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《城市运营与城市化进程》之一
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http://www.cnestate.com 摘自 杭州网 2003/3/31
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科学导入城市运营理念，更高层面上实现城市土地资源的高效、可持续利用，为提升杭州城市品牌，为广大市民提供更多、更美、更实在的生活居住空间，是全面建设小康社会的必然要求，是加快杭州城市化进程的必然要求，也是时代赋予广大房地产开发企业的历史使命。
就像一件精妙的艺术品一样，城市也是一个言有尽而意无穷的灵性物，要逼近完美就需要尽可能多地集合知识，尽可能多地融汇智慧。我们殷切希望：在新一轮以“城市运营”智慧交锋为特征的都市化竞争中，杭州房地产界涌现出更多负责任、有品位、讲奉献、重诚信的城市运营商，以造福于人民！
加强城市管理科学运营城市
杨戌标：（杭州市副市长）
探讨“城市运营与城市化进程”这一课题，交流信息，开拓思路，提升理念，搭建平台，这对提高杭州的城市建设和居住区开发水平，提升杭州的城市品位，进一步增强杭州城市的美誉度和亲和力等，都有着重大的现实意义和深远的历史意义。
杭州房地产业经过10多年的持续发展，已经成为一个拥有400多家开发企业的强势产业和经济拉动点，并为杭州的城市化进程和广大群众居住条件的改善作出了较大贡献。房地产的“浙江现象”、“杭州现象”引起了社会各界的高度重视。经国土资源部、国家建设部及杭州市自身的反复调查分析研究，总的认识是，杭州市房地产市场已经走向快速成长阶段，购销两旺、人气很足，总体看是健康的，老市区基本正常，周边局部地区不同程度地存在着过热的现象。目前，房地产企业已进入又一轮“总结、反思、提升和洗牌”的阶段。
房地产业是加快城市化进程的基础产业和先导产业。萧山、余杭撤市建区后，21世纪杭州大都市形象初具雏形，近年来，杭州市连续获得联合国人居奖、国际花园城市、国家环保模范城市等荣誉称号。最近，结合“接轨上海”和长江三角洲一体化的趋势，市委、市政府正在组织研究从更大范围、更深层次、更广阔的领域研究城市化进程推进问题。杭州市房地产业仍有巨大的发展空间。
作为政府，要按中国特色社会主义市场经济规律，科学地对城市资源进行整体经营，进行城市发展战略定位研究、城市发展策略设计、城市规划与建筑设计、城市包装与推广，完善城市独特魅力和核心竞争力，维护好最广大人民的根本利益。作为企业，尤其是房地产开发企业，要承担起城市运营的历史责任，成为负责任、有品位、愿贡献、重诚信的城市运营商，获得经济效益与社会效益的双赢。政府和企业在城市运营中、在城市化进程中心脏房地产业的发展中也不是截然分开的，而是相互联系，互为依托的。
房地产是城市经济的“晴雨表”，与宏观经济运行、现代化进程的推进和人民居住条件的改善关系密切。政府在经营城市中，将进一步加强对房地产市场的引导和调控，保持政策的相对稳定性，建立健全房地产市场预警机制，稳定房价，防止楼市动荡。同时，确保房地产市场安全健康稳定发展也是全体房地产企业的责任，这也是对房地产企业贯彻“城市运营”理念的最基本要求。
城市运营的目标，在于提高城市核心竞争力，以及城市综合服务功能，最终全面提升城市品牌
虞晓芬：（浙江工业大学经贸学院副院长、浙江工业大学房地产研究所所长）
今天城市之间的竞争已经由单纯的规模竞争转向综合的竞争，而综合竞争力的竞争实质上是城市服务功能的竞争，强大的城市综合服务功能，良好的城市软硬件环境，本身就构成了城市最重要的财富与资源。广义的经营城市概念为如何提升城市对生产、生活综合服务能力。要经营好产业，三次产业是城市经济社会赖以生存与发展的物质基础和条件，政府要通过城市资源有效配置，为产业结构的丰富、扩充、完善、调整、升级，特别是提升产业的竞争力必须创造良好的环境。经营好城市不仅要经营好土地，更要经营好劳动力与人才、资本、信息、技术以及城市品牌等无形资产。只有这样，城市才能获得源源不断的现金流。城市建设的资金来源最终不能依赖于卖土地的收益，而是广大企业、居民提供的税收。
城市运营（Operation）是保证城市功能正常运转，并完善城市功能进而提升城市竞争力之意。
俞彩萍：（浙江天则咨询投资公司总经理）
以前的杭州被当成上海的后花园。杭州的风景优美，但是土地资源不够，所以我们要根据自身的特点来进行城市运营。污染的产业不要，发展高精尖的产业；这样，虽然房价贵，但仍会吸引一些高素质的人来杭。
