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新疆乌鲁木齐：房屋开发商与物业公司相分离
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http://www.cnestate.com 摘自 中国房地产报 2003/4/11
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乌鲁木齐市某小区的十几名业主代表集体投诉称，10年来由于各方面的原因，他们小区业主委员会一直无法成立，导致业主的正当权益得不到维护；另一小区的业主投诉，有些物业公司擅自提高收费标准，乱收费，不向业主公开账目，践踏业主的监督权，消费者共同咨询物业管理收费问题，对于商品房物业管理费超过“售后房”许多表示不理解和难以承受。
商品房一旦出售，就意味着公共物业的财产权随同商品房产权的出让同时转给了业主。业主在支付商品房价格的同时也按一定比例承担了公共物业的价格，也就获得了物业的产权。物业公司与业主之间缺少明确的权责关系，物业反客为主，是不断激化矛盾的主要原因。有的物业公司已经把自己当成了小区的主人，它可以把小区内的任何公用设施出租收费，也可以把广告张贴到居民家门口，对小区内的任何变动，都可以完全不征求居民的意见。保安是物业公司请来的，于是就有了保安殴打业主的事件发生，有的物业公司为获取更多利润，在小区内到处设置广告，影响小区环境。
新疆首府物业管理公司与居民矛盾经常发生的原因在于，物业管理公司缺乏监督，服务质量存在较多问题；物业收费范围和价格透明度低，有的公司收取物业费后，一些维修工作仍需缴费，对居民提出的合理要求敷衍搪塞或不理睬；业主拖欠水电费，物业公司断然拉闸停电、停水而引发的纠纷比比皆是。虽然有时业主的处理方法欠妥，但是物业纠纷的主要根源还在于物业管理公司存在不规范运作，体现在财务制度和管理缺乏专业性，提交不出物业收费的预算、决算等财务报告，无法让业主了解他们所交纳的物业费用究竟是如何使用的。
乌鲁木齐市一位资深房地产行业人士说，在消费者购房心理日趋成熟的今天，楼市竞争的焦点已从价格、地段等因素上升到服务方面的角逐，谁能提供更优质的服务，谁就能抓住消费者的心。惟有服务升级，才是一种具有前瞻性的战略措施，才极有可能迅速带动起房地产物管市场的一次“服务革命”。已经觉醒的业主，开始用法律来维护自己的权益，并因此引发了许多发人深省的物业管理纠纷。2002年，乌鲁木齐市仲裁委员会仲裁物业管理的纠纷案就达40％以上。
乌鲁木齐市人大常委会法工委副主任刘振恒说，物业管理在全国都是一个反映突出的热点问题。前几年房产开发速度过快，物业管理跟不上，老百姓习惯了计划体制下行政管理的方式，对现在的法律关系、权利、义务都不清楚。目前乌鲁木齐市90％的物业管理公司都是由开发商留下的，一方面他们要维护开发商的利益，另一方面他们也要承担开发商遗留下来的问题，例如房屋质量问题等等，有些不归物业管的事也找物业公司，物业公司不能充分发挥作用，有时甚至出力不讨好。为合理地解决物业纠纷，维护业主的合法利益，推动乌鲁木齐市物业管理服务工作健康有序地发展，去年乌市人大曾将物业管理条例的草案刊登到《乌鲁木齐晚报》上公开征求意见，并召开听证会，请房产商、业主委员会、法律工作者、政府部门一同商讨。
据悉，这个条例关键在于第23条：采用房屋开发商与物业公司相分离的原则，开发商不再用本公司的物业公司，而要聘用别的物业公司，同时条例还规定了物业管理费用的标准、维修基金的使用、征集、续筹等问题，明确业主和物业管理公司双方的责、权、利关系，《乌鲁木齐市物业管理条例》有望本月出台。 |
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