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对当前广东房地产开发和市场形势的剖析
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http://www.cnestate.com 摘自 南方房地产 2003/4/11
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针对当前房地产开发投资是否增长过快从而掩盖整体投资的增速，以及当前房地产开发市场是否过热的情况，广东省计委、省建设厅和省统计局组成联合调查组对广州、深圳、汕头和江门4市(4市房地产开发投资占全省73.8％)房地产开发和市场进行了调研。本文在这次调研的基础上，对当前广东房地产开发市场形势进行综合研判。
一、整体投资和房地产开发的发展现状
(一)固定资产投资保持相对稳定增长态势
近5年来，广东固定资产投资增长速度呈平缓的U字型，与施工项目的建设周期和5年计划的实施规律相吻合。当前整体投资稳中有升。2002年全省全社会固定资产完成投资3943.81亿元，增长12.5％，增幅比上年提高2.9个百分点，总量继续在全国居第一位，全社会投资(不含跨省和农村部分投资)占全国的9.3％。
(二)投资规模与国民经济水平基本相适应
2002年投资增速略高于GDP增速1.7个百分点，与GDP的增长幅度相协调。国内有关研究表明，目前我国投资率保持在30％到33％为适度区间。广东近5年来除1999年稍高，其他年份固定资产投资率基本保持在33％至34％之间，适合当前国民经济发展的实际承受能力，并对国民经济发展起着重要的推动作用。
(三)房地产开发投资增速加快，对整体投资贡献份额增加
1998年至2002年房地产开发投资的年均增速为16.2％，分别高于全社会投资、基本建设和更新改造4.8、7.8和2.9个百分点，与其他类型的投资一起，适时且较好地起到了拉动整体投资增长的作用。
(四)房地产开发业成为国民经济的重要产业
房地产开发业对国民经济增长的贡献日益明显。以2002年为例，从支出法的角度看(按现价计算)，投资对GDP的贡献率为39.5％，拉动GDP增幅约4.3个百分点，其中1.2个百分点由房地产开发投资实现。房地产开发的快速发展，使房地产业增加值在第三产业和国民经济中所占比重不断加大，占GDP比重从1998年的4.8％上升到2001年的5.3％，对提升第三产业比重和产业结构调整起重要作用。
(五)房地产开发业面临广阔的发展空间
从广东经济和社会发展的趋势看，房地产开发业具备诸多有利的发展条件。第一，住房消费进入一个新阶段。2002年广东人均国内生产总值已超过1600多美元(现价)，根据国际上一般规律，已进入住房消费的快速增长阶段。加入WTO、房改及配套政策出台和住房金融体系的初步确立等有利因素加快这一进程。第二，城市化进程加快的必然要求。对旧城区的改造、城市建设步伐加快，以及对土地资源的利用和环境的保护等，都要求房地产开发要有相应的发展。第三，城镇人口和流动人口的增长对住宅的需求巨大。据测算，到2010年广东仅为满足新增城市人口和新增流动人口的住房需求每年需住宅建筑面积1229万平方米。第四，居民消费结构变化对住宅需求增加。广东城镇人口到2010年如果每人增加居住面积3平方米，每年就必须增加住宅建筑面积2600万平方米。第五，行业有较强的竞争力。资质等级二级及以上的开发企业个数占全国30％左右。以商品房开发为中心，物业管理与中介代理为辅助的房地产体系初步形成。
目前整体投资增速平稳，并与国民经济发展相适应；房地产开发业已成为广东固定资产投资增长的重要支撑力量，并将在以后相当长的时期内继续对国民经济的发展和整体投资增长起重要的拉动作用。
二、对当前房地产开发与市场的评价
从经济运行大环境、全省的统计数字及对广州、深圳、汕头、江门等4市实地调研情况综合来看，当前广东的房地产市场仍是健康平稳发展，整体没有过热，没有出现房地产泡沫现象。但供求压力有所增加，银行贷款潜在风险加大，局部地区存在过热现象。
(一)当前广东没有出现房地产泡沫
从国内外历史观察，典型的房地产泡沫往往在经济过热、股市过热时期，即通货膨胀率较高时期，由投机资本涌入房地产市场而发生。日本80年代和东南亚90年代末期的房地产泡沫就是在这种经济环境中形成的。随着经济降温，通货膨胀率下降，房地产价格水平随之下降，风险接踵而来。我国在1993年也曾出现过这种经济过热带动房地产过热现象。广东近几年的经济和消费增长平稳，GDP增速在10％左右，消费增速在11％左右，没有存在过热现象，因此也就不存在产生房地产泡沫的“温床”。当前对房地产开发的持续增长，是经济持续发展，居民收入水平增加。深化住房制度改革，居民住房需求得到了释放等因素的综合结果，购房需求不断扩大，是实在的。
