工。而王石、冯仑、冯佳的出现，令这里进行的各项事务增加了一份神秘和期待。
经济的发展使得旧有的城市结构远远不能满足其发展的需要，而城市的重建往往要比建设一个新城困难得多。京沪深的建筑面积在强大经济力量的推动下不断翻番增长，在一轮轮建设风潮之后，也成就了一大批优秀的地产商。
围绕着新城旧城之间的磨合和发展，城市营运理念应运而生，怎样进行城市营运也是所有想加速城市改造的决策者面临的新课题。
地产之价 隐藏在先期投入之中
■参与投资一个新的城市，当这个城市发展壮大起来以后，投资者必然也是受益者。先投入者必将先获益。
■经过京沪房地产业洗礼的房地产商在开发理念上无疑是中国最优秀的。
杨晶：呼和浩特市市委书记
杨晶：借国家西部大开发战略部署，利用呼和浩特金桥经济技术开发区构建新型现代化城市和经济发展的天然良港，按照现代化城市营运的全新理念建设金桥科学城，这是进行经济结构的战略性调整；是扩大内需促进国民经济持续发展的重要举措。金桥科学城以全新的设计理念和合理的规划为基础，将为拉大城市框架、疏散城市道路交通、带动小城镇建设做出积极贡献。金桥科学城是一定区域对外经济贸易的窗口，也是引导地区经济发展和对外开放的工具。
冯佳 ：深圳国际企业服务公司总经理
冯佳：城市营运不是地产元素的简单叠加，而是由其所带动的一个区域、一个城市、一个地区的发展。金桥科学城所代表的国际化生活标准将成为反映高尚生活的顶级国际社圈的代名词，成为成就无限商机的国际社交新领地。金桥科学城的开发将伴随城市的发展，辐射力也将越来越大，整体价值肯定不断上升，这对所有先期投入的投资者来说无疑是最利好的消息。不论金桥科学城所带来的城市产业状况如何改变，城市中心必将发生转移，所带来的地块升值幅度也会让所有前期投入者得到所有回报。
刘埃林：内蒙古蒙西集团总裁
刘埃林：内蒙古蒙西集团是自治区２０家重点培育发展的大型企业，目前公司拥有１３家成员企业、资产总额１３亿元。作为科学城的主要参与者，我们的本意是将金桥开发区办成内蒙古的浦东，尽管我们的实力和规模不及浦东，但是在整个城市营运理念和城市构思，以及今后城市的发展方向等很多方面都与浦东类似。在这个构思下，我们在国内请知名公司给我们策划。在十几家投标公司当中，我们选中了深圳国际咨询公司。而且我们已经和开发区签了个协议，开始对这块１０平方公里的土地进行策划；我们准备冒这个风险，既然搞就要搞一流，要搞出一个精品来。
冯仑：投资和招商的关系，有两种招法，发达地区几乎不招商，上海现在不招商，因为环境好，大家蜂拥而至；而欠发达地区，以官招商，是政府部门招商。在发达地区，基本上是以商招商。在上海就招来很多企业。商人会判断利益，如果派一个市长，到中国的房地产公司谈，估计房地产商一分钱也不会掏出来，政府要政绩，商人要利益，语言系统不一样，兴奋点也不一样，双方很难配合好。发达地区大企业，特别是有影响力的大企业已经超过了中小政府的影响力。企业影响力、社会关系、社会的人脉的联系已经超过了中小政府。政府应改变以官招商的习惯，变为以商招商。
新城建设 催生城市营运理念
■金桥科学城是呼和浩特金桥经济开发区倾力打造的呼市新城，目前共引进项目５８项，总投资２７亿元，到位资金４．６５亿元。
■城市营运是为了新城旧城良好结合而产生的理论。
杨晶：以科技教育为龙头的高新技术产业集群新一轮发展浪潮即将兴起，城市的发展已经到了不能不动的地步。拥挤的生活环境、落后的城市规划和陈旧的产业配套设施，日益成为阻碍城市发展的重大瓶颈。解决旧有城市存在的问题对城市发展所产生的巨大瓶颈，同时为了加入世贸组织所带来的巨大机会，建立一个新的城市区域并且使其成为城市新的中心是当务之急。
金桥科学城就是邀请国际知名建筑设计公司进行建筑规划设计，使其从起步就具有国际一流的城市素质；同国内顶尖的房地产策划咨询公司深圳国际企业服务公司合作进行全程策划，使金桥科学城自一开始就是在具有统一规划、统一设计、统一招商、统一开发管理“四统一”模式中进行良性开发建设。
