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别墅禁令为哪般？
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http://www.cnestate.com 摘自 精品购物指南 2003/3/24
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禁令是否能完全杜绝别墅开发
我们以后没别墅住了吗？
限制别墅只为阻止过度浪费
土地的不可再生、土地资源的匮乏都决定了这一禁令的最终出台，土地是决定房地产发展的杀手锏，在北京更是如此。阿特金斯国际有限公司中国区总经理刘嘉峰告诉记者：“去年颁布的关于土地挂牌拍卖的政策其实就是调控土地的措施，对别墅发展的限制是控制土地浪费的另一个手段，它的核心问题在于尽量提高有限土地的使用率。”林少洲认为，限制别墅的政府令其实是对房地产市场保护的一种方法，大面积牺牲土地去开发超低密度的别墅不符合中国的实际情况和居住习惯。
表面上别墅的大量开发没有成为众矢之的，但它的隐患已经被多数业内人士所感知，政府令的颁布得到了他们的肯定，但也有些人为禁令的期限和期限内的市场需求如何满足感到担忧。伟业顾问总经理柯佳延说：“政策的制定不能太死板和宽泛，把所有别墅和准别墅都一棒子打死是不符合市场规律的，地产的开发最终还要需求说了算。”林少洲也持有类似的观点：“限制别墅是对的，但绝不是长期的而是阶段性的，当土地紧张情况有所缓解的时候禁令就应该取消，因为需求仍然存在。”
圈定别墅的围墙
对别墅叫停，那什么是别墅呢？有花园的、楼上楼下的、价格超贵的还是低容积率的？记者从规划委员会了解到，目前北京规划审批阶段的立项备案名称并不十分清晰，对“别墅”概念没有严格的数据或其他方面的界定方法，造成了立项上的模糊。比如有的项目类似于别墅，但用“花园洋房”立项就不属于别墅了。
刘嘉峰认为，虽然限制别墅的政策比较及时，但仍旧存在着“别墅”概念界定上的疑问，规划部门应该在容积率上对别墅做出相应的物理定义。“容积率在０．５到１．５之间是比较理想的居住密度，低于０．５就有些浪费了，政府应该在这个密度上加以控制，而不能够把所有的低密度住宅‘一刀切’”林少洲说。
市场对“大ＨＯＵＳＥ”的需求正在膨胀
想买别墅的人怎么办？
１９９４年别墅曾经遭遇过一次封杀，随后的几年供应量锐减，但这两年又有所复苏。在近期中档住宅淤积的情况下，有人预测今年将是“两头儿”市场繁荣的时期，别墅又杀回来了。但突然窜出的“程咬金”会不会给今年的“两头说”造成负面影响，别墅会不会突然与大家说拜拜了呢？
需求永远是真理
此次关于别墅的采访，从受访者那里得到的一致观点为“别墅的市场需求没有萎缩而是在逐渐壮大”，因为需求存在所以别墅不会从此消失。
林少洲告诉记者：“北京的别墅的绝对供应量并不是很多，不能与公寓住宅相比，但因为目标明显所以稍有风吹草动就显得非常扎眼，其实潜在的需求还是比较旺盛的。”仲量联行副董事张虹介绍说：“目前京城在售的别墅多数是开发较早别墅的二、三期，甚至四期，总供应量也就在７５万平方米约２５００套房子，可以说这个数字是不足以满足市场需求的。”做别墅有三大支撑条件：交通、环境和周围的就业支持，柯佳延认为以上这三点都在改善，交通环境等都在朝着优化的方面发展，人们的收入也在增加，别墅的需求只会有增无减，而需求又是市场的指挥棒，因此别墅绝不会就此消失。
