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房价减负 万丈高楼从“地”起
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http://www.cnestate.com 摘自 中国房地产报 2003/3/28
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经济领域里的“浙江现象”让全国各界人士为之惊叹，而房地产业存在的“浙江现象”也同样令国内业界普遍关注。浙江楼市持续繁荣，的确是浙江经济快速稳定发展和人民生活水平不断提高的反映和体现，但在房地产市场过快增长、楼市急剧膨胀的同时，我们也不能忽视由此带来的市场过热及结构性泡沫所蕴藏的风险，而其中房价过高更是成为居民普遍反映强烈的焦点问题。
尽管浙江楼市整体上是健康的，与浙江整体经济的发展水平是相吻合的，房价比较高，有其正常的原因，很大程度上是由于百姓收入普遍提高、楼盘品质提升加快、市场需求旺盛等因素起了作用，但也不容否认，土地价格的过快增长才是导致房价过快增长的主要原因。降低楼市价格，应首先从完善和控制地价做起。
有关单位在对浙江房地产市场调查后认为，土地供应量偏紧，土地部门对房地产市场缺乏调控手段，导致了杭、宁、温等多数城市的房价增涨幅度过大和结构性不合理，这表现在以下方面：
１、浙江在土地招投标方面起步较早，但制度尚不完善。土地供应过于追求短期利益，忽视了土地资源对市场的调控作用。土地供应没有发挥蓄水池的作用，房价快速上涨的时候土地供应不上，而当房价下跌时，也没有减少供应。
２、过分强调土地拍卖价值的最大化，把土地出让金作为政府财政的主要、甚至惟一重要来源。土地拍卖招标中，价格是惟一杠杆，谁出价高就给谁。势必造成土地价格的过分上涨和开发商的非理智行为，地价疯涨也拉动了房价的快速上升。从宁波、杭州等地的实际情况看，房价的上涨就主要是由土地所引起的。
３、地价的上涨也造成了征地拆迁费用的上升和房屋拆迁的难度。一些人出于对土地增值的过分期待，或对房价上涨过快的恐惧，对拆迁漫天要价，甚至集体拒绝搬迁。
４、土地供应高度垄断，透明度低，信息披露不够，导致众多开发商不知道到底有多少地可以拿出来供应，又会在什么时候推出？导致房地产企业急于拿项目，不管是否符合心愿，一见有土地推出就一哄而上盲目进行竞投标。
５、对参与土地招投标或拍卖的企业与个人不加限制。由于门槛低，导致参与投标的单位和人数过多，而且往往中标的单位都是些“三外”企业（外行企业、外资企业和外地公司）。这两年杭州等一些地、市在土地招标中频频爆出“天价”，让那些当地从事房地产开发多年，有规模的品牌房企也望地兴叹。
６、多年来，浙江各地推出的土地大多数是非净地的招标与拍卖，由于房价与招投标价差距过大，带来了许多矛盾。一方面，被拆迁户不满意，希望能得到更多的安置费，拆迁困难加大；另一方面，由于供地价格过高，开发商只能选择开发那些利润相对丰厚的高价房、高档房，造成房价总体走高，并引发结构性过剩。
针对土地市场存在和出现的问题与现象，有关专家呼吁，要加强土地宏观管理，完善土地供应秩序，设置市场准入条件，对市场发育不充分、信息披露不透明、资金入市不理性的地方，对竞标企业应当具备的资格进行限制，控制外行企业随意“搅市”和谁都可以招投标拿地行为。广泛实行净地的招标与拍卖，减小开发中的不确定因素与风险，有利于企业根据市场状况来定位开发。另外，要增加土地供应的透明度，及时向社会公开未来土地的规划图和计划图，引导企业理性投资、消费者理性消费。要让开发商心中有底，能获知在这块地拍完后，下一块地会在哪，以避免一哄而上的盲目竞标。同时还要规范土地评标办法，推行综合评标，限制土地价格的无限上涨，加快建立土地市场的预警制度，并依法查处各种名义的圈地等土地违规违法行为。
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