房地产的建设是一个长期的过程，风物长易放眼量，要有远见，不要为了眼前的利益而损害了长远的利益。这就是我们对城市运营的理解。房地产与城市经营、建设的关系是非常密切的：
1、城市的建设与房地产的开发将是一个长期的过程，政府与开发商都应有长期的、可持续健康发展的理念。
2、政府应着力吸引与支持产业与人口向城市的集中，谋求城市开发的长期的、综合的效益，使房地产需求持续增长。
3、房地产投资机会将首先分布在东部第三、第二产业发达的区域和城市。
夏建统：（美国哈佛大学设计院设计学博士、艾斯弧建筑规划设计中国事务所副总裁）
政府在“城市运营”的角色要求：
一是优化环境，降低政府运行成本。
二是改革体制与机制，优质高效、依法行政；运用市场机制和市场规律经营土地。政府必须运用市场机制和市场规律去经营土地，兼顾土地的经济、社会和环境综合效益。
三是“不与民争利”，只有结合政府和企业的两种力量，才能达到城市运营的“双赢”，剥离运动员和裁判员兼顾的角色。
倡导城市运营理念，不仅有先进的理论性，而且对当前杭州房地产健康发展具有现实指导作用
黄连友：（资生顾问咨询机构总经理）
房地产确实到了进行反思并重新定位的时候了。有责任的优秀的开发商，在完成了原始积累以后，是不会只考虑“造楼－售楼－赚钱“的。参与城市运营，为社会为历史留下点作品，恰恰能实现他们的抱负。
城市运营商这一理念的提出很有意义，不能看作是一种炒作。有责任的媒体，对这样的新思维、新观念应该抱有扶持、引导、培育的积极态度。
现在，有先进理念的开发企业，不叫“售楼人员”而改称为“售楼顾问”，这看起来只是改个名称，实际上是立场不同、出发点不同。这与从开发商上升为城市运营商的道理一样。“城市运营”与目前提出的“新市政理论”或“泛地产理论”，其核心有共通之处。
在城市化进程中，政府把握方向，而开发商则是完成空间形态建设并使增加魅力的主力军。政府与开发商的关系，在市场化运作过程中，我认为没有主次、从属之分。打个不算太确切的比方，政府与开发商，是在共同跳一曲双人舞，政府更像掌握主导的男伴，而开发商则是积极配合的女伴。要跳出优美的舞蹈需要双方默契合作，这引申到城市运营上，便达到至善至美的城市建设境界。
朱国海：（杭州市科协主席）
我认为“城市运营”的概念是在“经营城市”这一概念基础上提出来的。我感到“经营城市”是把双刃剑，而“城市运营”比“经营城市”有了新发展，它将城市上升为一个独立的主体，是对城市自身发展规律的尊重。近几年，杭州开发商不但是从房地产的角度来开发，还从城市运营的角度来运作，这是一种进步。
我们在城市运营中要强调一种“科学城市”的观念。如果没有一种科学的理念和规划作先导，我们的城市不会健康地运营。以往，我们杭州发展得还不够好，确实有规划的制订及实施的问题。
要做到科学的城市运营，必须要做到“多学科的研究，多视角地审视，多层面参与决策”。
还要强调一点，必须方方面面大协同、大配合，包括媒体，要对新思想、新学科加强扶持引导，使其快速转化为生产力，为我所用。
积极参与城市建设，在城市运营中自觉承担社会、历史责任
寿柏年：（绿城房地产开发集团总经理）
可以说城市的形态是建筑，人在建筑的空间里生存，开发商的房产品，不单是提供给消费者一个空间，它的景观、实材等最终都要变成城市文化的一个部分，所以说开发商是城市的建设者。所以说房产商在开发房产时要关注城市的持续发展。我们有义务承担起建设者的作用，不要做短期行为，要为城市创造美丽。第二个想法，政府还是要鼓励促进房产商做出更好的规划，运营城市要做好持之以恒的发展。现在政府的城市整体发展还是比较薄弱的，我认为政府要加强引导作用，城市规划者要成为城市总设计师，现在杭州市还没有做到。
现在杭州市的土地招标是好的。但是应该围绕价格进行调整。抬高房地产进入门槛，减少土地资源的浪费，这会对城市的长期发展带来好处。政府应该鼓励，奖励品牌开发商在本地的开发力度，现在很多开发商把自己的发展空间转移到了外地去；从某种程序上说，房地产商是城市运营的参与者，希望政府能及时给予这样的机会。
我觉得在城市化进程中，目前是一个比较好的切入点，在政府的主导作用比较强的现状下，开发商要负起城市运营的责任。
吴王楼：（浙江金成房产集团董事长）
我们一直从事房产开发，开始以为都是商机，但是后来就是越来越大的压力。我想从板块开发中提一点建议：政府对于交通的投入，应该提出一个复合交通的概念；有轻轨当然好，但是没有轻轨也不是不通，首先应该从公交上来解决。第二个，政府要在规划上，尤其是产业上给予支持。我还要提出一个“大社区”的概念。政府规划如果没有到位的话，我们开发商会花钱走不该走的弯路。因而，城市运营是政府与开发商共同的事。如果能在不断地沟通中，形成共识，则是一件两全其美的事。