需求与供应不吻合引发空置
既然别墅供不应求，那么为何政府控制，为何还有那么多空置别墅？
对于这个问题业内人士给出了令人信服的答案，刘嘉峰说：“别墅的空置并不能说明市场对它没有需求，这恰恰暴露了我们提供的产品与购买者的要求是不吻合的，也因此造成了别墅的空置和浪费，政府的限制也就自然而然，先保证空置部分的消化，避免过多的浪费。”
别墅的目标客户购房目的并非解决居住困难，所以他们对产品的要求也比较苛刻，而近期释放的购买力面对的却是几年前过时老旧的设计，也怪不得想买的买不到，想卖的卖不出了。
林少洲对于北京目前的别墅状况也存有看法，“别墅是舶来品，片面求‘大’的产品不是市场需求的，强调邻里间的沟通、人与自然的融合、精雕细琢的园林和长在景观中的房子，再具备０．５～０．８的容积率，这才是我们需要的别墅，而现在北京市场上供应的别墅除了“大”以外毫无特色，当然会有空置的情况发生。”
别墅冷清要等上两年左右
别墅的禁令对市场的影响并非一蹴而就，需要一个释放的过程。当下正在销售或者准备近期推出的别墅都是去年甚至更早的时间审批的，消化时间也比普通住宅和公寓的时间长，大约需要几年的时间，何况今年还有不少新成员加入别墅项目的大家庭，市场上旺盛的供应量还可以维持一段时间，当这部分供应被消化，后续力量无法接上的时候，别墅市场就会进入冷冻期。
据悉，今年准备在别墅的沙场上伸显拳脚的产品还真不少，京昌路旁的碧水庄园预计在５月推出三期别墅豪宅，在保持原有北美风格的同时，会进一部加大社区的水域和绿化面积；小汤山的珠江温泉花园也会在最近亮相，售价每平方米可能在１０００美元左右；太合集团在顺义打造的别墅项目年内启动，力争把每一寸土地的价值都用到极致；度假概念的别墅湖光山舍也推出了新的销售区域，私人的垂钓园和渡口将是吸引人的卖点；南城丽水佳园的推出，扩大了南城别墅的范畴，０．３的容积率也在那里首屈一指……
林少洲认为，近两年有购置别墅计划的人今年是比较恰当的时机，产品相对充足，新项目也具备一定的特色，两年后禁令如果不撤消，别墅产品的供应会迅速下滑。
涉嫌“别墅”范畴
ＴＯＷＮＨＯＵＳＥ塞翁失马
去年是公认的ＴＯＷＮＨＯＵＳＥ年，新项目老项目、东南西北城遍地开花，这些ＴＯＷＮＨＯＵＳＥ一经推出就以比别墅稍低的价格得到了市场的强烈“拥戴”，可别墅的叫停令好像对它也有所防备。
擦边球幸免遇难
ＴＯＷＮＨＯＵＳＥ的容积率大都在０．５以上，而且多数建在城乡结合部，与纯粹的别墅相比既不会浪费太多土地，也不存在占用农民耕地的问题，因此多数业内人士认为ＴＯＷＮＨＯＳＵＥ这种类型的低密度住宅属于“擦边球”，不会被禁令波及。
刘嘉峰说：“控制别墅的最终目的是减少土地的大量浪费， ＴＯＷＮＨＯＵＳＥ因其价格的限制不会过多的占用土地，而且需求又迅速增大，所以应该不会涉及到它。”林少洲则认为ＴＯＷＮＨＯＵＳＥ ０．７左右的容积率是最舒适的合理的，当然不会被禁止。
看来ＴＯＷＮＨＯＵＳＥ可以逃过一劫，准备购置ＴＯＷＮＨＯＳＵＥ的人也可以放心挑选，不必急急忙忙的了。
ＴＯＷＮＨＯＳＵＥ和高档公寓顺手得便宜
“别墅的停批必定会引起客户的分流，到那时ＴＯＷＮＨＯＳＵＥ和高档的公寓就是分流客户的购房的首要选择”柯佳延告诉记者。
