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    “泡沫”离我们还有多远？

    http://www.cnestate.com　 摘自　中国建设报 侯勇　 2001/11/6
    　　现在中国经济一枝独秀，房地产业成了经济发展的火车头。今年年初，有人发出预警：谨防海南地产的泡沫现象在国内再度出现。目前到底有没有泡沫，或者泡沫离我们还有多远？上次我们在文章中请开发商谈了这个问题，现在再看有关专家和人士怎么说。

    　　还有四个点的发展空间

    　　李启明（国家统计局固定投资资产司司长）：

    　　目前中国房地产市场应该是正在升温，还没有达到过热。房地产市场的发展具备三个条件，土地、资金和市场需求。1993年，从土地的指标来看，完成土地开发面积同比增长了89.2%，引起房地产界的膨胀；从市场需求来看，房地产开发增长137.4%，商品房平均销售价格增长了27.3%，最终失去平衡，导致泡沫现象。房地产发展大概六到七年是一个波动的周期，从现在来看，正处于上升期，或者是升温阶段，还可以持续三到四年。2000年中国房地产市场进入了新的发展周期，土地开发面积同比增长了22.2%，跟1993年89.2%差别是很大的；房地产开发投资增长了19.5%，商品房平均售价增长2.5%，控制面积增长了6.7%。今年1到8月，商品房销售价格大幅度上涨，平均售价增长了9.2%，跟去年比是高了一些，引发了人们对房地产市场是不是产生泡沫有了疑虑。今年前八个月，从土地完成情况来看，土地开发面积同比增长89.9%，房地产投资增长了32.1%，商品房控制面积增长0.9%，其中住宅的控制面积下降了3.5%。通过土地指标增长速度对比表明，目前以及2000年和1993年房地产过热的时期相比，如果把分散指标综合起来看，1993年年底过热时期的国房景气指数值高达120点左右，高于预警值110点。今年1月到8月份上升到106.4点，从国房景气综合指标来看，还有大约4个点的空间。

    　　忧患意识必不可少

    　　柴强（中国房地产估价师协会副会长兼秘书长）：

    　　1998年集团购买取消之后，房地产市场没有下滑，而且还上升了。我个人认为，未来不可能特别好，特别是北京蕴藏着很大的泡沫供应量。这并不是说当前房地产市场已经有了过热和泡沫，而是说也不排除在某些地方出现了泡沫的迹象。房地产市场现在比较平稳，形势比较好，但在这个时候更要警惕和预防泡沫，稍微偏差一点就可能会出现过热。泡沫和过热在全国还没有经历过，如果真正成了普遍的现象，问题就相当严重，老百姓就会成为负资产，这种情况在台湾和香港都有。分析房地产泡沫问题比较复杂，主要是分析供应和需求，需求分为四类，一类是消费性的需求来拉动市场；第二是投资需求，买了房子出租；第三是投机需求，低价买进，高价卖出；还有一种需求，叫盲目需求，就是跟风。我们还没有把这个市场摸透，心里都没底。整个市场还不成熟，统计的数据又有多大的真实性？供应量大大超过需求，市场向竞争激烈的方向发展，结果会如何？对此，广大开发商应该有忧患意识，实际上越具有忧患意识，才越容易成功，如果把成功依托于外部环境改变的基础上，或者政策改变的基础上，这个风险太大。

    　　泡沫主要体现在价格上

    　　莫天全（搜房资讯有限公司CEO）：

    　　北京由于房价上涨，投资激增，房地产业中是否出现了“泡沫”成分成为关注的焦点。从房价的变化情况看，今年房价处于稳步、小幅上升状态，升幅约7.6%，与1993年的27.3%的增幅相比，仍处于比较稳定状态。总体来说，需求量、供需量、房价等指标均处于正常平衡发展阶段，并未形成明显的泡沫趋势。而1992年海南房价曾经由1991年每平方米1400元急剧增加到每平方米5000元，1993年上半年就升到7500元，升幅达到257%。

    　　房地产泡沫主要体现在价格泡沫，价格泡沫主要是由于投机或对未来市场过于乐观的估计而形成“虚”的部分。根据日本等国家对房地产泡沫的研究，实际价格与理论价格之比大于2时，视为泡沫化开始。以日本东京商业用房价格为例，1987年，房地产实际价格与理论价格之比达到2.07：1，价格开始了猛烈上涨；1991年，比例达到6.09：1，地产泡沫达到顶峰。我们通过对北京市各区域商品住宅实际价格与理论价格分析，其比率都远离临界点2，属于价格围绕价值的正常波动，并不含有“泡沫”成分。从宏观经济数据看，目前的指数尚低于90年代中期水平，而GDP值已经远远高于当时，综合国力的增长与房价的平稳，说明房地产泡沫并未形成。从微观分析看，目前房地产市场投机比较少，也不容易出现泡沫。从统计角度来看，房价即使会降低，也是一种市场结构的调整，同类房价大幅度下降的可能性并不大。