朱慧明：（滨江房产集团副总经理）
什么是城市运营呢？城市运营对开发商来说，就是自觉围绕城市的总体发展目标，结合城市发展的特殊机遇，以市场化的方式，在满足消费者需求的同时，使自己的开发项目能够成为城市发展建设的有机组成部分。
从企业目标上来说，房地产开发商和其他行业的企业并无不同，目标都是追求利益的最大化。但房地产开发商还有自身的、不同于其他行业的特殊属性。在城市文化的建设中，房产商还是计划者和组织者，房地产商的每一个举动都和城市的发展紧紧缠绕在一起，与城市文明的荣辱盛衰有着直接的关系。
在城市运营过程中，政府与开发商要加强沟通，形成共识，以实现共同目标
宋立：（浙江省建设厅住宅与房地产处副处长）
我个人认为，城市运营包括二个方面：一是政府，一是开发商。这二者之间即有统一，也有需要协调的地方。
一、开发商是政府规划的具体实现者，如果你能够具体运营好，那么你就是真正的赢家。
二、城市运营与房地产开发如何协调，以及城市运营与城市文化能否和谐。我们的开发商能不能建筑出高品质、能留给人民留给历史的建筑作品，关键在于政府部门的正确引导与监督。
从浙江全省来看，房地产还是保持了一个健康的发展态势，在拉动浙江经济发展上起到了很大作用，但还存在一些问题，如房价上升过快等。不久，会有一些相关的政策出台进行调控，相信通过宏观调控，能使开发商和政府的利益达到一致。
汪一春：（杭州市房管局市场处处长）
理解城市运营：一是城市经营是对城市资源的一种整合。每个城市都有自己的特点，我们做的很多工作都是在整合这个城市的资源，比如现在我们在西湖西线，湖滨小区的建设等，都是在对城市资源进行一种整合，这个工作要一直进行下去。杭州很大，城市也很古老，只有不断的整合才能起到成功实现城市运营的作用。
二是城市运营除了对现有资源进行整合，还有一个是挖掘。挖掘的手段也是非常重要的，这也是我们面对的一个挑战。
三是城市运营离不开政府也离不开建设者，二者应该共同努力，政府应该起到一种引导，开发商在整合中同样起着自己城市运营的作用。
科学的规划、合理的资源配置，是成功实现城市运营的先决条件
吴忠泉：（金都房产集团总裁）
最适合人居住的环境，首先要有优秀的规划主题，个性鲜明的社区总是引人瞩目的，从当地的环境因素、地理条件、历史文化特征和生态原则来确定小区的规划设计特色，从而形成建筑特色的多样性，造成与众不同的个性，增强小区形象的魅力，而不是简单地照搬、照抄、照拿。
精心提升住宅的品质，既要保证户型居住功能的舒适性，又要有前瞻性，力求表现和满足居住文化的时尚追求，户型设计是住宅的依托。
注重环境设计与单体功能的整体性，小区环境是规划设计的重要组成部分，环境设计以独特的语言，引导着居住者的活动行为模式，从物质和精神的层面上形成与人、建筑物的对话。生活在浑然天成的自然之中，就达到了理想的居住境界了。
切实在产品上下功夫，体现特色，彰显灵气，才是房产企业产品的生命。
李宝库：（坤和房产集团总裁）
我所理解的城市是一个大的概念，城市运营是一个集合体，有一个渐进的过程：
第一：城市的进展速度应该更为沉着，如果开发商没有进行过深入的思考，那么会造成跃进的思想，城市发展没有了特色，罗马不是一天造成的，要有一种智慧的、审视的观点来对待每一块土地的开发。
第二：计划和指标要有统一配置。，一刀切不可取。任何一个城市都要摆脱“打补丁”阶段，这块布和那块布不一致，虽然是一件衣服，但是各有分工。
第三：城市运营，小政府，大民间，如果有了比较好的机制，让企业参与进去，在市场化运作中找到自己的角色，城市化进程将达到一种繁荣。
陈妙林：（杭州开元房地产开发公司董事长）
城市化至少给发展商带来了很多的机会。那么房地产商在运营中要注意些什么？现在我们开元房产定位在商业房产中，与城市化更紧密了，房产商要做到“三个做好”：一是从长远来看做好建筑品质；二是从保护环境上做好景观；三是从业主方面来考虑，为他们做好服务。这是我们参与城市运营最最起码的。
罗丙洋：（浙江大华房产公司总经理）
城市的经营目的在于提高这个城市的经济水平，居民的生活，以及这个城市良好的生态环境。
这个文章由谁来做，我觉得政府应该为主，因为政府掌握了大量的行政权，政府的主要职能就是来发展城市，城市的经营者包括很多方面，当然有开发商。开发商在拿到开发权后，怎么样来做好它，让市场接受，这是开发商的事。但是小区外面的事，开发商却是力不从心，比如很多郊区房，就有一个统筹的问题。既然政府把土地给了开发商了，政府就有了相关的责任来统筹。 |
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