“塞翁失马焉知非福”这话可以用来形容未来的ＴＯＷＮＨＯＵＳＥ，“擦边球”打过之后，它将迎来更多的潜在购买者。柯佳延认为，从目前低密度产品的供应和需求来看，这样的产品有十分旺盛的潜在购买力，禁止别墅的政府令颁发会在相当大的程度上分流持币观望的购买者，这部分购买力将向现存的空置别墅和高档次的ＴＯＷＮＨＯＵＳＥ倾斜，城内的高档公寓也会分得一杯羹，这对消化目前的空置房起到了积极的作用。
供应有限投资前景未卜
现在投资别墅是笔好买卖吗
当供应小于需求的时候，价格会有所抬升，这条经济学定律可以简单套用目前的别墅市场吗？别墅供应受限制了，是否就到了投资别墅的大好时机？
别墅投资回报从３０％下降到１０％
就别墅市场投资的脉络，记者采访了仲量行副董事张虹，她说：“北京第一家别墅物业为１９９２年推出的丽京花园别墅，到１９９７年又相继出现了裕京花园等十多个项目，那时的供应量约为４５万平方米，这些别墅对于当时的市场犹如久旱逢甘露，由于供不应求，投资回报率大约在３０％的。后来随着供应的增加市场的扩大，再加上市区高档公寓介入投资市场，别墅的投资回报有所下降，但仍然保持在１０％的水平，属于合理的范围，毕竟以前３０％的出租回报率是过高的。就现在情况看，温榆河和京顺路附近的别墅产品，因为形成了高档生活区，又是外籍人士聚集的地方，所以投资收益还可以保持稳定。”
禁令有利于投资别墅吗？
说到这里问题复杂了，比如现在市场上仍有不少别墅，而且不排除开发商借禁令哄抬房价的可能，还因为目前的别墅精品稀少、未来的市场很难预测等因素，所以说投资别墅去大赚一笔还为时尚早。柯佳延说：“因为供应被限制住，需求没有太大变化，所以别墅未来可能拥有较好的升值空间。”刘嘉峰认为，因为市场情况到目前还不够明朗，所以不太好对未来的投资前景做预测，但不排除有人以此为机会抬高价格。林少洲则干脆说：“如果你想买别墅，我不拦着，但如果想通过这个禁令投资一把，还应该谨慎再谨慎。”
投资者还是要静观形式，千万别一时激动，但也要瞅准机会该出手时再出手。
独家 观点
仲量行副董事跨国公司住宅顾问 张虹
就有关户型而言，北京目前优秀别墅项目大多套用国外流行过的设计风格，要么北美式独栋ＨＯＵＳＥ、欧洲经典ＴＯＷＮＨＯＵＳＥ、美加风格带地下室的豪宅、德式小高层建筑群等等。我反而觉得中西合璧式的建筑风格应该得到提倡，根据中国人的居住习惯、生活品位去建造。中国传统建筑的精髓目前没有在高级物业中的发扬，反而搞古建筑的都到国外去弘扬民族精神去了，也是值得我们反思的。
阿特金斯国际有限公司房地产中国区总经理 刘嘉峰
别墅产品不是大众化的，不能靠市场引导来实现销售的突破，应该靠自身准确的市场定位和鲜明的产品特色。北京的别墅同质化严重，缺乏应有的特色和个性，这就与购买者的需求有着不小的距离。这也可以解释为什么有的别墅卖得好，有的别墅卖得不好的，拥有个性特色的就能吸引相应的客户群，千篇一律的肯定卖不动。
厚土机构主席 林少洲
如果咱们从根本上解决别墅概念也就不用颁发禁止令了。别墅是外来词，讲究的是占有宽大的土地，甚至拥有农场，这不是中国的理想人居状况。中国人喜欢人与人的沟通和人与自然的沟通，具有一定的密度才谈得上沟通，０．５～１．５之间容积率是最适合的，中国的别墅应该强调精致与融合，而不是粗放式的求大，解决了这个也就解决了别墅浪费土地的问题。
伟业顾问董事总经理 柯佳延
政策应该具备一定的灵活性，用容积率来控制比较合适，如果采取“一刀切”的手法统统封杀一切别墅、准别墅，就有些问题了，市场供应什么样的产品最终要靠需求来决定。 |
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