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经济适用房开发现状及完善对策
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http://www.cnestate.com 摘自 中国房地信息 2003/3/27
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建设经济适用房是党中央、国务院近年来推出的民心工程、安居工程、德政工程，最近，由国家计委、建设部制定完成的我国第一部专门管理城市规划内经济适用房价格的法规《经济适用房价格管理办法》于2003年1月1日正式实施，这意味着新时期这项工程将进一步规范和完善。应该说，全国经济适用房的开发建设总体是好的，由中国质量协会和全国用户委员会主办的“百万用户评住宅”活动日前揭晓，经济适用房满意率最高。用户满意表现在7个方面，分别是：户型与布局设计48.2％，物业管理44.5％，自然与人文环境50.3％，智能化与信息水平46.9％，配套娱乐设施34.9％，建筑45.9％，室内装修46.8％，综合满意度为45.5分。由此可见，离理想的标准还有一定距离。具体表现在以下几方面：
第一，关于经济适用房的定性问题。
经济适用房是指1998年开始国家或房地产商按照普通住宅标准建设，以建设成本价向中低收入家庭出售的具有社会保障性的商品房，由此可见，经济适用房既不能等于实物福利房，又不同于完全的商品房，它是具有社会保障性的商品房。国务院在1998年颁布的《关于进一步深化住房制度改革，加快住房建设的通知》明确提出了未来我国住房供应体系：商品房主要面向中高收入家庭，特别是高收入家庭；经济适用房面向中低收入家庭；廉租房主要面向较低收入的困难家庭。香港政府早在1954年颁布的“徙置法案”就是专门负责清拆寮屋及安置寮屋居民的法案，寮屋就是危旧房，是公房的前身，“公屋”由香港政府出资建设，主要用于供应低收入者。毕竟社会并不是都由买得起商品住宅的家庭组成，还有许多中低收入家庭确实买不起商品住宅，希望通过所谓的“市场游戏规则”是不可解决这个问题的，或者在解决中低收入家庭住房问题上，市场是失灵的，而政府有责任通过直接或间接的参与，来帮助这些家庭获得与社会发展水平较相当的住房条件，而经济适用房建设就成了国家帮助中低收入家庭获得住房的有效途径。我国在1998年曾经大力倡导建经济适用房，一方面是为了解决中低收入家庭住房问题，另一方面，更主要的是因为当时中国经济面临亚洲金融危机带来的增长压力，国家把经济适用房建设当作了带动经济增长的一项措施，而目前，我国经济已经基本摆脱了亚洲金融危机的影响，进入了新的正常发展时期，所以经济适用房建设应该回归其解决中低收入家庭的初衷。当前，全社会大体一致的认识是对社会中低下层居民的关心，贫富差距不断拉大，长期来看，对社会经济的稳定是有影响的，因此，国家计委、建设部将投资1700亿建设2.25亿平米的经济适用房是顺应了与时俱进的形势的需要。但是，我们在实践中切不可忘记，要防止两种倾向：既要反对把经济适用房当作解决政府官员、教师、中低收入家庭住宅的产品经济、实物福利，完全背离商品经济市场运作的轨道，也要反对背离经济适用房的社会保障性、政策性，不顾中低收入家庭的现实购买力，盲目地超标开发、豪华开发、高价定位的错误倾向。
第二，关于经济适用房定位问题。
既然经济适用房是为满足中低收入家庭的需求而开发建设的，那么其目标市场均应该锁定在中低收入工薪阶层，围绕中低收入家庭进行户型、面积、选址等方面进行精心组织和设计，真正做到前建设部长侯捷所说的：“面积不大，功能全，造价不高，质量高。”
然而，实践中，我们发现并非所愿。具体表现在：
首先，在选址问题上出现“错位现象”。在国外，有钱人住在风景宜人、交通便利的郊区，没钱的人住在城区，出现了所谓富人居住观：城市中心空心化，住宅郊区化的现象，而我国恰恰相反。造成的结果是中低收入者因为住在郊区，增加了交通、教育、购物等生活成本。由于在郊区而且相应城市基础设施、公用设施、娱乐配套等设施难尽人意，这也是这次“百万用户评住宅”中，用户满意度在7个方面分值配套娱乐设施满意度只有34.9％，排在最后的一个原因。
其次，在房型和面积上的错位现象。北京经济适用房的主打户型1OO平米以上，而且，出现了豪华复式型；杭州也出现178平米的经济适用房户。一些地方出现开着私家车来买经济适用房的现象，“搭便车现象”十分严重，使真正的工薪阶层望房兴叹。针对上述情况，政府已从以下两方面进行完善：首先调整建设规划，启动二手房市场，把城里价格较低的旧房用市场方式腾出，让中低收入家庭来住，这样大大节省他们上班、子女上学的交通和教育费用，符合世界各国大都市发展模式。其次，政策干预。最近杭州市新出台了规定：规定今后新开工建设的经济适用房，若建筑面积达不到一定比例的小户型要求，不得开工建设，新开工的经济适用房屋多层的，在套均90平米以下须占总85％，其中套均70平米以下的，为总数的50％，套均90平米以上的经济适用房，不得超过总数的10％。如此以来，经济适用房方可回归经济的轨道。
