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北京商品房出现四大问题
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http://www.cnestate.com 摘自 北京日报 2003/4/17
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北京郊区城市化进程发展迅猛，不少昔日郊区的村庄、农田已经高楼林立。眼下，许多有实力的
开发商正纷纷把目光聚向北京郊区，郊区城市化面临着又一次飞跃。然而，在这种快速发展的进程中，一些不容忽视的问题正悄悄浮出水面，值得引起社会各方面的关注。
随着经济迅速发展，北京城市面貌正在发生着日新月异的变化，路网加密、交通线延伸、环线层层扩张、现代化建筑拔地而起，城市的变化不但表现在老城区被整片改造，不少昔日郊区的村庄、农田也已经高楼林立，北京已经成为作家雷斯眼中的“巨大都市”。
眼下，不少有实力的开发商正纷纷把目光投向了北京郊区，郊区城市化的进程将面临又一次飞跃。
然而，在城市发展改变城市面貌、改善城市形象、提高市民生活水平的同时，也有一些问题露出苗头，值得我们深入思考。
商品房开发作为一种短期投资手段，在北京郊区城市化进程中，发挥了重要作用，这种“以土地换发展”的模式实际已经成为不少郊区发展的主要手段。不能否认这一手段的积极作用，然而也不能不看到这一手段的结果———大量功能单一、形式单调的“卧城”。由于缺少土地功能的合理组合，缺少就业动力，缺少人员的流动，“卧城”本身的发展将会逐渐失去活力，这在发达国家已经不乏先例。只重视住宅的开发将会带来一系列问题：
交通问题
郊区“卧城”不但在区域发展方面缺乏持久的动力，而且也由于居住、工作地点的严重分离，而极大地增加交通负荷，道路的发展总是赶不上汽车的增长，这种感觉不仅源于汽车行业的发展，城市发展状况也是重要影响因素。望京、天通苑、回龙观在上下班高峰进城道路的拥堵，就是这一问题的写照。
税源问题
国外，由于房产税比例要比其他产业税收少得多，不少城市区域的管理者为了保证政府持续的收入，保证区域公共设施能够良好地运营，总是希望采用规划的手段减少住宅建设，增加产业建设。而在北京，由于商品房开发容易启动、见效快，成了发展城市的首要手段，在目前税收体制下，这实际将断送地方政府财路，本市不少区政府在完成大规模城市改造后，已经注意到了由于产业缺乏引起的税收增长乏力问题。然而，在短期内快速发展与长期稳定发展的选择上，在不同时期、从不同角度总是有不同答案。现在，不但近郊区大多选择以住宅开发带动区域发展，不少偏远郊区、小城镇的发展也往往只重视住宅开发，而不重视产业的总体规划，这实际也是自断后路的做法。
劳动力安置问题
采用单一的住宅开发，虽然可以改善原居民的居住条件，但对刚刚脱离第一产业的原居民生计安排考虑并不充分。许多郊区农民“上楼”后，由于缺乏必要的技能，缺少适合的工作岗位，成为新的城市“有闲”阶级。在不少新开发的郊区，“牌桌常见”、“黑车不断”，就从一个侧面反映了劳动力安置的问题。如何从各地实际情况出发，选择合适的产业形态，应当是城市发展优先考虑的问题。
依靠商品房开发，短期内筹措区域发展资金，为区域长期发展奠定基础，不失为可行方案，但如果是作为区域发展的惟一选择与依靠，就不能不面对其副作用了。
透支资源问题
郊区迅速城市化，不但与老城区拆迁改造一样会割裂区域文化，形成对历史传统的叛变，更重要的是由于土地使用性质的转变，对自然资源利用将产生重要影响。区域的定位与开发，必须立足于发展的可持续性，所谓可持续发展简单说就是指当前的发展不以损害后代的发展为代价。土地作为稀缺的自然资源，其利用方式不但关系到城市经济发展，关系到产业结构状况，而且与能源、水等资源利用与环境状况息息相关。在郊区城市化进程中，大家多是在关注着城市本身的生命力，而对城市发展过程中正在侵占、耗费的大量资源缺少警醒的认识，现在不少区域的发展实际是以透支自然资源为代价的。对于接受城市辐射影响的郊区，区域的定位与发展不仅仅是城市规划问题，也不仅仅是经济问题，更是复杂的社会问题，关系到整个社会系统的方方面面。有关专家认为，郊区要发展应当立足于当地资源条件，理清区域与城市的关系，从城市地理学与城市经济学的角度分析区域出路，城市规划学只是实现定位的手段。目前，国外城市发展中出现的限制城市发展范围，适当提高建筑密度；注重居住与产业在区域中的协调，降低工作通勤成本；限制自然地开发，减轻对环境的影响；从公共空间、自然空间、交通组织、邻里关系、产业布局等多方面入手，塑造城市人性化氛围等措施与思想都值得我们研究。比如新加坡新镇建设中，其中重要的一点是新镇建设中对产业与就业的规划，要求新镇建设要满足至少25％居民能够在社区实现就业，这不但是一种姿态象征，对新镇发展更具有直接的带动作用。
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