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地市带来楼市兴（2）
——解读杭州土地公开出让史（二）
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http://www.cnestate.com 摘自 今日早报 本网编辑部报道 2003/6/18
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滨江区域 随着“两岸一城”规划的进一步实施，政府要做热滨江区的决心无论从供地计划，还是实际出让情况来看，都显得无比坚定。2001年上半年，滨江区土地招投标进入了有始以来第一个高潮期，这期间推出的五块土地，除其中一块流标以外，另外四宗地块的均价达到了206．6万元／亩，吹响了滨江新区房产开发的号角，而2002年7月31日的滨江专场招标会更是热闹，4宗土地，招来了53家公司，引来了95份标书，356亩土地出让换来了13．8亿元；钱江四桥附近区域内的地价平均达到了423万元／亩，其中一宗地块更是达到了488万元／亩，在一定程度上已经赶上了北岸的地价。不过值得注意的是，该区域内目前开发供应量相当大，其中许多项目地块是早几年经过其他渠道取得的，因此市场竞争压力较大，价格战在所难免。该区预计还将有1500亩左右的住宅用地，将以500－600亩／年的速度逐步推出，估计随着地块的持续推出，区域地价也将逐步走向平稳。
房价因为地价而上涨？
一个时期以来，房价上涨成为人们关注的话题。不少开发企业和专业人士把房价高归咎于地价高，认为土地供应少，招标拍卖价格偏高，导致了房价上涨，应该说持这种看法的人只是看到了表面现象，而对实质情况缺乏了解和研究。
不可否认的是，经营性用地一律进入市场，的确抬高了房地产企业的进入“门槛”，目前，杭州房地产开发圈内，有300多家正在运作的企业，还有更多的“三外”企业正在想办法挤进来——一方面是沸沸扬扬的“土地招标拍卖抬高了房价”，另一方面又是房地产商对土地招标拍卖前所未有的热衷，惟一可以解释的是，房地产开发的利润空间仍然很大。理由如下。
其一，熟悉房地产的人都知道目前杭州大部分楼盘定价采取的是“参考周边楼盘价格”的定价方式，而并非“成本＋合理利润”的定价方式。据国土资源部土地利用司组成的专家调查组年初对杭州56个楼盘的调查结果显示：通过土地招标拍卖方式取得的18个楼盘，楼面地价平均占商品房销售价仅34．5％，其中，4级地段以内的占31．6％，5级地段以外的占42％；通过协议方式取得的38个楼盘（在经营性房地产用地必须招标拍卖出让规定出台前出让的土地），楼面地价平均占商品房销售价的25％，其中，4级地段以内的占25．5％，5级地段以外的占22％。也就是说，与协议方式出让的土地相比，招标拍卖方式出让的土地，成本只增加了10％左右，这与众多开发企业认为的“由于土地招标拍卖出让，土地成本占商品房成本的40％－50％。”的看法稍有出入，当然这不排除个别公司拿地心切、盲目出价的现象。事实上，各项数据表明，地价真正让人产生落差感是在1998年到2000年的市场转轨时期，而从2001年至今，杭州地价基本平稳发展，并没有大起大落之感。
其二，根据相关调查表明，杭州存量土地量相当惊人，粗略估计，大概有3万多亩土地囤积在开发商手中，这批土地基本上包括了余杭区内所有紧邻杭州老市区的土地，属于最能接轨杭州市购买力、最具市场潜力的区域，大概相当于老城区近十年的供地总量，闲置的土地，有的在没有开发能力的开发商手中，而一些真正有实力的开发商却“等米下锅”，这在一定程度上也造成了部分开发商拿地时的不理性。
那么，怎样保持整个市场平稳健康发展呢？有关专家认为，政府和土地管理部门要加强宏观调控。一是每年的房地产开发供应总量要公开，否则开发商心里没底，一方面造成抢地，一方面不敢轻易接盘。其次政府应加大调控能力，避免寅吃卯粮，防止短期行为，以保持土地市场健康有序地发展，对开发商闲置土地限期开发，增加市场供给。
平抑房价，“土地革命”仍在继续
2003年上半年杭州土地市场虽然没有出现像“天价”“宇宙价”一样的壮举，但土地市场依然炙手可热，4－6月份共举办五次土地招标、挂牌出让会，共有11宗土地以挂牌、招标方式推出，其中4宗地共14万多平方米将于6月10日－6月24日以挂牌方式推出，目前今年共成交土地总面积为46万平方米左右。据了解，今年老市区土地供应量初步定为3545亩，比去年增加了25％。从现状看来，今年的土地供应市场也有较大调整，具体表现在以下几个方向。
土地供应以五级地段为主根据今年的供地计划得知，市中心区域供应量适当降低，近郊尤其是五级地段（北到新湖州路和香积寺路以外，南到滨江区，东到秋涛路以东）以外的土地供应量将适当增多，这样也就意味着城北、下沙、滨江、三墩将会成为土地供应的重点区域，以此来增加低价商品房的供应量。据了解，目前杭州市已在城北、城西三墩、申花路一带、城东下沙、九堡区域、城南滨江腹地增加土地储备，土地的有效供应将在今明两年内展开，届时房价将不可能像以往一样，一年上涨近千元。
住宅用地投放量明显增大从用地性质上来看，今年住宅用地的投放量明显增大，且大多颇具规模优势，整个供应量增多，由此让市场自发调节房价。
经济适用房建设公开招标日前，经济适用房由“政府划拨土地、由开发商建设、由政府部门指导定价”的格局于近期悄然改变，取而代之的是“谁来建经济适用房，由政府部门公开招标”。6月初，杭州市城乡建设委员会正式发出“英雄帖”，对九堡经济适用房建设区块共75600平方米进行公开招投标。这意味着杭州市的经济适用房建设向“市场经济”转变迈出了极为关键的一步，对消费者而言，则有可能买到更便宜的经济适用房。
挂牌出让占据主流对土地出让比较关注的人应该会发现，今年上半年举办的五次公开出让会中，其中四次均采取的是挂牌出让方式。挂牌相比较招标、拍卖而言，参与者有足够充裕的时间进行前期测算，在出价时也更加理性。事实上，杭州以往通过挂牌方式推出的地块，地价要相对平稳许多。
土地新规出台6月5日，杭州市召开实施《杭州市土地管理规定》新闻发布会。会上宣布，历时四年多的《杭州市土地管理规定》已经由市十届人大常委会第六次会议审议通过，将于今年8月1日起正式实行。《规定》第六条明确规定：城市建设用地近期规划按年度计划实施。市、县（市）人民政府应当根据土地利用总体规划、城市建设用地近期规划、国民经济和社会发展五年计划编制土地利用年度计划。这预示着实行新规后，土地批量报批，有力地解决了土地报审周期长的弊端，从而杭州市的供地速度将会大大增加，类似于今年年初的供地断档现象也就不会再现。 |
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