(二)广东房地产开发没有超越经济发展水平
1、房地产开发投资与GDP的增速比率仍在正常范围内。2002年房地产开发投资的增速比GDP的增速约高7.7个百分点。由于房地产业在国民经济中仍属于基础性和先导性产业，对国民经济起拉动作用，增速应略高于GDP增速，是合理的。从经济发展和消费升级阶段看，房地产业已进入快速发展时期。房地产开发投资本身具有波动性大的特点，而目前正处于上升阶段。综合考察可见，当前房地产开发投资增速基本合理。
2、与全国及沿海部分省市相比，广东房地产开发投资的发展处于相对合理区间。2002年，广东房地产开发投资增速低于全国和东部地区平均水平3.4和5.3个百分点，增速在全国排第20位。
(三)目前商品房供求总量基本平衡
1、供求总量基本平衡。可销售面积仅是竣工数的8成左右，如果销售量与竣工量持平，实际市场是供不应求的。近年销售面积与竣工面积增速基本同步，销售面积和竣工面积之比基本维持在70％左右。
根据调查，1998年以来，购房者绝大多数为自用。2001年，深圳市个人购房占整个商品房屋销售比例为85％，汕头市个人购房占住房销售的94％全省个人购房占商品销售的90％。炒作迹象不明显。
2、空置率下降。由于近年商品房屋销售情况较好，没有出现大面积的空置积压现象，空置率有下降趋势，2002年空置率为23％，比1998年下降5.3个百分点。
在被调查的4市中均未出现大面积区域性的空置现象。广州空置一年以上(含一年)大于5万平方米的项目只有5个。目前广东空置面积总量虽较大。但从内部结构看，至2002年年底，空置商品房屋面积中空置一年以下有995.02万平米，占46.5％。相当部分的空置房是由于1992年至1995年间房地产开发过热遗留下来的。这些房屋的地点、结构、周边环境以及配套设施等已不适合目前消费者的需求，导致空置。另据调查，空置面积增加存在虚增现象，如广州市2002年在调整商品房预售许可的门槛后，部分房地产开发企业为增加市场竞争能力，实施现楼或准现楼销售，加大销售商品房的周转量，一定程度上夸大了商品房的空置面积。
(四)开发结构合理及房价稳中有降
1、土地费用比重下降，物业结构较为合理。2002年土地开发投资和土地购置费合计为254.37亿元，增长12.7％，低于房地产开发投资增长速度5.8个百分点，占房地产开发投资的22.8％，比上年下降1.1个百分点。2000年、2001年全省房地产开发企业土地转让收入分别为41.33亿元和29.34亿元，占经营收入的4.5％和3.1％。比1995年和1996年(从1995年开始才有土地转让收入的指标)还低1.7和3.1个百分点，可见土地炒作现象不明显。
2、商品房屋价格稳中有降，没有出现价格泡沫。2002年全年广东商品房每平方米均价在3180元至3385元之间，其中12月份均价为3286.69元，同比下降3.7％，其中商品住宅均价为3074.10元，同比下降4.4％。
(五)没有出现房地产企业注册热潮
在开发投资增加的同时，开发企业个数减少。2000年和2001年房地产企业个数基本维持在3790个左右，比1998年和1999年分别减少146个和275个。政策的规范作用和市场激烈竞争使部分实力较弱的房地产开发企业被淘汰出局，开发运作更加规范化。
(六)非国有经济成为房地产开发投资的主体
2002年非国有房地产单位投资额980.02亿元，占房地产开发总投资87.7％，增长21.0％。2001年房地产开发投资中的民间投资占59.7％，全省3788个房地产开发企业中，民间投资主体有2289个，港澳台和外商投资企业有783个。经济学家厉以宁在论述重复建设时指出，只要投资主体是自负盈亏的企业，重复建设并不可怕，因为自负盈亏企业会为自己的投资行为负责，一般来说，它们在市场的竞争中会及时控制风险。
(七)广东房地产开发市场主要存在问题
1、供求失衡的压力增加。2002年房地产开发的先行性指标如商品房投资额、本年新开工施工面积和开发土地面积等增长较快。全省商品房投资额826.39亿元，增长25.9％；新开工施工面积3892.80万平方米，同比增长17.5％，其中住宅增长19.1％，商业营业用房增长27.8％；土地开发面积1669.95万平方米，同比增长38.6％。而2002年，商品房销售额与上年基本持平，销售建筑面积只增长3.8％，存在供给过大的迹象，未来二三年供求失衡的压力增加。