冯佳：国际化城市营运理念是指——先进行基础设施建设、环境建设，投入巨资在充分尊重原生地貌和原生文化的基础上，使土地本身具有不可复制性，成为蕴涵多层价值的城市、区域、国家焦点。呼市作为亚欧大陆桥的重要节点城市必须确立自己国际性城市的发展方向，营造国际化的生活和工作环境才能长期巩固外商投资的信心和兴趣，也是城市发展进入聚变效应的重要前提。这就需要把国际化城市营运模式引入呼市。金桥科学城不仅仅是兴建一个大型的城市科学产业社区，而是要建立一个世界级的新城。以新型教育模式和高科技产业为龙头，从生活方式、环境建筑、社区文化、社交方式等方面，满足国际精英人士商务外交、安居乐业的需求。
王刚：呼和浩特市副市长
王刚：现在所提出的规划其实不仅仅是局限在金桥科学城上，这个规划在整体上其实也是对整个呼和浩特市未来的规划。从某种意义上来讲，建设新城与改造旧城也不是矛盾的，新城区的建设与城市中心发生位移其实可以理解为整个城市的扩大。在规划上新城区是城市建设发展的需要，拉开城市框架，拓展城市空间对整个内蒙古都是相当有利的。在新城区这块来讲要讲究控制，科学城将会成为呼和浩特的物流中心，航空港、铁路、高速公路都将优化整个科学城的环境，具备长远发展的条件。
王石：深圳万科股份有限公司董事长
王石：关于１０平方公里的规划还是第一次听到。目前房地产是中国经济上比较热的一个行业，正因为热，所以也就有了种种说法，最新的说法把房地产商说成城市运营商。万科作为全国比较早投资房地产项目的公司，我非常明确地谈一下看法。城市运营商，问题是谁是城市运营商。我认为真正的城市运营商应该是政府，政府发展工业、发展经济、发展城市，那么自然而然地也将成为城市运营商。政府决策者应是城市的主要运营者，这一点非常清楚；如果把城市运营的角色放在发展商身上，让发展商来扮演重要的角色，发展商是做不到的。
冯仑：城市营运理论经过１５年的演变，有三个阶段。
第一阶段是开发区以工业为主，土地规划基本是工业区的浓缩，是２０世纪８０年代后期、９０年代初普通的格局。但是最近五六年，我们发现多数土地开发不成功。工业区的开发很大程度上变形了，虽说规划上挨着老城，但生活配套各方面很差，并没有与老城连成一体。于是大家意识到，新的城区应该是和旧城粘连在一起，共同起着作用，旧城和新城的很多功能应该串联而且是互补的。在这个变化的基础上，大家提出问题，粘连在一起怎么开发，怎么建设？于是城市营运也为各方关注，把老城与新城放在一起思考，便出现了城市营运这个项目。回顾一下，整个１５年来，政府在土地开发方面整体上了一个层次。
第二阶段是在这样的发展脉络上，各种要素发生了流动，并且发生了非常大的变化。以前的开发区很多是没城市户口的人住了进去，最后成长起来成为新市民，也带动了城市发展。
而且最近十年以来，城市的经济格局和产业格局发生了很大的变化，大量产业开始发展，像手机一项，中国就已经成为世界第一大用户；我们还有大量的服务业产业达到世界一流水平，这些改变都是惊人的，这些也导致了政府的改变。
第三阶段是政府职能自身的转变，政府体制从计划经济体制下逐渐转型。权力交给了市场，企业交给了银行，而政府持有最重要的资产便是土地。运用土地资产，现在便成为政府最主要的职能。而且随着资源逐步分配，私权也将在社会上更大的范围发展，这些都将导致城市营运理论发生显著的变化。
职能转变 政府不再“以官招商”
■招商引资政策放宽，大开发商不再只盯京沪深。
■商人和商人交谈容易找到兴奋点，这也是“以商招商”的优势。
王刚：我们说转变政府职能，改善投资环境，其实就是指在招商引资方面，政府职能也从以前的“以官招商”转变到“以商招商”。但并不意味着在科学城建设上撒手不管。
我们在新市区专门成立管委会，对土地规划由土地局、规化局专门负责，积极配合并且主动配合各开发商，多在服务上提出好的意见和建议，提高我们的服务水平。科学城所在赛罕区区委政府在这个基础上与蒙西集团合作，并且给予了积极的服务。
