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    顾云昌为郊区化开“药方”
    进程还应加快　问题亟待解决

    http://www.cnestate.com　 摘自　　中国房地产报　 2003/3/26
    　　建设具有综合功能的郊区卫星城镇是有效出路
    　　
    　　“郊区化是国际化大趋势，更是我国全面建设小康社会，加快城市化进程的必然结果。由此实施郊区化战略不仅不能减速，反而应该加速。但要正视和切实解决郊区化进程中出现的问题，从而保证郊区化在正确的轨道上健康快速发展。”中国房协副会长顾云昌在“中国（成都）２００３房地产高层论坛”上讲这番话的时候，语气不容置疑。
    　　
    　　近段时间，城市郊区化进程中出现的问题成为业界争论的一大焦点，不少人明确表示对郊区化持怀疑和否定的态度。顾云昌以客观的态度来看待这个问题，并明确指出，“郊区化是我国城市化进程中的一个大趋势。”
    　　
    　　一方面，随着我国城市化水平的提高，每年都有大批农村人口进城，每年都需要增加大量城市住房。２００１年我国城市化水平为３７．７％，２００２年增长１．４个百分点，达到３９．１％，全国一年中新增城市人口达１７００万到１８００万。这么多的人是不是一下子全都挤进城市里来呢？事实上，多数人进入了中小城镇，其中相当一部分就是被大城市的郊区“拦截”了。正是因为郊区住宅的发展，在一定程度上舒缓了大批农村人口进城和对城市住宅建设造成的巨大压力。

    　　另一方面，城市中心区宽度过大不堪重负的问题日益突出，于是出现居住向郊区转移的趋势。城里人越来越多住到郊区去享受空气、阳光、绿色，加上“农转非”而又选择在郊区居住的大量购房者，两股力量汇合成巨大的郊区住宅市场，这是近几年郊区住宅开发持续升温的根本原因。目前这种趋势还只是处于开始阶段，随着我国城市化进程的深入，郊区化趋势不仅不会改变，而且还将进一步强化。我国的郊区化方兴未艾，郊区住宅建设任重道远，郊区地产开发前景广阔。
    　　
    　　顾云昌同时指出，近几年郊区化进程中确实出现不少偏差和问题，需要引起高度重视，并采取切实措施加以解决。主要是：许多郊区住宅开发缺乏科学合理的整体规划，开发项目过于分散，布局不当，开发商跑马圈地，各自为战，到处可见郊区住宅项目稀稀拉拉地分布在公路两旁或山水之间，未形成整体效应；市政配套设施严重滞后，生活网点不足，尤其是交通不便，买了郊区住宅的，也无法正常居住，纷纷回归城市，投入“新都市主义”的怀抱；郊区开发功能单一，大多数地方仅把郊区化视为单纯的住宅开发，而没有相应地考虑如何解决郊区居住人口的就业问题，影响了需要就业的购房群体在郊区购房的热情；郊区开发大盘成风，大量占用耕地，造成土地资源浪费；一些郊区住宅项目密度太大，大搞人工造景，造成对自然环境的破坏，丢失了郊区环境中最具价值的东西，损害了郊区住宅特有的优良品质。等等。
    　　
    　　如何有效解决上述诸多问题，使郊区化走上健康快速发展的轨道？顾云昌开的“药方”是：建造具有综合功能的新型卫星城镇。
    　　
    　　顾云昌认为，建造郊区卫星城镇，有别于遍地开花的郊区开发建设，而是强调综合功能，相对集中区域，进行开发建设。不仅要有优良建筑品质的各类居住区，还要有完善的市政配套设施，交通、上学、就医、购物、健身、娱乐都十分方便；同时有产业支撑，能为郊区居民提供充足的就业岗位，让更多的人工作、居住、度假都能在郊区三位一体地同时解决。这样就能使郊区留住人，形成人气、商气，获得持续发展。具有综合功能的郊区卫星城镇，既有利于吸引、分流农村进城人口，避免大量农村人口拥入城市中心区形成新的“城市病”；也有利于引导、疏散城市中心区人口，进行城市结构调整，更好地发挥城市功能作用，从而实现城市和郊区资源的合理利用。
    　　
    　　顾云昌强调，建造郊区卫星城镇，最重要的是做好规划，按照新型卫星城镇的要求，构建完善的综合功能。眼光要看得远一点，要学习借鉴国外的成功经验，谋划好长远发展，做到适度超前。要突出创新，形成自己的特色和风格，反对简单地照搬克隆别人的东西。对卫星城镇的定位要准确。住宅产品结构不合理的问题，在郊区住宅中也同样突出，应认真研究市场需求，找准目标客户，提供适销对路的郊区住宅产品，不要一味追求大规模，做大盘。规模要与市场相适应，过量的供应会损害脆弱的郊区住宅市场。也不要一味追求做高档住宅市场。在我国，任何时候中低收入家庭都是最大的购房群体。户型也不能一味求大，在大多数郊区，套型面积最畅销的是１００平方米左右的中小户型，总价则在３０万～５０万元左右为宜。
    　　
    　　顾云昌还强调郊区住宅开发要突出“三性”，即“舒适性、健康性、文化性”。要继续做好生态概念文章，营造“把家轻轻放在大自然中”的意境，让居住在郊区有回归自然的感觉，充分享受空气、阳光、绿色。过去的口号是“小康不小康，关键看住房”，现在应该改为“住得好不好，健康最重要”。要把郊区开发与治理郊区污染结合起来，重视对郊区环境资源的保护，营造出无污染、节能环保、清新宜人的大环境。住宅建筑要体现出民族文化和地方文化特色，欧陆风不要再刮了。要创造条件增加邻里间的相互交流，形成良好和谐的新型邻里关系，体现社会主义大家庭的温暖。