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“新房贷”绷紧西安楼市神经
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http://www.cnestate.com 摘自 华商报 2003/3/21
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开发商：开发风险降低资金压力增大
“房贷新政策，文件我没见到！”某地产公司赵总认为，这是央行为进一步规避房地产贷款风险使出的“杀手锏”。具体到西安的众多商家，整个行业将面临重新“洗牌”。他说：这对大中型实力开发商风险较小，或许更是一个扩大发展提高销售的契机；但对一些靠“东挪西借”的小企业而言，路就很难走了。
对于“高价房首付要从二成提高到五成”的规定，正在积极备战西安东郊一处综合性中高档项目的某公司策划总监邱先生认为：高价房目前的界定还很模糊。像购买纯高档住宅、别墅等产品的消费群体，本来就有别于普通购房者，规定仅是约束了特定的少数消费阶层。这样也好，有多大消费能力就消费什么，免得让这部分人无形中对房价的升温推波助澜。
4年前就开始投资房产的孟先生直言：“提高投资房产门槛，肯定要挤掉一些‘伪东家’，更能规范投资市场。”他说，“其实一些人手头本身就没有太多资金，就是钻按揭贷款的空子，几乎是买空卖空，‘空手套钱’又抬起了整个入市房价。”
某别墅项目营销人员提出，高、中档房的区分最关键。比如我们销售的别墅单价，其实和西安一般普通住宅差别不大，这如何算！买别墅的人群中有一些年轻人，他们目前手头的积蓄不太多，但是收入潜力很可观，提高高档房的首付比例，这些人就会受到消费制约和影响。其实或许政策中要“限定”真正的有钱人，但最终对他们的高档消费能力影响并不大。
一些地产商家认为政策来得突然而无奈，“应该有个缓冲期”。已经施行数年的“多层住宅主体结构封顶、高层住宅完成投资总额三分之二”的销售贷款规定，如果能严格执行，就对规避银行资金风险很有成效。许多业内人士普遍认为，只有建到现房才能贷款，对买房者无所谓，或许还是个避免购房纠纷的好事，可是对一般的开发商来说，压力就很大了。
消费者：平衡市场消费冷静持币待购
从去年至今，房产开发局部泡沫、价格虚高等话题，被炒得沸沸扬扬，难有定论，但是却让许多购房者持币待购，他们总打听“到底有没房价泡沫？”“西安房子能降价吗？”关于近期的几个房产消息，老百姓反映不一。记者在走访中了解到，多数人虽然对开发内幕、国家大政策目前还吃不透，但总体感觉肯定对“买房人有利”，这也是让人兴奋和期待的事！
刚购买了新房的文教授认为：前段时期出台的限制别墅类房产开发，对西安其他房产的售价有抑制作用。这次的提高按揭贷款比例，对房产市场理性消费都有很大的平衡和引导作用。
“规定房子封顶后再贷款给开发商，肯定对买房者来说是好事！”曾经因为买期房被拖延入住的杨女士忿忿地说：“前年我给南郊某公司交了首付款，办了按揭，可是按规定时间，房子晚交工达数月，就是因为开发商的资金问题造成建设工程一拖再拖。听说是开发商以流动资金贷款，用我们大量买房人的按揭手续贷款盖房。等于借银行的钱开发，又卖房赚消费者的钱，典型的‘一个萝卜两头切’。”
商业银行：规避资金风险引导理性消费
记者曾就此问题探询过我省数家银行的有关人员，他们很谨慎地说，目前这些“政策”还没有真正落到实处。省工商银行某处负责人称，这是为了防范开发商“买空卖空”，规避银行信贷风险的必要措施。
省内某商业银行一位负责信贷工作的张先生分析，开发商最常见的“空手道”，就是钻贷款利率差额的空子。这部分贷款按政策是“房地产开发贷款”，也是几个贷款品种中利率最高的。他还透露说：个别银行信贷审批不严，或者开发商策划“自己人”群体买房，再通过个人住房贷款的资金来搞项目建设，根本达不到“开发商自有资金占开发项目总投资30％”的最低标准。
关于“高价房”与普通商品房的区分，省农行的张先生认为：应该是指别墅、高档商住楼及商铺等。他说：西安现在最高房价在每平方米万元左右，许多房产也达到每平方米售价六七千元！提高这类产品的按揭首付比例，并没有限定消费，而是要提高个人的购买支付能力。比如，按原来首付贷款政策，自己或许只需要首付20多万现金，就敢买100万元的房子，其他就可以申请银行贷款。但现在如果提高到五成，自己就要一次拿出最少50万元首付款，这就限制了购买人群的总量，影响市场对高价房的需求，整体房价应该会有所缓降。
这些政策对普通消费者而言影响不大，或许还是好事。但主要是针对别墅类高档房开发的过多过快，抑制房产市场的不合理结构，更有利于形成买房人群合理的“梯形结构”，以平常心理性购买房产，减少空头资金的恶性循环。 |
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