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    沪杭第一次激情的碰撞

    http://www.cnestate.com　 摘自　　每日商报　 2003/3/20
    　　●沪杭楼市现状及发展前景
    　
    　　一、热而有序的上海楼市
    　　东方房地产学院院长张永岳：当前，上海房地产业作为一个新兴的支柱产业已在上海国民经济和城市发展中发挥出日益显著的作用。2002年，上海新增商品房销售1900余万平方米，存量房交易1700多万平方米，又是一个历史新高。整个房地产市场虽然在高位运行，但总体发展还是健康有序的。

    　　鉴于上海建成国际大都市步伐不断加快，上海城市交通、基础设施不断完善，上海对海内外投资及人才吸引力不断增大，上海房地产市场继续保持在一个较高规模的供需水平上应该也是可以预期的。当然，在这一过程中，房地产市场体系的完善，整个房地产业素质的提高，乃至产品结构的必要调整及对中低收入住房的积极关注也是上海房地产市场在近阶段发展中的题中应有之数。

    　　欣安企业集团副总裁、东方房地产学院教授黄强：全国都在说泡沫，我认为上海楼市不存在泡沫，无论是7％的年增长率、不足10％的空置房比率，还是超过全国平均水平的开发商自有资金占有率，都说明上海楼市的热而有序。我认为未来上海楼市将呈15度角向上攀升，当然这中间会有回落，但只有疲软的房屋，没有疲软的市场，主要是找准定位，把握商机，市场总体是乐观的。

    　　二、基本健康的杭州楼市
    　　浙工大经贸学院副院长虞晓芬：杭州楼市的发展可以分为两个阶段，第一个阶段是1999年以前，楼市处于平稳期，当时上海有1000万平方米房产的积压，在1998年有过一次大的回落，而杭州楼市基本没经过大的跌落。1999年以后杭州楼市迎来了千载难逢的火爆期，销售量和价格急剧上升，像四类地段的城西、城北，在1999年的价格是2000多元/平方米，现在新建商品房已分别涨到5000多元/平方米和4500－4600元/平方米，翻了约一番。二手房价也基本以18％左右的涨幅在上涨。

    　　对于杭州未来楼市的走势，现在有两种截然相反的说法，一种是稳中有升，另一种是崩盘。我个人比较赞同前一种说法，即在2008年以前，杭州楼市相对较为乐观，这主要是基于以下判断：

    　　①宏观上讲，拉动内需是国家基本政策，而住房是拉动力最大的消费品。

    　　②长江三角洲经济发达，内地人口大量向这里集聚，是国家提高人均GDP重要策略。

    　　③浙江经济活力不减。发达的经济，培育了大批中产阶级。而杭州又是浙江省内最具集聚效应的城市，无论是公司发展，还是子女就业、自己安居养老，都会选择杭州。

    　　④政府对土地的调控能力很强。

    　　⑤住房需求空间很大，杭州每年新投放商品房不足2万套，其中有40％被外地人买走，而杭州每年有8－10万外来人口入驻，有几万对新人结婚，同时房改房标准低，大量的居民需要二次购房。所以，杭州住宅的空置率很低，现房难找，期房抢手，2002年二手房成交量12000套，仍小于新建商品房投放量，这说明市场总体来看还处于紧缺阶段。

    　　⑥杭州是个经济、政治活动高度集中的单核城市，受交通、配套的限制，购房者的需求还是集中在旧城区，而城区可供开发的土地有限，拆迁成本高。

    　　当然，在基本健康的楼市大背景下，过热的市场和过于高涨的房价也带来一定的后遗症：

    　　①虽然杭州部分开发商对品牌很注重，但由于房子好卖，市场竞争的激烈程度比不上上海、广州，总体上看杭州开发商技术创新动力相对较弱，房屋的性价比偏低。目前很多楼盘的建安成本投入比例偏低，不利于市场的健康发展。

    　　②结构性矛盾突出，高价房偏多，中低价房偏少，4000元/平方米以下的房子在城区内很难找到。出现了既不符合申购经济适用房条件，又买不起商品房新的夹心阶层。将一部分有效需求排斥在市场之外。

    　　③若政府不能很好地利用目前良好经济发展势头和低税率、低利率大环境，抑制房价继续快速上升，实现房价软着落，有引发房地产泡沫的风险。

    　　●到上海开发要注意哪些问题？

    　　一、上海到处是黄金，遍地是陷阱
    　　欣安企业集团副总裁黄强：对于外地企业来说，上海“到处是黄金，遍地是陷阱”。比起杭州老城区来，上海要大得多，10个区，每个区都有不同的客户群与需求。像徐汇、静安区最为高档，普陀区属于中档，闸北区相对较为偏僻，很多公司喜欢在徐汇、静安、长宁区开发高档房产，其实每个区都有发展契机，主要是找准定位，如果不研究客户需求，一味做大户型、高总价的高档房产，套牢的可能性很大。

