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2003房地产预言：第六个黄金年
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http://www.cnestate.com 摘自 中国经济时报 2003/3/19
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回顾２００２年中国房地产市场，虽然是惊险的一年、整顿的一年，但关于“２００２年是房地产冬天”的预言如泡沫般破灭后，事实证明，２００２年仍然是继１９９８年房地产复苏之后的第五个黄金年。
而一般以五、六年为一个发展周期的房地产业，走到了２００３这个第六年，就意味着这轮周期的结束，房地产即将步入低谷。对此，中国房地产协会副会长顾云昌日前在参加由国务院发展研究中心产业经济研究部和东北证券有限责任公司联合举办的“中国产业发展论坛”上表示，２００３年将会成为中国房地产市场的第六个黄金年，而且，从现在到全面实现小康社会的二十年，也将是中国房地产业和房地产市场兴旺的二十年。
房改推动地产变局
统计数据表明，从１９９８年到２００２年，我国的房地产开发投资始终保持了２０％左右的增长，峻工面积保持了近２０％的增长，销售面积始终超过２０％的增长。即与１９９８相比，投资和峻工面积都翻了一番，销售额则增加了一倍半。
特别是２００２年，不论媒体事先报道的泡沫论、破灭论，市场表现仍然供求两旺，并保持了快速增长。去年，房地产开发投资增长了２１．９％，峻工面积增长了１９．１％，销售面积增长２０．２％。而去年我国的ＧＤＰ增长是８％，房地产业对ＧＤＰ的直接贡献率与间接贡献率之和是１．９到２．５个百分点，对此，专家指出，我国房地产支柱产业的地位已经确立。
顾云昌分析，使房地产业进入高位运营轨道的动力就在于“一好两快三转”。
宏观经济形势好无可非议的是房地产发展的基础。而城镇化加速和旧城改造加快对推动房地产需求的作用也不容忽视。２００１年，我国城镇化率是３７．７％，去年是３９．１％，这一数据的变化意味着一年有１５００—１６００百万的人口进入城市，城市化浪潮必然推动房地产市场的需求。
“但是在所有的因素中，最关键的还是住房制度的改革，释放了目前住房消费的能量。”顾云昌说，１９９８年国家房改政策的实施使整个中国住房体制发生了质的变化。现在看来改革是比较成功的，社会比较稳定，且连续几年保持了２０％左右的高增长。
改革影响最直接的体现就是银行贷款。过去银行一般只向房地产开发商贷款，１９９７年，我国银行的个人住房抵押贷款只有１３７亿，而从去年年底的统计资料看，个人住房贷款余额却已超过８２００亿，六年时间整整增加了６０倍，这是改革所推动的巨大转变。
局部出现过热征兆
当有人用房地产发展周期的模式来套用中国目前的市场时，顾云昌认为，这是还没有认识到住房转制的力量。他的观点是这股力量非常大，而且还将继续发挥作用。另外，他觉得中国应该另当别论，因为中国正处在一个转轨经济时代，处在住房制度改革的阶段，所以房地产市场不可能按固有模式去发展。他认为，２００３年房地产不会步入低谷，还能保持第六个黄金年，向上的走势不会变。
“唯一有所变化就是在２０００年前，上个世纪后半叶，中国经济不太景气的时候，房地产犹如一把火，拉动了国民经济的增长；而现在至今后几年，房地产会是拉动内需、拉动经济的一匹马。”在这种演变的过程中，高增长肯定也会引发诸多负面问题。
顾云昌对目前房地产市场的判断就是：形势大好，但是问题也不少。从市场供应总量来看，投资峻工增长速度和销售增长速度基本是相当的。房价基本上也是稳重有升，另外，消费者、供应者和中间商也都不断成熟。所以，他认为，总体是健康理性的，但局部有过热迹象，个别城市出现了地产泡沫。
首先是投资加速度和空置房的增加。在１９９８至１９９９年间，投资增长率是１５％左右，２０００年达到了１９．５％，２００１更是高达２５．３％，２００２年又有所回落，为２１．９％。顾云昌提醒要注意投资增长加速的势头。其次，据去年统计数字，全国空置房比上年又增加了１０．９％，总量达到１．２５亿平方米，而且空置房分布很不均匀。
其次就是产品结构性过剩和二手房市场相对滞后的问题。最突出的是北京、上海、广州等大城市，中高档价位的房子供大于求，而中低档价位供不应求。例如北京，中高价的房子出现了结构性过剩，现在已经可以看出泡沫破灭的一些迹象。如ＣＢＤ项目原来每平米八九千，现在已降到六千多元，因此，去年北京的房价平均下跌了５．９％。另外，北京二手房市场也明显相对滞后，去年一手房交易量达到１７００多万平方米，二手房只有５０万平方米。而成熟的住房市场如美国，１５％是一手房，８５％是二手房。上海基本是一比一，可以互相置换、共同发育。这样，老百姓参与市场的比例就高得多，交易量也高得多，市场也就相应繁荣，还能减轻空置房的压力。
还能继续繁荣二十年
顾云昌不仅看好２００３年的中国房地产市场，而且认为，从现在到全面实现小康社会的二十年，将是中国房地产业和房地产市场兴旺的二十年。
他的理由是，首先今年是换届年，新一届政府不可能将房地产市场打压下去，增长的指标还会继续保持。另外，整个宏观经济还处在上升的发展势头。
“更主要还是住房制度改革的深化将会激发更多的有效需求。这一点使我对长远发展非常看好。”顾云昌说，中国现在的住房消费主要有三股力量在推动：一是主动买房。今后２０年仍然是中国房地产增量的增加期。长期福利住房使得目前我国城镇居民住房消费只占总支出的１０％，农村居民是１５％，而国际上最合理的住房消费比例为２０％—３０％，消费潜力还很大。二是被动买房。中国正处在一个大兴土木的建筑年代，大量旧城改造拆迁必然带动被动消费，这个力量也不可低估。三是自动买房。中央提出的下一步战略中，最重要的一点就是加快城镇化。日前，建设部也公布了今年的工作重点，将围绕城镇化进行，降低门槛让农民进城，这是最大的增长潜力。每年将有１５００万人口进入城市，对未来房地产形成巨大的需求。
顾云昌认为，中国房地产业正面临难得的历史机遇，但他同时强调，今年中国房地产市场也面临着加速结构调整、关注产品升级、整顿规范秩序和谨防过热、泡沫的四大任务。
针对产品结构的调整问题，应以中、低收入家庭购房为主要目标，加大经济适用住房开发，根据不同地区百姓的购买力和市场需求，来开发对应产品，重点发展二手房、租赁房市场。其次，通过增加住宅产品的科技含量，提高住宅质量和性能，改善居住环境来解决产品升级问题，推动居者优其屋的进程。
整顿规范房地产市场，主要是针对开发违规、中介欺诈、物业管理不到位等问题，建立起企业诚信。最后，针对部分地区出现投资增幅过大、土地供应过量，房价上涨过快的“过热”现象，要强化宏观调控力度，促进房地产市场理性、健康发展。 |
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