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    安徽：用市场机制消化“烂尾楼”

    http://www.cnestate.com　 摘自　　安徽日报 　 2003/4/8
    　　“烂尾楼”在全国各地均不鲜见，其中不少已成为当地政府手中一块“烫手的山芋”———
    　　
    　　“烂尾楼”又称“半拉子工程”，大都是上世纪八九十年代房地产泡沫高潮期间开建的，主要是高层建筑，以写字楼为主，还有一些商住两用建筑。这些工程大多在市中心繁华路段，规模都很大。造成“烂尾楼”的原因，有的是因为项目缺乏建设资金，有的是项目涉及经济纠纷而停工，有的是开发商已经破产，还有的是开发商违法违规导致工程停工。
    　　
    　　“烂尾楼”在我省也不鲜见，其中不少已成为当地政府手中一块“烫手的山芋”。作为我省重要商贸中心的蚌埠市，近年来在处理“烂尾楼”问题上进行了有益的探索。3月底，记者在蚌埠市建委等有关单位的帮助下，采访了这些“烂尾楼”形成及得到妥善处理的全过程。
    　　
    　　自1992年以来，蚌埠市火车站五号区、华联商厦及金大地广场三大项目工程被迫停工，留下三处“烂尾楼”。到去年底，经过该市各级机关的共同努力，这些“烂尾楼”通过不同途径得到了妥善处理，其中两处现已复工建设，开创了我省成功解决“烂尾楼”问题的先河。
    　　
    　　火车站广场五号区———公开招标
    　　在人来人往的蚌埠市火车站广场东侧，蚌埠市第四建筑安装总公司正在为两栋破旧的楼上搭建新的脚手架，开始新的建设工作。这就是1992年立项的蚌埠市重点房地产开发项目：车站广场五号区项目，也是蚌埠历时最久的“烂尾楼”项目。
    　　
    　　这一项目包括A、B、C三栋楼，其中A、C两栋楼占地2700平方米，为中美合资的淮美公司开发建设，上海环立公司负责施工，预计项目建成后A栋为14层宾馆，C栋是16层公寓式写字楼，其中一部分将作为蚌埠市交行的总部。这个项目四年漫长而艰苦的拆迁工作。1996年，当拆迁工作结束时，美国投资人齐杰成先生病逝，美方基本停止了后续资金的注入，淮美公司不得不寻找新的合作伙伴。1997年，在蚌埠市建委等单位的协调努力下，项目施工单位上海环立公司与淮美公司达成一致，成立环淮置业发展公司，继续开发项目，并于同年11月开始施工。然而天有不测风云，1998年8月，蚌埠交行行长因涉及经济案件被判刑，工程被迫再次停工。此时，包括拆迁在内，工程总投资已达2500多万元，A栋楼的地下部分刚刚完工，C栋楼也仅施工到第六层。
    　　
    　　这样一拖，又是四年。期间，蚌埠市建委曾多次召开协调会，要求三家追加投资，继续工程建设，但三家均表示无力投资。2000年7月，蚌埠市政府及相关部门提出将这两栋“烂尾楼”推向社会，公开招标。这一建议得到了三家投资商的一致赞成。此后，在蚌埠市建委的主持下，三家项目投资商在核定标底、利益分成等方面进行了反复谈判与磋商。2002年5月27日，蚌埠市东福房地产开发公司以1800万元的价格中标。目前，东福公司的资金已经到帐，蚌埠市建委、国土资源局、规划局等部门现场办公，为开发公司在短期内办理了开发、报建、审图等各项手续，为工程早日复工赢得了时间。
    　　
    　　华联商厦项目———债权转股权
    　　华联商厦项目是蚌埠市华联商厦自建自用的商业性楼宇，由规划地上29层、地下2层的主楼和附属群楼组成，如果不是最终成了“烂尾楼”，那它将是蚌埠市目前最高的标志性建筑。
    　　
