•  
    地价、房价与房地产价格

    http://www.cnestate.com　 摘自　　中外房地产导报　 2003/3/28
    　　谈到房子，多数百姓心中充满了痛楚。在北京，即使是经济适用房，最高价格已经达到5000多元每平方米；有的豪宅，最高价格已经达到6万多元每平方米。与广大百姓的收入比，房价过高，百姓不能承受之痛。

    　　房产部门一些专家认为地价过高导致房价过高，并举例称，我国目前城市房价中地价所占的比例超过50％，甚至达到60％，因此得出结论：欲降房价，先降地价。土地部门的专家对这种观点持反对意见，他们调查了全国九个中心城市地价与房价的内在关系，得出结论为：地价在房价中所占比例不高，且趋于合理。就土地成本而言，我国各城市土地成本占房价的比例，在市中心区低的为25％－30％，高的为35％－50％。土地成本比例平均为30％－40％。北京最大的经济适用住房小区回龙观周边的商品住宅项目，其土地出让金甚至仅占房价的5％左右。于是，他们认为，土地价格在房价中的比例不象房产部门专家所说的那么高。但是，最近，土地部门有些专家转向承认地价偏高，但同时表示，这是因为投机商炒做的结果。

    　　部门之间的争论免不了受利益集团的影响。但是，大众却被搞糊涂了，“房价”同“地价”到底是什么关系？

    　　首先，什么是“地价”
    　　在我国当前，地价的概念很不统一，即使在土地部门内部，也是众口不一。笔者在《中外房地产导报》杂志2002年第12期的《正本清源话地价》一文就这个问题进行了追根溯源式地考证、分析与评论，得出结论为：地价不过是均衡地租，甚至可以说是单位面积土地的市场成交价格或单位面积土地的市场租赁价格。有关部门将土地出让金当作地价，显然是不正确的。所以，在市场上出售的房地产价格的构成中，若从“成本加成”定价方法看，地价确实占了很大比重。但是，若因此得出地价决定房价的结论，则是荒谬的，因为它将成品价格与要素价格的关系颠倒了。

    　　其次，“成品价格”与“要素价格”
    　　建设部科学技术委员会副主任聂梅生和中国社会科学院经济研究所研究员汪利娜一致认为，“炒地”是形成目前房价虚高至关重要的因素。 现在北京房价上升“虚火”，很大一部分是在炒地价，而不是在炒房价。因为土地价格上去了，房价也就上去了。从表面上看，其推导过程似乎是无懈可击的。因为某种产品的原材料价格上涨了，所以该种产品的价格将会上涨，这难道不对吗？什么东西不是先生产出来，然后再卖出去；什么东西不是先付成本，然后才能获得收益？

    　　显然，这些学者将“成品价格”与“要素价格”的关系搞混了。“土地”、“房子”，相对于在市场上向消费者出售的成品——“房地产”而言，都是生产要素。而早在200年以前，大卫.李嘉图就对产品价格与要素价格两者的因果关系作了正确的描述，他说，“不是因为麦地要付租金小麦才贵，而是因为小麦价贵才给麦地付了租金。”如，我国农民曾为占国土面积10％的耕地支付大量租金（不一定科学，姑且如此界定），而占国土面积20%的裸岩砾地、石山戈壁与冰川寒漠，未曾利用，没有收益，也就无人收取或交付租金。繁华街区之所以成为寸金之地，是由于商店和银行等用地单位具有巨大收益。

    　　土地的价格就是房地产（成品）的成本。那么如何衡量某块地的成本呢？直接衡量是相当困难的。只有一个间接的办法，就是根据这些生产要素所创造出的产品或服务的价格来评价。该地块的级差地租取决于它的地理位置吸引顾客给当地商店带来的增益，与其它地方的类似增益的差额；资金的价格则反映了资金对收入的贡献。这样看来，要素市场的价格取决于商品市场的价格，也就是说，房地产的价格决定土地与房子的价格。当然，房地产的价格是由供给与需求双方力量博弈的结果（限于篇幅，此不多谈）。

    　　第三，“房价”与“地价”到底是什么关系？
    　　虽然上面的分析，理清了“要素价格”（房价、地价）与“成品价格”（房地产价格）的关系，但是，读者还是没有搞清楚“房价”与“地价”的关系。而要将这个问题搞明白，我们首先需要弄清楚“房子”（不是“房地产”）与“土地”的关系。在经济学上，任何产品或生产要素之间的关系，只有三种：替代品、互补品和无关品。这种分类，是利用需求交叉弹性公式计算得出的，由于测算与推导比较复杂，不容易让普通读者看明白，这里作出描述性分析：（1）无关品，顾名思义，就是指两种产品或生产要素不存在任何关系，比如电脑与拖鞋。（2）替代品，就是对于消费者而言，可以互相替换的，比如苹果与橘子，如果苹果的价格上涨了，则消费者可能转而购买橘子（价格同需求量成反比的关系）。（3）互补品，就是必须同时使用的产品，比如照相机与胶卷的关系。这种关系的产品的特点是，如果其中一种产品价格上涨，则消费者或减少对它的消费，同时另一种产品的需求量必然也减少。

    　　讨论到这里，房子和土地的关系，也就一目了然了：它们是互补品。对一栋房地产而言，地上部分，也可以统称为房子，与其必须依赖的土地，是不可分离的。那么，房子涨价，必然带动土地价格的上扬；反之，如果土地价格的上涨，同样会带来房子价格的上升。