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    北京好政策刺激二级市场

    http://www.cnestate.com　 摘自　　北京晚报　 2003/4/16
    　　近期北京市房地产二级市场在系列政策面利好的带动之下，呈现出了乐观的新动向。系列新政策的出台已促成公房使用权开放上市交易、已购公房上市交易收益分成取消、上市审批手续取消和土地出让金征收比例降低，北京市住宅二级市场也因此呈现出更为活跃的景象。
    　　
    　　近期交易记录显示交易密集区域仍然是北部和东部地区，占交易总量的78％。成交房屋58％为二居室，自住和拆迁用房仍是购买行为的主要目的。统观交易现状可以发现以下几个市场特点：
    　　
    　　购买人群多元化
    　　
    　　对近期交易人群的调查表明，3500元以下月收入的购房人群比例已由原先的62％下降到55％，中高等收入购房人群的比例逐步上升。购房人群呈现出由原先单一中低收入人群向多元化收入人群过渡的转变趋势。以北部地区的马甸、东部地区的团结湖和西部的西直门等交易热点地区为例，购买人群的收入水平较高，多数购买者月收入在4000元以上。二手房将不再只是中低收入人群的选择。
    　　
    　　房价基本稳定
    　　
    　　近期交易资料的另一反馈是二手房价格并未大幅回落，本期成交价格基本与上期持平。根据鑫尊公司对自身拥有的近6000套二手房源的调查，二手公房现期价格并未有较大回落。主要原因有两点：一是二手公房成交价受同地区二手商品房和按揭中商品房的市价影响。后两者价格较高，影响了公房的价格回落。二是公房具备位置好，配套设施成熟，交通便利，物业费用低，不承担商品房期房的风险等多项天然优势，使得二手公房的市场价位不会呈现出较大的波动。虽然大量公房的开放上市能够扩充原先紧张的二手房房源量，缓解供求严重不平衡的局面，但是短期内上市公房平抑价格的影响力是有限的。
    　　
    　　梯级消费成为主要的购买动因
    　　
    　　“梯级消费”观念随着住宅二三级市场的不断繁荣，已经在大多数消费者心目中渐渐扎根。越来越多的人不再重复过去盲目的购买行为，理性消费逐步成为主导。据对300多名消费者的调查统计，73％的人表示不会坚持一步到位的购房思路，47．5％的被调查者认为如果二手公房的位置、价格及房屋格局能够符合购买要求的话，愿意将二手公房作为购房首选。
    　　
    　　投资用购房比例稳中有升
    　　
    　　调查数据表明出于投资目的的购房行为由9．8％递增为14．4％，二手房的投资价值正在逐步受到关注。需要注意的是，在25个热点交易地区中，以投资为目的的购买人群不再仅仅看中城市的中心位置。整体地段的发展前景、房屋自身格局以及社区周边环境逐步成为投资用购房重要的考虑因素。