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    中国一季度房地产发展及差异化竞争

    http://www.cnestate.com　 摘自　　南京晨报 　 2003/4/28
    　　和去年相比，中国房地产一季度开发投资同期增长了34.9%，销售增长了52.7%，增幅比去年高出很多。这个数据让人惊讶。2003年，我国经济局势开局良好，房地产热和经济形势关系相关。那么，房地产热好还是不好？房地产业是否过热？

    　　房地产热不是坏事。出现房地产热说明房地产业在发展。从房地产业的增速来看，年平均增长20%的速度保持了5年，对GDP拉动年平均贡献2个百分点。那么，房地产业是否过热？这就要看市场需求如何。从1998年取消实房分配以来，房地产业面临千载难逢的发展机遇。这包括以下几个因素：一是我国宏观经济形势好：每年GDP增长保持平均7.7个百分点。二是城镇化速度加快。三是旧城改造时代、建筑时代加快到来。四是住房制度改革、转制实现了突破性的进展。1998年取消福利分房，房地产业主要靠集团买房支撑。而现在，房地产业则主要面向中高收入人群，大众买房时代到来。市场转型，土地挂牌拍卖，市场经济给房地产业带来了巨大的活力。五是住房产品本身在进行更新换代。这些因素促进了房地产业出现火热局面。

    　　因此，从供需两旺的市场形势看，房地产业的发展是良性且健康的。但我们应该看到另一方面，房地产业的发展是良性且健康的。但我们应该看到另一方面，房地产业在保持飞速发展的同时，也存在着一些问题，隐藏着危机。

    　　房地产业发展的势头很猛，容易产生过热现象，一些地方的房价涨得太快，甚至超过人均收入的增长，容易产生泡沫。出了问题关键是如何分析问题，并在发展中解决问题。杭州房地产业的发展被称为浙江现象。房价升得很快，房子卖得比盖得快，一次房展会竟有三四千个展位。这种情况的出现开发商最开心，但要注意其对市场的影响。在购销两旺的情况下，要注意调节供求关系，谨防泡沫。广州连续5年房价稳中有降，空置率也在下降，但整个市场比较稳定。上海房价1999年以前都在回落，空置率很高。2000年下半年开始上升，增长一年比一年快，空置逐渐减少，去年的空置仅有100多万平方米，因此，判断房地产业是否过热，应分析是否圈地过多，供应结构是否合理，供求关系如何等。

    　　面对目前的房地产业市场，必须冷静分析并应对。首先，房价升得太快的地方要稳住，不要造成过多空置。要注意市场的差异性，并仔细分析消费者的差异性，细分市场，面向大众百姓供应住宅；其次，既要启动有效需求，也要增加有效供应。据一项调查显示，城市居民购房支出占总支出的10%左右，而农村则占15%左右，城市低于农村，这是不正常的，城市居民购房消费还没有被完全调动起来，房地产业还有很大潜力。随着城市化进程的加快，大量农民进城，城市拆迁等产生的刚性需求逐渐增大，这些因素使我们想念中国的房地产业还能够兴旺20年。最后，要讲究住房的品质，打造品牌。将产品的定位、品位定准，将适合当地的文化品味做出来，注意企业的品行，打造高品质、高品味的同时，塑造企业的良好品行和知名品牌。