•  
    青海房价上涨的隐患

    http://www.cnestate.com　 摘自　　中国房地产报　 2003/3/26
    　　近日，国内许多人预测，今年全国商品房价格总体有回调趋势
    　　
    　　近日国内各大媒体纷纷报道，今年全国的商品房价格总体上将有回调的趋势，持续多年房价上扬的“虚火”有望祛除。那么，青海省的房价如何呢？
    　　
    　　今年房价继续上扬
    　　近日记者采访西宁市房产局市场处时，该处负责人预测：“西宁地区今年房价将继续上扬。”
    　　
    　　这位负责人认为青海省城房价难以祛火、继续攀升的原因在于：随着城市经济建设的不断发展，市区内土地“寸土寸金”，土地价格走高既属正常也不可避免，这无形中会波及房地产市场，提高商品房成本价格。加之根据相关规划，如今已严格控制在西宁市城西、城中区兴建七层以下的住宅，城区房价自然难以下跌。
    　　
    　　另外，从西宁市房地产交易市场的情况来看，活跃的商品房交易市场不会让房价下跌。据不完全统计，在２００２年，西宁市曾出现半年时间内预售商品房２５０４套，期房交易５５０３套的记录。２００３年１月份就有３０４套商品房售出。因为商品房预售登记备案制度２００２年５月才在青海实施，这些数字要比真正的市场交易额小得多，但也可看出市场活跃的状态。
    　　
    　　实际上，青海省商品房价格自１９９７年以来就呈现一路飙升走势。
    　　
    　　据了解，１９９６年西宁市房价仅为９００元／平方米左右，而目前已达１５００元／平方米左右，尤其是中心区如城中、城西区房价，已达到２０００元／平方米。建设部公布的全国３５个大中城市商品房售价与居民收入比中，西宁市商品房售价不算高。但综合城市人口、城市规模来看，这３５个大中城市绝大多数人口都在几百万以上，城市规模远比西宁市大。在城市规模与西宁市相当的中小城市中，西宁市的房价较高。如果考虑房价和居民收入的比率，西宁市就更高了。不但高于全国平均水平，也高于天津、武汉、杭州、太原等大中城市。
    　　
    　　西宁人也有着和老上海人“宁住市区小阁楼，不住浦东大新房”的心理，购房一般都倾向选择城中、城西等城区中心楼盘。西宁市城南新区等地段略显偏远的楼盘空置率都较高。一位姓王的先生对记者说：“虽然城南新区的房价在每平方米千元以下，但我仍不会在那里安家置业，地段太偏。虽然有市中心南移的说法，我仍不会考虑。”王先生的看法代表了西宁人的普遍看法。实际上从西宁市区繁华地段西门一带算起，去城南新区与到团结桥距离等同，均需半小时路程，西宁市公交公司专门开通了５８路直达城南新区，但由于人们的传统观念，在市区中心地带扎堆的情况依旧很普遍，这在客观上无疑刺激城市中心区域房价普遍上升。
    　　
    　　房价回落不会一蹴而就
    　　活跃的市场，传统的观念，客观因素驱动等等，因此西宁市房产局有关负责人说：“今年房价回落的可能性不大。”
    　　
    　　近年来，西宁市住宅建设在质量和室内外设施的配备上都朝着高品质、优良品牌靠近，加之该省绝大部分购买人群都希望定居省会西宁市，包括许多州县的党政干部在西宁都有住宅，从而使得西宁的住宅价格远远高于省内其它地区。
    　　
    　　其次，从１９９７年起青海省进行了两次城市基准地价核定修订，土地基准地价上升抬高了标定地价，加大了房屋建设成本房价也因此高涨。
    　　
    　　再次，在青海省商品房建设开发市场中，存在一些问题，这些问题不是一朝一夕就可以解决的，因而商品房价格的回落也绝不可能一蹴而就。
    　　
    　　据有关方面统计，目前西宁市一级地段的地价由前几年的每亩４０万～５０万元，涨到现在每亩１００万元，最高竟达１６０万元左右。地价在房价中的构成比重已由１０％上升到２０％左右。建筑安装费用占到房价的６０％以上，建筑成本不断增大，推波助澜房价走高。此外，个别开发商还存在擅自抬高房价或商品房计价不科学的现象，无形中哄抬房价上涨。
    　　
    　　业内人士指出，青海省商品房价格增长过快，与居民的收入并不相符。房价是房地产市场的晴雨表。房地产价格既要反映房地产的开发成本，也要与居民收入水平相适应。但奇怪的是，偏高的房价并未阻碍青海人的买房热情。走在西宁市街头，预售的楼盘广告格外引人注目，吸引着人们的购买激情。
    　　
    　　房价下降存在空间
    　　脱离成本和超越居民购买能力的房价是房地产泡沫症结之一。而对于绝大多数的市民来说，拥有一套称心合适的住宅是一种对生活的追求。平均收入水平居全国下游的人们却要承受偏高的房价，成了囊中羞涩的青海人不得不面对的尴尬现实。
    　　
    　　尽管今年房价还是要涨，尽管近期房价回落的可能性并不大，但结婚成家、安居乐业的生活需求仍促使许多人拿出也许是积攒了大半辈子的积蓄去购房。一贯活跃的房地产交易市场即是佐证。
    　　
    　　但能否尽快平抑过快上涨的商品房价格，仍是许多老百姓关心的话题，因为这关系到人民群众的切身利益。
    　　
    　　青海省有关部门对此情况调查分析后建议，平抑房价，从该省情况来看，除了加大经济适用房的建设力度，全面放开二手房市场，增加土地供应量等通行办法外，还要采取一系列的措施：
    　　
    　　——清理商品房开发建设中的乱收费问题。目前青海省各部门和单位营业性收费项目多达５１项，而且标准过高。因此，应明确公用事业的行政事业性和经营性收费标准，清理不合理收费，降低商品房成本，另外还要降低交易登记环节和各种中介服务收费。
    　　
    　　——降低征地拆迁补偿安置费用。制定征地拆迁补偿的具体实施办法，严把拆迁许可证的审核发放，对补偿安置金严格审核监管。
    　　
    　　——降低经济适用房的成本并加强销售管理。免征或减征一部分费用并规范水、电、气、暖等工程价格。
    　　
    　　——降低建筑安装费用。目前该省建筑安装费用占工程总造价６０％左右，比全国平均价格高出两个百分点。为此，应采取一些措施降低建筑安装费用，从而达到平抑房价的目的。