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谁在向经济适用房“灌水”？
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http://www.cnestate.com 摘自 钱江晚报 2003/3/20
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经济适用房为何“不经济”？经济适用房中的“水分”从何而来？经济适用房症结在哪里？昨天，一位从事房地产业多年的资深人士C先生在看了本报有关《经济适用房为谁而造？》的报道后，接受了记者的采访。他为记者算了一笔“明细账”，揭开了在经济适用房建设过程中的一些不为人知的内幕。
“我们公司原来就搞过经济适用房，虽然现在我已离开了那家公司，但对于经济适用房的建造过程还是比较了解的。今天看了你们的报道，心里多少有些不安。有些话，不吐不快。不过，请你们理解，涉及到一些具体问题，我也只能点到为止。”这位不愿透露姓名的C先生点了一支烟，向我们慢慢道来。
“我们那家公司，那时在杭州是一家很不起眼的房产公司，但这几年来靠造经济适用房也赚了不少钱。”他说，那时老板听说有块经济适用房要‘上马’了，便找到所有能找的关系，费了不少心思终于从拿到地的‘上家’那里搞到了其中的一小块经济适用房用地。我出地你造房，表面上看没什么，实际上是要“放血”的———你要给‘上家’付费，大约300元／平方米左右（这还算心比较“平”的）。就这么一转手，“上家”就进账几百几千万元。其实，行政指定的“上家”根本就不具备开发资质，但通过这种转包的方式，将整块用地“分割”给了其他小公司，就什么都不用管，只等到时候收房了。
（记者算了一笔账，以10万平方米的经济适用房建设用地计算，“上家”仅仅是转包，就可以轻松进账3000万元。而这笔钱，最终又是由谁来付呢？当然是“羊毛出在羊身上”了。）
拿到地以后，老板就要想办法将利润最大化———造价压低、预算成本做高、户型做大。“我是负责前期的，可以说，光征地、拆迁一项就可以做很多文章，而且等到房子拆完后就死无对证了，就算有关部门想核对都很难。”C先生说。他扳着手指算了起来：“一般一户人家的拆迁补偿费用在12～13万元左右，当然这也得看地段。经济适用房一般建在城郊，拆迁户数不多。为了提高拆迁成本，本来只有100多拆迁户，老板硬是要我增加到300多户。”看着有些惊讶的记者，C先生却说：“别以为300户很多，真当摊到每亩地中，也就增加了没两户，根本感觉不出来的。”
（仅此一项，拆迁成本就虚高了3000多万元。）
C先生接着说，这只是抬高成本的方法之一，而经济适用房的建造成本是由拆迁征地、规税规费、建安成本、人员成本等9项组成的，老板为了抬高预算成本，当然会将这9项都做大做足，当然这都是很难核算的：“别说是物价部门了，就连公司内部人员都很难搞清楚，真正知道底细的只有老板本人。”
（3000元／平方米的经济适用房销售价中，究竟有多少水分，恐怕也只有开发商自己清楚了。难怪在房地产圈子中流传着这样一句话：“有经济适用房造，想不发财也难”，看来并非空穴来风。）
“其实现在老百姓反映户型太大、摇号困难之类的问题只是一些表面现象，只有解决了土地划拨问题，才能从根本上解决经济适用房‘不经济’的问题。”
（在几天的采访中，几乎每一位被采访对象都认为，现有的经济适用房的土地供应制度，给了房地产开发商“灌水”的机会。要挤干其中的“水分”，最有效的办法就是按照政府指导、市场运作的原则，全面实行经济适用房建设项目土地招投标制度。即由有关部门制定出招投标办法，由具备一定资质的房地产开发企业根据开发成本制定出销售价格，参与竞标。只有这样的方式，才能真正使经济适用房的销售价格得到控制。）
“如果实行土地招投标制，经济适用房的价格每平方米至少应该能控制在2000～2500元左右！”C先生很肯定地说。
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