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创建省城人居品牌六人谈
完善住房政策保障“住在杭州”
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http://www.cnestate.com 摘自 今日早报 2003/6/18
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自20世纪90年代初以来，杭州市一直致力于城市人居环境改善。1998年，杭州市委、市政府进一步确立了以“住在杭州”为城市品牌的战略构思，制订了塑造这一品牌的工作措施和实施计划，从多个方面入手全面保障“住在杭州”战略的实施。
“居者有其屋”是“住在杭州”战略的核心内容。近年来，杭州市不断深化住房制度改革，全市共出售公房20．5万套，收回资金41．5亿元；共发放住房分配货币化资金9．2亿元。在实行住房私有化的同时，建立了住房公积金制度，至2002底全市公积金归集率达到92％，归集资金42．8亿元。这些资金通过市场化运作，直接对住房消费提供信贷支持，至2002年底共发放住房个人抵押贷款17．5亿元，为11278户居民购房提供了低息贷款，全市政策性住房金融体系初步建立。
住房分配货币化、政策性住房低息贷款以及政府逐步推行实施的放开购房人户口限制、取消房改房上市审批手续、降低房产交易税费、扩大公房出售范围、拆迁安置货币化等等一系列政策极大地调动和激活了人们改善住房条件的需求，促进了住房交易市场的活跃。自1998年以来，杭州市新建商品房和二手房交易量呈逐年快速增长态势。据统计，1998年，市区新建商品房和二手房销售量分别为105．11万平方米和0．88万平方米。到2002年，销售量分别达到413．22万平方米和82．19万平方米，平均年涨幅40．8％和210．8％。至今，杭州市住房交易市场仍处于稳步上升阶段。另据调查，在购房人群中，新建商品住房个人购房比例也逐年持续升高，到2002年达到了97％，且大多数为住房改善型置业。外地人来杭购房始终处于较高水平，一般维持在30％左右。“住在杭州”战略的实施不仅使本市居民圆了住房梦，还吸引着越来越多的人来杭安居乐业。目前杭州市已经涌现出一批与杭州城市品位相适应的优秀小区，如新金都城市花园、南都德加公寓被建设部评为全国优秀住宅示范小区，九溪玫瑰园被专家评价为国内一流的别墅精品。
今年，市委、市政府进一步加快了解决中低收家庭住房问题的脚步，启动了零星地块危旧房拆迁改造工程，推出了“经济解困房”新概念，对于既买不起经济适用房又达不到廉租房申请条件的住房困难户“夹心阶层”进一步加大补贴力度，并计划在两年内分批解决历史原因造成了住房困难户——换约续租户的住房问题。这些政策的实施，不仅可以解决一大批无房户、非成套住房及几代人同室居住的住房困难问题，还可以通过拆旧建绿、拆旧建车库等进一步改善小区环境和配套设施。
伴随个人拥有住房的社会变革，人在社区中存在的方式也在悄悄地改变。过去纯粹的“居民”演变成了“业主”与居民的双重身份。对此，杭州市积极引入物业管理新理念，通过法制建设、资质管理、上岗培训、达标考核、公开招投标和建立物业维修专项基金等措施，一方面狠抓新建小区的物业管理工作，实现新建小区物业管理覆盖面100％；另一方面积极推进旧小区精品整治和转制。到2002年底，完成对102个旧小区、842．8万平方米的整治改造工作，并在整治后的小区全面推行物业管理新体制，从根本上解决了小区的长效管理问题，使杭州市的物业管理整体水平一跃而居全国省会城市前列。
随着杭州城市布局的调整及钱塘江时代的到来，新一轮的住宅建设高潮又将掀起，“住在杭州”迎来了一个新的发展时期。我们将继续把住房条件和环境改善作为重点，在促进住房商品房、市场化、社会化的同时，不断改进完善住房政策，为“住在杭州”战略的最终实现构筑坚实的保障，让杭州这座宜人居住的山水城市日益焕发出勃勃生机。
杨坚 杭州市房地产管理局局长
杭州要做东方日内瓦
就自然风光而言，杭州可以与瑞士日内瓦媲美，甚至有过之而无不及，但过去却有“美丽的西湖，破烂的城市”之称。近年来，杭州市政府对西湖进行了大规模的改造，西湖旧貌改新颜，青春焕发，整体品质得到很大提升；与此同时，老城区的改造力度加大，绿地率不断增加，生态化趋势日益明显，城市环境变得越来越优美，城市规划更趋人性化、科学性，逐渐向开放式山水园林城市发展。
借西博会东风，市政府整合旅游产业、高新产业、教育产业和会展业等支柱产业，建立面向新世纪、面向世界的、全新的杭州经济、社会发展平台，形成“住在杭州”、“游在杭州”、“创业在杭州”、“学在杭州”的城市品牌。城市以全新的面貌展现在世人面前，与国际接轨力度不断深入，东方日内瓦日现雏形。
城市品位的提升，西湖价值的彰显，人居环境的改善，必然带来房地产业的蓬勃发展，土地相对稀缺性因此越来越大，直接导致土地价值上涨。房产价格随行就市，在原先高价的基础上，进一步上扬，并且还有再次上涨空间。