第三，关于经济适用房定价问题。
《经济适用房价格管理办法》规定：经济适用房价格实行政府指导价而不是企业自主定价，上浮幅度由政府价格主管部门在核定价格时确定，下浮幅度不限，经济适用房零售时，要以基准价格为基础，计算楼层、朝向差价，但整幢楼增减的差价代数和应为0。办法还规定：经济适用房的基准价格由开发成本、税金和利润三部分构成，其中，开发成本包括：1、用于征用土地和拆迁补偿等所支付的征地和拆迁安置补偿费。2、开发项目前期工作所发生的工程勘察，规划及建筑设计，施工通水、通电、通路及平整场地等勘察设计和前期工程费。3、列入施工预决算项目的主体房屋建筑配套建设的住宅小区基础设施建设费，以及按政府批准的小规划要求建设的不能有偿转让的非营业性公共配套设施建设费。4、贷款利息。5、行政事业性收费。开发企业的管理费和利润分别不得超过前4项费用之和2％和3％。在我国当前过高的商品房价格中，地租即土地使用费所占比重相当大，据有关部门测算，在商品房价格构成中，各种费用所占比例大体为土地费用20％左右，建安工程费40％左右，市政公共设施配套费用占20％—30％，各种税费占10％—15％左右，由于经济适用房土地是行政划拨的，有21项税费是减免的，因此，经济适用房比同类地段的商品房要优惠得多。然而，实践中，由于各种不合理的摊派，使得经济适用房变得不经济，以杭州经济适用房为例，价格高达3000元／平米，与工薪阶层的有效需求相距甚远。因此，国家计委和建设部出台的这项规定，非常及时，对于规范经济适用房合理的成本构成，确保相当一部分中低收入家庭能买得起经济适用房提供了法律保障。
第四，关于经济适用房的定量问题。
经济适用房毕竟是商品房，只不过商品化程度低一点而已，因此，经济适用房的开发规模也应该以市场为导向，遵循价值规律。应该说中国住宅市场的潜力是巨大的，《中国21世纪人口与发展》中报道：中国人口与发展的目标是到2005年，全国人口总数控制在13.3亿以内(不含香港、澳门、台湾)，人口年平均增长率不超过9％，2010年，全国人口总数控制在14亿以内，到21世纪中叶，全国人口总量达到峰值（接近16亿)后缓慢下降。假定人口与发展的目标实现，并且假定2010年我国城市化率达到40％，2020年达到50％，2050年达到70％，那么到2020年城镇人口比 97年大约翻一番，达7.45亿，见下表：
未来50年人口城市化进程
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年份 中国总人口规模(亿) 城市人口规模(亿) 城市化率
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1997 12.36 3.7 30%
2000 12.9 4.13 32%
2010 14 5.6 40%
2020 14.9 7.45 50%
2050 16 11.2 70%
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由城市化率提高引起未来50年住宅的自然需求(单位：亿平米)
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2010 2020 2050
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S=20平米／人 29.4 66.4 141.4
S=25平米／人 36.75 83 176.75
S=30平米／人 44.1 99.6 212.1
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可见，中国未来50年市场潜力十分巨大，在如此庞大的住宅市场里，经济适用房应保持多大的市场份额呢?这是值得研究的新课题。经济适用房的规模太小则不能满足中低收入家庭的需求，太大则有可能冲击商品房市场。在目前全国房价普通偏高的情况下，加大经济适用房的力度，对平抑过高的房价有着良好的稀释作用。中国最大房地产集团公司中国房地产集团公司投资4.1亿开发北京的经济适用房，北京天鸿集团主动承担了全国最大经济适用房项目的建设任务，这些对于平抑北京过高的房价均起了积极作用。因此，各地经济适用房的规模应因地制宜。
综上所言，经济适用房的建设是一项长期的战略任务，可谓任重道远。如何将党中央的这项民心工程深入人心，高质量地实施，需要各级政府和开发商的齐心协力。（浙江财经学院工商管理学院房地产投资系副主任 黄卫华） |
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