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    是“香饽饽”还是“烫手山芋”

    http://www.cnestate.com　 摘自　　每日商报　　本网编辑部报道　　 2003/4/17
    　　4月29日，杭州市国土资源局将招标出让2003年度1号、2号两宗政府储备土地的使用权，同时也将在4月14日—23日挂牌出让3号－5号地块的使用权。今年的首批土地来得相当晚，而前段时间的“泡沫论”更令土地这个“香饽饽”又变成“烫手山芋”之虞。现将民间专家们的分析公布如下：

    　　迟迟推出，平淡转手

    　　不承认也好，承认也好，前段时间的一些媒体宣传或多或少影响了开发商和消费者包括政府部门对房地产的看法，在某种意义上说，今年的1－5号地块到4月份才招投标，也有点“推迟”。综观眼下的情形，市政府、开发商、消费者三方面都有一种观望心态，所以，以此推断，这次的五块地招投标和挂牌，估计会格外“平静”。

    　　【1号地块】
    　　这是五块地中最被看好的一块，因为该地块位于市内成熟区块，并且在文教区一带商品房一直是供应紧、需求俏，目前在城西蒋村商住区一带，商品房的价格已升至五六千元，所以，心理上，在文一路的商品房肯定会比蒋村商住区的商品房具有地段优势。不过，该地块面积不大，只有26亩多一点，但是由于临文一路的部分比较宽，虽有建社区服务中心的要求，只要在规划上处理得好，沿街面的商业价值可以得到发挥。估计，该地块的楼面地价可达3300元左右，即总价1．4亿元，每亩550万元。

    　　【2号地块】
    　　这也是比较好的地块，去年由于钱江新城和钱塘江时代概念的炒作，使得钱塘江沿线的地价升得比较快，并且加上一个在建项目———绿城·春江花月和一个筹建项目———滨江·金色海岸的影响，与钱江新城沾边的北岸沿江地块更是被人追捧。不过，春节过后这种热情有点回落，所以，在现在的形势下推出该地块的招投标，在时机上不是最理想。另外，地块本身也不是一线江景，而是被滨江·金色海岸地块挡住，所以，从地块本身讲要差于金色海岸和春江花月地块。目前，金色海岸号称房价要到10000元（带装修），而春江花月则已经卖到7000多元，所以，该地块的楼面地价要很低也不现实，估计会有3500元左右。该地块是本次推出五块地中最大的一块，有70几亩，可建面积12多万平方米，所以，总价在4．3亿元。

    　　【3号、5号地块】
    　　3号到5号三块地，都是挂牌出让地块，其中3号地块和5号地块都比较特殊，一是加油站，二是集团总部建筑，有了这样的特殊性，所以很难从纯房地产意义上推断地价。不过这两块地位置都比较好，加油站在建国路，属于非常市中心的地块，估计今后加油的生意会非常稳定。集团总部在江南，与滨江区行政中心很近，并且更临江，有条件建成标志性建筑。这两块地的价格，只有届时按竞争方而定。

    　　【4号地块】
    　　4号地块也是住宅用地，但是在西兴镇。该地块从目前情况分析，不可能成为大都市住宅的一部分，只能是针对本地市场而开发。由于地块临街，商业价值会比较大，所以，价格也不会太低。估计该地块的楼面地价会达到1200元以上，即总价在5700万元以上。

    　　对三外企业是个难得机会——新家园　陆磊
    　　现在舆论一致认定房地产“过热”，要降温，政府、银行都出台了新的政策，房地产业要发展，游戏规则也要同步发展，适者生存。比如以前开发商主要靠银行撑腰，现在政策变了，有活力的开发商必然开拓新的融资渠道，而新的渠道一旦建立起来，房地产业就会进一步升温，所以聪明人天天有机会，这次杭州市土地招标，预计开发企业会比较谨慎，饱受病诟的“三外企业”不要悲观，是一次难得的机会呢。

    　　【1号地块】
    　　文教区的住宅也好，写字楼也好，一直是抢手货，以1号地块的位置，楼面价在3000元/平方米应属正常，这次可能会略低，2800元/平方米左右，总价1个亿搞定。

