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山东：空置房增幅高于全国平均水平 楼市“病根”何在？
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http://www.cnestate.com 摘自 青岛新闻网 2003/4/2
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目前，山东房地产开发中出现了一些很不正常的现象：高价商品房空置比例增大，面向普通工薪阶层的经济型住房有市无房，而且项目开工严重不足。据山东省建设厅房地产处的统计表明，截止到去年11月底，全省空置商品房面积已达424.3万平方米，同比增长35.1％，其中住宅为289万平方米，同比增长34.4％，主要集中在济南、青岛、烟台、威海等城市。而且，空置商品房的增幅高于全国平均水平。这么高比例的空置房会带来怎样的后果，我们不能断言，但如果长期如此，风险楼市怎样才能平稳着陆？《工人日报》就山东楼市采写分析文章：
相比之下，专门面向中低收入家庭供应的经济适用房则严重供应不足，出现了一半项目没有开工的现象。据介绍，全省去年经济适用房项目计划为244个，施工面积为853万平方米。但是，有一半的项目因为土地等相关政策落实问题居然没有开工，而一些开工建设的项目也在销售中走了样，变成普通商品房对外销售。
为此，山东国土资源部门今年将对存量土地闲置多、商品房空置率较高的地方，采取冻结供地的措施来进行调控，以矫正该省目前楼市已出现的“病态”。那么，山东楼市到底“病”在何处？“矫正”将给房地产市场带来什么影响？
都是土地在“作祟”
山东经济学院房地产研究所所长郭松海教授认为，其中一个重要的原因在于住宅开发结构的不合理，高档房、别墅偏多。市场调查显示，目前4000元/平方米以上的高档住宅和3000元~4000元/平方米住宅的供应量远远大于需求量，约有半数多空置。相反，3000元/平方米以下的住宅，尤其是2000元/平方米左右的低价住宅却供不应求，无论位置如何，基本都没有空置。
“表面上看高档房多，低价房少，实际上根本的原因还是出自土地上。”一位房地产公司负责人说。由于目前土地来源渠道多，经营不规范，抢购土地、狂炒地皮的现象较为突出。他举了一个例子，济南二环东路周围的土地，按照土地部门标定的地价，每亩约在60多万元，可是几经转手，现在每亩已被炒到150多万元，有的甚至达到每亩200万元。这使得土地价格一路飙升，开发商本来要建普通住宅楼，结果一算成本、利润，只得硬着头皮上高档房。此类现象在地产界非常普遍。
一般而言，在商品房开发中，土地开发成本约占住宅价格构成的30％左右。但事实上，因为土地市场上的一些不规范运作，有的单位轻而易举圈了大批土地后，或者对外转让，或者以联合开发的名义偷着卖地，结果导致土地价格攀升。据山东省统计局调查表明，目前一些商品房土地成本已普遍占到价格构成的40％，有的达到50％。
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专家认为，国土部门出台“矫正”政策实际上是对住宅产品结构进行调整，对山东整个房地产市场的影响较大，直接后果就是将促进现有中高档公寓空置房的消化，促使更多的开发商将眼光瞄准经济型房屋，这对普通老百姓来讲无疑是个佳音。 |
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