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“去库存”下的中国楼市之“冰火两重天”
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http://www.cnestate.com 宁波日报 2016/7/25
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近年来，“去库存”一直是我国楼市的核心话题。
进入２０１６年，中国楼市发起“去库存”攻坚战，一边是一二线城市轮番上演楼市“盛宴”，一边大多数三四线地区消化库存仍前路漫漫；一边要大力去库存化解楼市风险，一边要保持楼市适度投资扮演好经济“稳定器”角色，未来房地产市场的新动力何在？
进入２０１６年，中国楼市发起“去库存”攻坚战，一边是一二线城市轮番上演楼市“盛宴”，一边大多数三四线地区消化库存仍前路漫漫，“冰火两重天”的中国楼市正在演绎怎样的变局？又将如何影响你我的住房梦？新华社记者近日奔赴多地调研，探寻中国楼市真相。
涨涨涨！多地“一房难求”加剧楼市两极分化
７月１４日傍晚，安徽省合肥市经开区世茂翡翠首府楼盘新放出１１２套精装修房源，不到１小时销售１．５亿元，全部房源连夜售罄。
上万人争抢几百套房源、买房拿号得靠硬关系……继年初北上广深四大一线城市房价暴涨之后，上半年合肥、南京、苏州等二线城市也出现“一房难求”现象，尤其合肥市３９．５７％的房价涨幅居各大城市首位，成为楼市一匹“黑马”。
“上半年楼市的分化正从‘少数城市热、多数城市冷’转向两极分化进一步加剧。”中国社科院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞说，如果分城施策执行不到位，２０１６年全年房价上涨预计从一二线城市向三线城市扩散，库存增加预计从三四线以下城市继续向二三线城市蔓延。
流动性充裕，银行钱多但没地方去，投资实体经济需求少……受此影响不少资金又开始涌向住宅和商业地产，进而导致一线及重点二线城市频现“地王”，苏州、南京等城市地价翻倍。
在寸土寸金的北京，今年５月首创集团以３３．４亿元高价拍得大兴兴华大街地块，折合楼面价４２４９６元／平方米，价格接近周边现房销售价格；而西三环丽泽桥附近一处新楼盘，最小户型１４５平方米，单价已直逼１０万元，动辄两千万元一套的豪宅令人望而却步……
愁愁愁！边消化边新建“去库存”仍前路漫漫
根据国家统计局数据，６月末，全国商品房待售面积７１４１６万平方米，比３月末减少２１００万平方米，比５月末减少７５３万平方米。今年以来，尽管在一系列政策推动下，我国房地产去库存取得一定成效，一二线城市库存压力基本释放，多数城市库存消化时间缩短，但数据还显示，当前去库存仍压力大，截至今年６月末，全国商业营业用房待售面积高达１．５３亿平方米，同比激增２３％。
“今年以来房价已经平均往下走了两三百元。”谈到周边楼市，位于江西省宜春丰城市的江西政昊置业有限公司总经理施自强仍感到一丝寒意。即便房价每平方米只有三四千元，他在丰城市中心开发的一个楼盘从去年销售至今仍有４００多套商品房待售，住宅总面积高达４万平方米。
值得警惕的是，非住宅房也严重过剩。施自强说，受电商冲击影响，公司目前还有１００００多平方米商业写字楼没有售出。“现在只能慢慢熬，希望能熬过这个‘冬天’。”
更多城市也面临商业地产高空置率的压力。黄瑜分析，目前成都、沈阳、重庆、天津等二线城市的写字楼空置率均超过３０％，明显高于其他城市；部分城市的短期商办库存已经超过住宅，如２０１６年５月成都的商办可售面积为１００７万平方米，而同期住宅库存仅为７４９万平方米。
新新新！在“人的城镇化”中挖掘楼市新动力
自２０１５年年底以来，全国各地１００多个城市出台了去库存政策，包括购房补贴、税收优惠、户籍制度改革等，其中多地探索的“房票”制度成为化解拆迁矛盾、消化库存住房和助推城镇化建设的一大创新。
一边要大力去库存化解楼市风险，一边要保持楼市适度投资扮演好经济“稳定器”角色，未来房地产市场的新动力何在？
根据“十三五”规划，到２０２０年我国常住人口城镇化率将达到６０％，户籍人口城镇化率也要达到４５％，意味着未来将有超过５０００万人口向城镇迁移，超过７０００万农村人口向市民转化，这些都是未来新的住房需求，也是楼市发展动力所在。
２０１６年，江西省萍乡市商品房开发用地计划在过去三年的平均基数上下降５０％。“这对一个财力偏弱的地级市来讲，是下了很大决心的。”萍乡市房管局市场监管科科长余亮说。
挖掘房地产市场发展的新动力，长期看要和改革赛跑，以制度性创新释放住房新需求。未来关键要满足两类人的居住需求，新就业的大学生和新进城的务工人员。
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