2、政府对存量土地的控制面和控制力不足。农村集体土地市场化流转问题严重，调查中发现，深圳市农村违法用地甚至高出政府出让量3至4倍，政府对进入房地产市场的土地控制程度不到20％，80％的房地产用地(多为企业手中的行政划拨地或协议地)通过补地价的方式随机进入市场。有的地市的情况会比深圳更差。政府对存量土地缺乏有效的调控措施，前几年批出的待开发土地总量不小，开发商“大面积囤地”，政府都无法进行调控，大大削弱了政府的土地供应计划对市场的引导作用，形成土地市场供给过大的隐患。
3、银行潜在风险增加。2002年房地产开发投资本年资金来源中，企业自筹资金388.91亿元，占到位资金的28.4％；国内银行贷款275.56亿元，占20.1％；定金和预付款561.28亿元，占41.0％。据测算，国内贷款、加上自筹资金和其他资金来源中间接来自银行的资金约占50％左右。从金融机构资金流向分析，至2002年12月底，全省金融机构对房地产开发企业贷款余款3352亿元，占全部贷款余额的22.0％，银行对房地产企业贷款和对个人按揭贷款大约各占50％。部分房地产开发企业以少量的资金注册，通过各种方式取得土地，由建筑业企业垫资开发，取得预售资格后开盘销售，获得收入；或是通过各种形式进行虚假按揭骗取银行资金，然后再投入滚动式开发。在玩这个“空手道”的过程中，房地产开发商并没有承担太大的风险，而将风险转嫁给银行、消费者和建筑业企业，造成一定程度的虚假繁荣。
4、拖欠款现象严重。2002年，房地产开发企业拖欠的各项应付款190.91亿元，比上年增长28.1％，拖欠款占完成投资的比重为17.1％。其中拖欠工程款122.97亿元，增长49.0％。拖欠款的大量增加，扰乱房地产开发市场的经济秩序，并拖累下游行业，特别是与房地产开发业关联度最大的建筑业，这是稳定发展的一大隐忧，也给社会造成不稳定因素。
5、部分中小城市房地产开发有过热倾向。在广东经济相对落后的某些中小城市，房地产开发投资近几年增长迅猛，与其经济发展的各项指标不相适应，商品房的空置率不断升高。这些城市的流动人口比重小，对周边地区的集聚效应辐射能力较弱，市场较狭窄，承载能力较差。同时政府对土地和房地产企业的宏观调控能力不强，违规性的操作较多，出现有政绩房地产的项目，容易造成失控。
三、政策建议(要点)
(一)提高政府对房地产开发投资宏观调控的有效性
1、健全土地储备制度，提高一级市场调控能力。多渠道筹措资金，集中财力，加大土地征用和收购力度，增加政府土地储备。同时，加大力度，进一步清理闲置土地，减少企业手中土地存量。
2、严格按照规划进行旧城区、城中村改造。加强并抓紧对到期土地使用政策与规划调整的研究。
3、加强房地产开发贷款管理，规范住房金融业务，严格审查房地产开发贷款发放条件，切实加强开发贷款管理和房屋销售款管理。
4、继续严格房地产的准入门槛，严格执行房地产企业投资自有资金比例和房屋预售条例。降低市场风险，提高开发质量。
5、建立房地产开发的预警体系，对出现的问题及时进行微调。政府部门要建立一套及时、完整、公开的反映土地开发和商品房屋市场的信息网络系统，以便及时准确地分析和预测市场的走势并采取必要的调控措施。
(二)把好土地源头关
1、对全省建设用地进行总量严格控制。继续按照粤府办[2001]112号文控制新增建设用地的开发供应量。严格按照社会经济发展计划和城市规划，编制每年土地供应计划。根据计划，安排各项建设用地。
2、政府应进一步完善年度土地供应计划。将存量土地纳入年度土地计划管理，按年度计划进行存量土地入市审批。
3、全面盘活土地资产，建立健全土地批租市场，对于新增的经营性土地使用权主要通过土地批租市场实行土地出让，并促进土地产权流动。
(三)积极培育新的投资增长点
1、大力发展、扶持民营经济。拓展民间企业的投资新领域，放宽行业准入政策，引导民间企业在较新的和成长空间较大的产业取得发展。拓宽民间投资融资渠道，组建中小企业信用担保机构、推行企业财产抵押贷款、创新金融产品，发展较完善的资本市场。
2、加快城镇化建设进程。充分利用和发挥既有的大中小城市和小城镇各自的优势，构成一个结构完整、运行协调的城镇体系。加强城市基础设施建设，为城市发展提供动力。
3、推进区域协调发展。对东西两翼和粤北山区在政策上要加强扶持力度，加大财政转移的支付力度，加大对基础设施建设的投入，改善投资环境。
4、继续调整产业政策。将房地产业对国民经济的拉动作用逐步向提供基础性服务转变，防止房地产开发过热或畸形发展，使房地产从属于社会经济发展的需要，为产业结构调整、改善居民居住条件，为人们生产及生活提供更加优质的服务。 |
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