    　　华联商厦项目位于凤阳路火车站广场斜对面。据华联商厦有限责任公司办公室主任吴懋国介绍，该项目是蚌埠市重点标志性建筑项目，安徽省十大商贸市场项目之一。项目使用划拨土地，中国江苏经济技术合作公司施工，于1997年开工建设，预算投资9000多万元，主要资金来源是政府牵头，由华联商厦自筹1000多万元和蚌埠市工商、交通、农业银行及中国银行承诺的贷款。亚洲金融风暴后，随着国家对银行投资监管力度的加大，蚌埠市四家银行与华联商厦的贷款协议因故无法兑现，商场在完成3800多万元投资、主楼建设7层后被迫停工，主楼旁边原设计为群楼的部分留下了一个大坑。
    　　
    　　这个大坑一“躺”就是三年。2000年，蚌埠市有关部门开始协调盘活这一“烂尾楼”。通过与项目施工单位江苏经济技术合作公司协调，将蚌埠华联拖欠的1000多万元施工款转为股份，江苏经济技术合作公司再投入一部分资金共同注册成立了华联商厦有限责任公司，江苏经济技术合作公司持大股。经过市场调查论证，双方决定为新公司申请房地产开发业务，把房屋性质由自建自用房改成营业房。蚌埠市有关部门在不到一个月的时间里，为企业协调办好了变更自建手续、变更土地使用性质及商品房预售许可证等手续，使工程在短期内复工建设。吴懋国说：“当年整个工程预算9000多万元，是考虑到银行的承受能力，真要建起来，1个亿也打不住。”所以工程复工建设后并没有继续向上发展，而是把重点放在建设群楼和装修原有主楼上。施工期间，蚌埠华联实行企业改制，并决定收回投资，将整个楼盘的建设与经营权全部转给江苏经济技术合作公司。江苏方面则委托一家楼宇销售公司近期内将三、四层销售，以退回蚌埠华联的投资。对于这一债权转股权的转变，江苏的投资商戏言：本来是帮别人盖房子，盖着盖着自己却成了房东。但双方实现了双赢。
    　　
    　　2001年，新公司投资2000多万元完成了5层群楼的建设和主楼的装修。2001年9月，上海华联租用其中一二两层在蚌埠开连锁超市。现在，这栋楼每年有270多万元的房租，成为蚌埠市第一个见到投资回报的“烂尾楼”。
    　　
    　　金大地广场———破产拍卖
    　　位于淮河路南侧的金大地广场是蚌埠市目前惟一没有复工建设的“烂尾楼”，也是采访过程中有关部门极力回避的一个项目。
    　　
    　　1997年4月开工的金大地广场项目为商、住综合楼，是蚌埠市标志性建筑之一，规划为28层，总面积8.67万平方米，项目开发商是蚌埠市建管局下属的蚌埠大地房地产开发有限公司。项目于1996年5月正式动迁，工程施工不久就因为开发企业资金不足而修改工程设计，将28层建筑改为24层（含地下2层），建设面积减少到7.5万平方米。尽管如此，工程在完成1.2亿元投资、24层主体建设、负2层及地面以上3层装修后，还是宣告停工。据知情人士分析，该项目停工的原因主要有拆迁期过长，开发企业资金不到位，内部管理不规范、甚至出现了一房多售现象，施工单位互相扯皮，拖欠施工款等等。开发商在无力偿还债务和追加投资的情况下，公司申请破产，蚌埠市中级人民法院等有关部门组成的破产清算组入驻大地房地产开发有限公司，并决定对金大地广场进行拍卖。
    　　
    　　去年12月底，蚌埠市拍卖行对金大地广场进行公开拍卖，上海远晖贸易发展有限公司以8000万元的拍卖底价购得了金大地广场。日前，上海远晖公司在蚌注册的蚌埠新世纪房地产开发公司已在蚌埠市裕华大厦开始工作。
    　　
    　　采访中记者发现，尽管蚌埠市三处“烂尾楼”的成因不尽相同，其解决方法也各不一样，但“烂尾楼”问题的解决离不开政府的正视和重视，离不开市场机制运作的高度规范。