关于营运城市的问题，现在也有了很多新的理念。确确实实我们感觉到要想把城市做大做强，必须有一个很好的招商机制，包括城市营运机制，“以官招商”要变成“以商招商”。通过我们有权威、有实力、信誉好的企业，通过他们来招商，是我们今后的主要发展思路。
通过互相嫁接，政府部门与本地、外地的有实力的企业互相联系，希望万科、万通、国企服务在这方面多沟通，在互利的基础上在西北给一定的发展空间，将来坐下来谈一谈。从城市营运方面来讲，政府需要靠企业家，毕竟政府的优势资源就是土地；如果让政府自己投资，那是过去的模式，要想真正做大做强，还得借助外力。新的观念就是在营运城市上，政府不要直接投资项目，而是配合投资公司进行城市建设。在营运城市理念上，最重要就是做好城市规划。
冯仑：在营运城市当中，我个人认为应该注意的有三个问题。第一是新城与老城的问题。现在有两个选择，要么新城带动老城一起发展；要么新城发展，老城停下来不再发展，把能量集中起来发展新城。
很多城市，老城的煤气、水、电不行，人们被迫往新城走；老城一改造，又回到老城，老城的风貌反而没有保留。而新城的外来投资不够，新城没有做起来，老城也没有改造好，两头漏气。
郑州在这方面做得不错，老城采用逐步限制发展的策略，只要把老城的发展限制住，老城文化风貌就能保存，而且不需要大规模招商，也能发展起来。把老城慢慢保护成历史文化城市后，新城自然会增长起来，这是非常有意思的一个选择。
新城与老城一起规划的确需要长期规划，也是富有挑战性的一件事情。重庆目前就采取郑州的方式，对政府来说要处理好这个问题，就是规划与实施的问题。规划的时候信心十足，结果规划无法连续实施，造成了开发商的损失。
政府一届有一届的任务，结果不统一起来研究，会造成整体变成纸面文章，规划与实施的关系，这点是非常重要的。有一些政府有针对性地做了一些尝试，让规划不仅仅是政府里小部分人参与的行为，而变成所有层次的人群都能广泛参与的一种契机，并且分五年来改造城建体系。那么即使经过五年，新的领导上台后，这批人也能很快接上，因为他们在没上台的时候脑子里一直也是接受的这些东西。这样的规划容易实施。
王石：以前的开发商所开发的面积较小，并不太受城市规划限制，但当一个小区大到一定规模时，作为城市的组成部分，便是不可封闭的。所以运营商必须在前期规划上花费大量的精力，而且要把握好节奏。以前按传统规化来讲，分为住宅区、文化区、行政区、工业区，随着改革开放，又发展出了别墅区、高档区，很明显把贫富区分开来。目前较科学的做法是借鉴日本的多层模式，把低收入的人群或少数群体和高收入人融合在一个区，旁边建立伤残人区域，而公共配套设施则是穷富人共享。我们觉得在新的开发上，把不同层次融合在一起，值得借鉴
又见原始股
众人拾薪火焰高，这是所有政府决策者都能明白的道理。关键是决策者们怎么去说服投资者从成千上万的投资机会中选中这里，共同去建造一个新城。
把招商引资的项目交给运营商的确不失为一个良策，“以商招商”形式的出现以及贯彻运用，表面上决策者失去了一部分权力和失去了争取未来得到更多回报的砝码，但从长远来看，整个城市的形象以及知名度在群策群力下已经得到前所未有的提高，而政府对于引入外部资金的合作态度也将广为传播。这就够了，政府在这场建立新城的过程之中，已经起到了最好的职能作用。
就像负责这次科学城总规划的赛罕区区委书记高炜明所言，虽然政府对于科学城的建设更多的是提供便利和听取意见，并不会有过多的干涉，但在政府工作日程上，“建设好科学城”赫然是摆在各位领导面前的首要大事。
投资者一旦明白政府的态度，在建设新城的各项投资上也会爽快很多，他们明白自己正在购买一只极有潜力的“原始股”；利益得到保障后，当下次再度合作时，即使招商者不再是国际企业服务公司，投资者也是愿意先听听政府的想法。更多的投资商或许也开始不再坚守京沪深，调头去建设能让自己得到更多回报的城市。
城垣总会斑驳，新城总会成为旧城，或许人的思想是这新城与旧城之中最大的改变。 |
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