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    杭州市房地产还有上升空间吗

    http://www.cnestate.com　 摘自　　杭州日报　 2003/3/31
    　　据市有关部门透露，全市房地产开发实际完成投资额年增长幅度在17％以上，仅去年就较上一年同比增长了四成，而且近4年时间，各项房地产贷款余额增长了4倍。房地产已经成为城市经济一个重要新兴产业，其投资对国民生产总值贡献率不断增强，未来几年，我市房地产业发展是否还有上升的空间？

    　　按需购房成主流
    　　近几年我市房地产开发势头良好，商品房供销两旺，有独特的市场和政策环境。从购房能力看，去年全市人均可支配收入已达11778元，个人购买商品房占市场总销售量近百分之百，个人购房率已居全国前列。从投资角度分析，由于股市长期低迷，银行利率多次下调，相反房地产市场却大势趋好，加上前期投资房地产获利相对较高等因素影响，使得房地产市场成为人们投资的重要领域。尤其是银行信贷的支持，刺激了市场需求，近年来通过信贷金融按揭贷款购买商品房比例一直保持在40％左右。

    　　随着我市经济的发展，房地产消费结构也发生明显变化，房地产消费由原先的“居住型”向“享受型”转变，原先的一次性购房、一步到位的观念发生了变化，二次、三次置业的消费群体开始逐步扩大。据抽样调查，在购房群体中，本市居民占63．7％，外来人口占36．3％。目前纯投资性购房只占10％，用于实际居住的首次购房者占40％，用于改善居住条件的二次购房者占50％。居民按实际需求购置房产已成为主流。

    　　投资空间未饱和
    　　业内人士认为，我市房地产市场仍有较大的发展空间。据统计数据显示，市区旧城保护和改造经过10年努力，已完成90％左右，城市居民的住房条件得到了明显改善。但在城区范围内，仍有成片地块的改造尚未落实，特别是上城、下城行政区近150万平方米的危旧住宅需搬迁，按25％扩面计算，需解决拆迁购置住房建筑面积约190万平方米。近两年道路建设需拆迁100万平方米，按30％扩面计算，也需解决拆迁购置住房130万平方米。目前，我市老城区每年土地供应总量在3000亩左右，建成后可供商品房面积约为360万平方米，因此，我市房地产业的住宅投资空间仍未达到饱和。

    　　据了解，随着我市实施开放的人口政策，大量人才涌进杭城安居乐业，激活了潜在的住房消费群体。仅新增人口这一项，我市每年就有七八万人。根据到2005年基本实现现代化的目标来推算杭州市区的新增住宅需求量，我市未来3年市区住宅需求达到450万平方米以上才能基本满足要求。

    　　明天我们住哪里

    　　“住在杭州、游在杭州、学在杭州、创业在杭州”是我市发展的目标定位，这将有效地拉动我市潜在的房地产需求。新一轮城市总体规划的确定，我市以旧城为核心的布局，开始转变为以钱塘江为核轴心的跨江、沿江、网络化组团式布局，形成“一主三副、双心双轴、六大组团、六条生态带”开放式空间结构模式。疏解老城，建设新区，城市建设和人口布局逐步向城市外围地区疏散，不仅为城市经济发展带来了新的机遇，也给房地产市场提供了更多的发展空间。

    　　因此，在城市发展的大背景下，以新兴的杭城北部三墩板块；东部的下沙板块；东北部的临平板块；南部的钱江南岸板块；西南部的银湖（杭州富阳之间）板块；西部的闲林、五常板块和西北部的良渚板块为代表，近郊、远郊将是我市新兴的居住区域。