    　　【2号地块】
    　　约12万平方米的建筑面积，竞投单位不会太多，行情在楼面价3000－3200元/平方米，实际可能会以3．4亿成交，毕竟大家看见“春江花月”第二期销售比较“理性”嘛。

    　　【3号地块】
    　　加油站是一只会下金蛋的鹅，地块总价在800万元以上。

    　　【4号地块】
    　　滨江区的迁入型大集团公司不少，4号地块与区政府为邻，又临偌大一块广场，今后周边居住区较密集，而项目中又有商业功能，集团在此办公环境不错，尤其对基地在滨江区的企业。预计地块总价在1800－2000万元。

    　　【5号地块】
    　　滨江区今年的开发量有点大，住宅价格已止高回落，开发商忙于抓销售率，对利润预期不大，所以5号地块，按行情楼面价在1800元/平方米左右为宜，总价9000万元左右。

    　　两块招标地一热一冷——东部房地产投资网　梁细清
    　　
    　　【1号地块】
    　　“人文居家，绝佳区域。”这句话用在1号地块上是再合适不过了。地处杭州市第一文教区内，虽然目前已有部分学院陆续迁往下沙、滨江等大学城，但总体来说该区域内人文气氛颇浓，综合开发价值相对较高，相邻的耀江·文萃苑、美达·学院春晓等楼盘就是一个实例并已得到了验证。而今，文教区内成规模的地块几乎已开发完毕，1号地块堪称“绝版地段”，这里与杭商院、第十三中等学校仅一墙之隔，有熟悉的校园与读书声，生活环境舒适，周围车水马龙，属于“繁华而宁静”之地，不管是住宅抑或商铺，都不愁销路，当然为众多开发商所看好。据了解，目前已有数家开发商对这宗地块情况周围进行详细的考察，估计到时竞争将会比较激烈。建议理性楼面地价控制在4000元/平方米左右为宜。

    　　【2号地块】
    　　2号地块是钱江新城规划以来首宗公开出让的住宅用地，开发量达12万余方，规模优势较为明显，随着钱江新城建设的进一步推进，不难想象，该地由此也将出现居住与商业共同繁荣的局面。但2号地块所面临的处境同样比较尴尬：一方面2号地块离江太远，与春江花园、金色海岸、海月花园以及接下来即将推出的几宗地块相比，几乎不具备景观优势；另一方面，钱江新城包括南岸钱江四桥附近区域，今明两年内将有较大的供应量集中上市，而该区域内房价相对较高，与南岸钱江四桥附近楼盘相比价格明显占劣势，鉴于目前形势不是十分明朗，再加上今年钱江新城内还将有近500亩的住宅用地相继推出，因此预计2号地块观望的开发商会比较多，预测楼面地价将在3100－3400元/平方米之间浮动。

    　　■链接招标
    　　
    　　挂牌地块小档案
    　　【1号地块】西湖区住宅用地，位于耀江文萃苑以东，文一路以南，杭州财政职业中等专业学校以西，杭州市第十三中学以北。土地出让面积约为17489平方米，建筑容积率不大于2．2，建筑密度不大于30％，绿地率不小于30％，建筑高度不高于36米。

    　　【2号地块】上城区（规划钱江新城内）住宅用地，东至规划道路，南至富春江路，西至规划轨道交通用地，北至钱江路。土地出让面积约为44300平方米，建筑容积率不大于2．7，建筑密度不大于22％，绿地率不小于35％，建筑高度不高于60米。

    　　【3号地块】下城区加油站用地，位于东河规划C－2地块，土地出让面积约为2897平方米。

    　　【4号地块】滨江区商务商业综合用地，位于长河镇一村。土地出让面积约为5593平方米，建筑容积率不大于3．6，建筑密度不大于35％，绿地率不小于20％。

    　　【5号地块】滨江区住宅用地，位于西兴镇西兴村。土地出让面积约为29729平方米，建筑容积率不大于1．6，建筑密度不大于30％，绿地率不小于35％。