    　　上海的开发环境相对较规范，但由于每个区有不同的政策，很可能一些部门当初答应的开发条件，最后会不兑现，对于外地公司来说，要特别当心。另外，上海“大师”很多，特别盛行讲风水，开发商要有科学开发的头脑，不要上当。
    　　
    　　二、要特别注意动迁房问题
    　　上海徐房（集团）有限公司副总经理张文广：与杭州不一样，上海动迁一块地，必须要准备好30％的动迁房，且要求容积率低，环境优美。杭州开发商在上海拿地时要特别注意这一点。

    　　●专家、开发商们的“金玉良言”

    　　一、房地产业“过热”，会对别的行业产生伤害
    　　浙大房地产投资研究所所长赵杭生：楼市红火并没有问题，但一旦“过热”就会对别的行业造成伤害。近段时间建设部、人行纷纷出台政策调控，并不是因为某个区域的房价太高，而是因为国民经济需要均衡发展，某个行业跑得太快，一枝独秀，平均利润太高，会造成其他行业的失血。像现在“三外”（外地企业、外行企业、非房地产资本）纷纷进军房地产业，如新希望、联想、海尔、TCL、三九分别斥巨资进入房地产业，中信国安、上海医药、西藏药业、深康佳等也想分一杯羹。一方面，其他行业的失血影响GDP增长，使购买力下降，另一方面，房地产业资金集聚，造成地价、房价高涨，引发业内的“通货膨胀”，使供应的门槛进一步抬高，很有可能造成泡沫和危机。这在日本、泰国已有过惨重教训。所以现在要进行微调，控制增长率，使房价“软着陆”，使房地产业景气的时间延长一些。

    　　二、未来的竞争将体现在文化上
    　　上海徐房（集团）有限公司副总经理张文广：价格、地段、环境的竞争最终将让位于文化的竞争，一个高档住宅区，最重要的元素应该是文化。挑选好房子时，人们会进一步关注这个小区里住的是什么人？他们将与谁为邻？

    　　三、可走专业化经营道路
    　　绿城房产集团副总经理应国永：专业化经营肯定是未来的趋势。比如说，绿城的别墅开发可以说是非常专业，无论是玫瑰园还是桃花源，都称得上是国内别墅的典范，上海别墅做得过绿城的公司不会超过10家，但相对而言，绿城做公建就没多少经验，上海有大把的公司可以当绿城的老师。如果可能的话，我们可以把做别墅的经验推广，在别墅市场上占据份额，而有经验做高层、做公建的公司也专门进行其最专业领域的开发。同时，未来的分工将越来越细，像上海已有很多专业的销售公司，杭州基本还是自产自销，以后开发商肯定是集成商，而不是像现在那样什么都管，什么都自己做。

    　　四、关注房产品质，多做研究
    　　绿城房产集团副总经理应国永：房产商除了关注楼市走势等大问题外，应投入更多精力关注房产品质。今后市场对品质的要求肯定会越来越高，细到别墅外立面的石材、檐口的漏水处理、油瓦砖怎么贴等，都是值得好好研究的。另外，大量境外景观设计公司进入国内，很多“水土不服”，到底有哪些是真正适用的，大家也可以互相推荐，资源共享。

    　　五、苦练管理内功提升自身竞争力
    　　上海本原企业咨询研究所所长沈玉龙：市场和环境的变化，导致房地产企业的运作和管理去适应这种变化，过去那种搞一块地盖房子卖房子不愁的经营方式已经一去不复返。

    　　有人说，中国没有房地产企业，有的只是项目公司，此话虽有些绝对，但确是大多数房地产公司现状的真实写照。
    去年起，不断有房地产公司的老总找我们，商讨房地产公司的管理问题，主要集中在以下问题：几个地块同时启动，老总亲历亲为但精力不济；人才极缺但有用的人留不住；市场竞争激烈但内部成本和效率不高；等等。这些问题成为房地产企业发展不可逾越的“槛”。

    　　那么，如何架构房地产企业的内部管理体系？我认为，根据房地产企业项目运作的特点，可以从以下四个方面考虑：

    　　一是建构企业良好的内部组织结构，总体上讲矩阵式的组织结构较为符合房地产企业的实际运作；
    　
    　　二是梳理从前期开发，从工程在建到销售和物业服务的业务流程，分段找出职责和操作办法，及相应的关键点；

    　　三是总结开发房地产的项目管理办法，围绕进度这根主线，加强对质量、成本、服务等要素的管理，以此适用于多楼盘的管理；

    　　四是建立一套以流程、项目为基础的绩效考核和人员管理办法，提升人员素质和操作水平。