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    地市带来楼市兴（1）
    ——解读杭州土地公开出让史（一）

    http://www.cnestate.com　 摘自　　今日早报　　本网编辑部报道　 2003/6/18
    　　从1998年至今，杭州市土地不论是一级市场还是二级市场，土地买卖双方均出现供需两旺势头，土地招标拍卖、挂牌成交率高，成交价格居高不下。

    　　总量：上市量逐年放大
    　　据初步统计，1998年10月到2003年1月底期间，杭州市共公开出让土地93宗，其中住宅用地57宗、公建用地26宗，住宅与公建综合性用地10宗，总出让面积2171494．1平方米，总成交金额为1170616．25万元，有效地积聚了城市资源和资金。

    　　根据东部房地产投资网相关资料得知，从1995年到1999年的五年间，杭州房地产项目土地供应总量为4407亩，年均供应土地881亩，其中1998年因蒋村划入杭州市区，土地供应量激增到2200亩，而1999年因为土地供应方式的调整供应量又减至近500亩。2000年和2001年，杭州市房地产项目土地供应量达到了约4233亩，接近此前五年的土地供应总量；2002年，政府计划供应土地量为2500亩，实际供应量达到了2800亩，2003年土地供应量初步定为3545亩，供应量的增长幅度较为明显。

    　　另从杭州市市区一级土地市场土地供应和成交情况来加以分析，有三点值得我们关注。

    　　第一是在当时被业内和媒体称为“天价”、“宇宙价”的三宗地块；其一为1999年10月推出的吴山四宜路（现中大吴庄地块），土地中标单价高达10515元／M2，其二为2000年11月由广宇集团以楼面价5224元／M2拍得的下城区东河R－3、R－6地块（现河滨公寓地块），其三为2001年6月被北京大地科技实业总公司夺得的位于环城西路与凤起路交界处、出让面积为18464平方米的（2001）7号地块，该地块单价达到了1800万元／亩，总价5．1亿，高出招标底价183％。如今，前两者已相继露出芳容，并且吸引一大批高端客户群，而后者作为真正的“地王”却迟迟未露面，北京大地科技实业总公司在花费了巨资“抢”来的地块上究竟能盖出什么样的靓楼呢，引人关注。

    　　第二，2000年以来公建用地推出的数量明显增加，尤其以2001、2002年最为明显，2001年全年公开出让地块29宗，其中公建用地11宗，住宅与公建综合性用地3宗，推出的公建用地面积约12万平方米；而2002年推出的31宗地块中，公建用地10宗，综合性用地占了5宗，出让土地面积达13．4万余平方米，可以预计未来几年内杭州写字楼将会有一个较为明显的放量过程，写字楼市场谁是最后的赢家值得关注。可喜的是，有关部门已经意识到了这一点，根据今年的供地计划，公建用地推出速度相对缓慢了许多，有着明显缩量的迹象。

    　　第三，2003年2月18日，国土资源部发布紧急通知（45号令），对别墅用地供应叫停。这一消息传出后业内当然不乏以此为促销说辞者，但据笔者了解，在余杭、闲林、银湖开发区等杭州有名的别墅地带，有3万余亩土地储备在开发商手中（其中多以别墅排屋为主），在这批土地中，项目普遍占地面积很大，如果集中上市，竞争压力亦可想而知。别墅用地叫停这一政策对楼市的影响究竟何时显现，尚须慢慢验证。

    　　区域：三板块平分天下
    　　东河板块东河板块自1998年开始，共出让地块17宗，土地出让面积达12万多平方米，公开出让均价达656．1万元／亩，无可厚非地成为杭州市土地实行拍卖招标制度后推出地块宗数最多、平均成交地价最高的区域。

    　　自1999年6月以来，东河边推出的每宗地块几乎都会引起市场的一番争夺和评论，地块的成交价也一再创出新高：2000年1月的土地招标会宋都房产以3714元／平方米楼面地价竞得（2000）01号地块，创造了当时的天价；同年11月东河（2000）24号地块5224元／平方米的楼面价更是将这一股东河开发热浪推向了高潮。从下表中可以看出，东河边沿线地块中标价格不断波动，成交价格有较大幅度上升，“地段＋环境”使得陆续上市的这些项目几乎成了市中心高档房的代名词。值得注意的是，由于近几年的集中开发，目前东河两岸可供开发的土地基本上已处于真空状态。城北板块在土地公开出让的历史上，由于市中心的寸土寸金和土地的日益稀缺，“离市中心不太远、价格也不太高”的城北拱宸桥区域、近郊区域也渐渐成了主角之一。自2000年1月开始，该区域共公开出让了12宗地块，其中住宅用地10宗，公建用地2宗（详见表三），目前这些项目均处于在建或待建状态。经过近两年的改造，城北拱宸桥区块逐渐改变了其原有的区域特性，相对来说已具有高度的可剧住性，东“动”，西“静”、南“兴”，北“秀”，中“兴”的城市格局还将推动整个城北区域的发展，总体来说，城北地价上涨幅度比较平稳，4000－5000元／平方米的房价目前也处于可承受范围以内，随着拱宸桥区域环境的不断改善，城北地块仍将是开发企业瞩目的焦点，据了解，城北今明两年内仍将是土地供应的重点区域，有将近5000亩的土地储备量，主要集中在和睦区域和香积寺路两侧。