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    杭州：四块挂牌地，掀不起多大浪

    http://www.cnestate.com　 摘自　　每日商报　　本网编辑部报道　 2003/6/17
    　　这四块地属于今年推出的第三批出让地，都是挂牌出让，加上前两批中已有五块挂牌地，看来今年挂牌出让的比例比较高。凡挂牌出让的地块，一般都有些附加条件，或者地块本身总有那么点特殊，这次的四块土地，在某种意义上讲，确实有这样的味道。同时，因为其中的三块地面积都很小，所以总体来说，这次的挂牌不会特别热闹。

    　　8号地块：热中带点凉意
    　　
    　　资生顾问黄连友：8号地块，周边的规划道路需要开发单位建设，然后无偿移交，同时还要建设社区居委会，也是建成后无偿移交。该地块位于城西余杭塘河以北，但又不沿河，沿河是政苑新村等经济适用房。不过地块东临丰潭路，所以从位置上讲，比沿古墩路的耀江·西溪剑桥好（离市中心稍近）。这一地块是四块地中面积最大的一块，共有10万多平方米，其中出让部分8万多平方米，计120余亩。因为面积大，又位于城西，所以被许多开发商看好。其实该地块不是特别理想，因为周边比较多的是经济适用房，同时城西的房价这几年有点过分炒高，今后几年很有可能呈回落之势。要说地块最大的优势，这就是临街面长，有商业价值。综合这些因素，该地块楼面地价以不超过2500元为宜，总价5．2亿元，每亩430万元，如能保证这样的价位，那么届时房价可以控制在5000元/平方米之内。

    　　新家园陆磊：120多亩，20万平方米的建筑面积，是一次不可多得的机会，该地块位于杭州正在建设中的城北热点地区，不光与浙大基础部相近，而四周都是成熟社区（东有和睦，北有祥符，西有三墩，南有蒋村）。隔壁更有2000亩经济适用房将陆续开发。嗅觉敏锐的商业巨头也看到未来的前景，正在抢驻布点。该地块周围交通便利，生活配套设施在规划中考虑较为周到。加上杭州的人口重心在不停地北移，本项目符合大多数购房者的需要，市场潜力很大，相信楼面价值2400元/平方米，总价5亿左右。

    　　东部房地产投资网梁细清：申花路地处蒋村与三墩的中间，随着区间路况的不断改善，再加上三墩片区改造的逐步实施，申花路两侧的开发条件也将日益成熟，同时未来申花路沿线土地出让、储备量比较大，容易形成规模效应。目前三墩房产开发都相当热，而申花路离蒋村近在咫尺，近水楼台先得月，申花路地带热起来似乎是迟早的事。8号地块是该区域内公开推出的第一宗土地，具有风向标的作用，加上该项目旁边的长江路段、南泉路段、娄家湾段须建成后无偿提供，估计观望的开发企业会很多，理性预测楼面地价1650元/平方米左右，但不排除个别竞投者势在必得而出高价。

    　　8号地块小档案：
    　　西湖区住宅用地（设配套公建），位于申花路，占地面积80165平方米，容积率小于2．6，建筑密度不大于28％，绿化率不小于30％。

    　　9号地块：非典令其降温

    　　资生顾问黄连友：9号地块是商业、金融、办公用地，面积不大，只有1800多平方米，该地块比较尴尬，原因与非典有关，因为地块紧靠市第六医院。另外，面积小，总建筑面积只有6000多平方米，这样一个项目，值不值得做都要打个问号，除非属于顺便（纳入绿洲花园项目）。虽然目前该地块周边的写字楼价格、商铺价格都不低，但具体测算时，不能按市场行情测算。所以，该地的楼面价应该低一点，不能超过3000元/平方米，即总价在2000万元以内。

    　　新家园陆磊：本来这个区域的商铺、写字楼都卖得较好，可称得上武林商圈的辐射范围，但项目不光面积小，建筑面积仅6500平方米，而且在弄堂里，最不利的是面对六院，经过非典惊吓后人们心中有阴影，所以想拿的人不会太多，总价不会突破1500万元，有特殊需求的单位可轻松拿下。

    　　9号地块小档案
    　　下城区商业金融办公用地，位于绿洲花园以西，占地面积1854平方米，容积率不大于3．5，建筑密度不大于30％，绿化率不小于20％。

    　　10、11号地块：冷静测算成本

    　　资生顾问黄连友：这两块属于同样性质的土地，都在下沙高教园区，并且都是带有代建性质的教师公寓，实行定向限价销售，即建成后的商品房只能卖给下沙高教园区的教职工，价格为均价2800元/平方米。对于这样性质的地块，测算地价无须研究市场，只需要测算建设成本即可，估计楼面地价在1500元/平方米左右。

    　　新家园陆磊：“限价销售”、“定向销售”，虽然下沙房产势头也不错，但套上紧箍咒后，开发商要精打细算才行，10号地块楼面价宜控制在1000元/平方米以内，什么都要做减法才行，土地总价2900万元已没什么油水，最适合建筑公司开发，不就是造房子嘛。与10号地块背靠背的11号地块，作为住宅，规模大更讨好一点，但沿街商业的比重下降，价值与10号相似，楼面价亦在1000元/平方米左右，总价8700万元，10号、11号地块适合于一起拿下，这两块土地可能会催生下沙的二手房市场也未可知。

    　　东部房地产投资网梁细清：由于打着“学院派”房产的口号，下沙地块一向以来深得广大开发企业的青睐，2002年9月30日该区域内首宗公开出让的开发区R2—3—3地块由宁波舜龙房地产开发公司以268.57万元/亩夺得，楼面地价达2014元/平方米，比2001年期间出让的土地差不多增了一倍。但本次推出的地块要求甚多：竞得者须在开发区内注册公司、建成后商品房均价不得超过2800元/平方米、建成的教师住房必须是下沙高教园区各院校教师，必须在2004年9月前建成，条件似乎相当苛刻，低利润但有着固定的消费群体，估计仍将会有较多的企业比较感兴趣。楼面地价控制在960元/平方米较为理想。

    　　10号地块小档案
    　　下沙住宅用地（设配套公建），位于高教园区东区，占地面积16653平方米，容积率小于1．75，建筑密度小于30％，绿化率大于35％。

    　　11号地块小档案
    　　下沙住宅用地（设配套公建），位于高教园区东区，占地面积49991平方米，容积率小于1．75，建筑密度小于30％，绿化率大于35％。