赵杭生 浙江大学房地产投资研究所所长（傅其尔整理）
满足创业者居住需求
如果我们把全国各地所作的城市规划中2010年人口发展规模数据加在一起，可以惊讶地发现规划中的人口数远远高于客观增长的可能，如果把2010年浙江省各地（宁波、温州、义乌等）城市发展人口规模规划合在一起，可能是两个甚至三个浙江现有的规模。
城市与城市之间竞争的结果最终虽反映在产业集聚、人口集聚速度上，但其背后却是城市对生产、生活综合服务能力的竞争。政府以及社会对产业发展、民众安居的综合服务能力越强，则其集聚速度就越快；而产业、人口集聚速度越快，又反过来有利于加速城市综合服务能力的提高。参观昆山后大为启发，政府先拉开城市基础设施建设框架，并优化投资软环境（如24小时通关），吸引大量产业在当地落户的同时，着力于解决创业者安居条件，很值得杭州借鉴。去年，一个户籍人口仅为60万人的昆山市住宅新开工面积达207万平方米，大规模低价位、高品位住宅的推出极大地满足了创业者的需要。
“创业在杭州”与“住在杭州”互为影响。“创业在杭州”必须以“住在杭州”为依托；“住在杭州”又是以“创业在杭州”为前提。因此，政府承担的责任既要营造很好的投资环境、创业环境，在创造大量的就业机会的同时，又要通过对房价等的宏观调控，降低创业者的创业成本与生活成本。这是放在政府面前急需解决的课题。
虞晓芬 浙江工业大学经贸管理学院副院长、教授
新世纪人居新态势：生态、康居、庭院
进入21世纪以来，全球都在强调生态。在人居环境科学中，生态和人文也成了首先考虑的问题。其实，我国的传统，营造建筑是十分讲究生态的，生态环境好的地方，常常被称为是风水宝地。
在土地十分紧张的老城区如何营造生态住宅，这是摆在规划设计师和城市运营商们面前的一大难题。全国著名的建筑、规划大师吴良镛院士在北京“破”了题，他在菊儿胡同的旧房改建中，创造了由四合院改建的“类四合院”（俗称楼式四合院）。这种新的四合院由原来的平房升高为二、三层，在传统的基础上创新，把传统的人文和生态环境融入新的形式中，从而获得了联合国颁给的世界人居大奖，也深深地启迪了各地的城市运营者。杭州在“构筑大都市，建设新天堂”的实践中，城市运营的理念和技术逐渐成熟，住宅的精品不断出现，有许多获得了全国、省、市颁给的大奖。日前，经专家们点评的被称为“市中心生态庭院”的金都华庭，在环境设计中注重了“生态化、人性化、功能性、观赏性”4大要素，融入了传统文化、现代文化、新的科技，为在市中心开发楼盘（生态庭院）作了“更上一层楼”的尝试，并基本上取得成功。
营造理想的人居环境，创作生态、康居、庭院式的住宅，是新世纪的发展趋势。新开发区和老城区都应顺应这种发展趋势，只要注重传统、注重生态，有创新的、科学的理念，精心设计、精心施工，一定会不断涌现出适应新世纪市场需求的精品楼盘。
陈洁行 浙江省〈兼杭州市〉城市科学研究会秘书长、教授
打响“住在杭州”城市品牌
杭州具有得天独厚的区位、地理、环境、气候、人文、经济优势，这在全国都是绝无仅有的。近年来，虽然国内也有一些地区，特别是沿海城市也在大打“人居牌”，但是无论从哪方面来讲，“住在杭州”是含金量最高、最有潜力的城市品牌。
杭州房地产业的跳跃式发展，已经受到全国同行的刮目相看。近期，中房协组织全国同行前来考察参观，大家一致的感受是：杭州楼盘的品质堪与上海比肩。由于受到供求关系的影响，杭州房价超越发展，连续走高，这是浙江区域经济发展的直接表现，而杭州房产市场，投资者比例也高于其它城市。要确保房地产业的稳定持续发展，政府要进行调控，如适当放大土地供应量、抑制过分炒房现象等等，通过规范和引导，才能使房地产业更加健康。
如何进一步打响“住在杭州”品牌？首先是开发商需要精心规划、精心设计，使楼盘更加符合人性化。杭州房地产要与城市风格和自然风貌相吻合，使人文和自然相协调；其次是大力发展郊区住宅，以减轻市区压力。杭州应该是大杭州的概念，住在杭州，不等于人人都要住在西湖边。当然，在城市化进程和郊区化开发过程中，一定要合理布局，郊区大盘要重视交通和配套问题，唯有如此，才能在有效疏解市区密度的同时，给老百姓创造更美的居住空间。最后要强调健康，不仅楼市要健康发展，楼盘更要体现人居健康，开发商要可持续地健康发展，整个城市规划布局也必须是协调和健康的。
顾云昌 中国房地产业协会副会长、秘书长
“住在杭州”很适宜
杭州筑城始于奏汉，择址于天目山余脉的武林山麓、钱江河口，其山水形势历来为文人墨客所赞誉：“钱塘天目西来，龙飞凤舞，右临湖曲，左带长江，形势壮于东南，山川甲于郡国仁和，外带江海，内抱湖山。”从区域背景看杭州，应该是一个比较适宜住的地方，其理由有几条：
一、区域地质构造赋予杭州处在浙东浙西、浙北浙中边界交汇点上，使得该地区交通区位优势明显，具有自然景观的多样性。特别是以龙坞谷、大清沟、梅家坞、九溪谷为“中心脊柱”构成一个“山”字形体系，在西南山地出现多条正子午向的断层谷地，在谷口形成多个古洪冲积扇，现成为最佳人居环境开发的首选之地。
二、杭州地区地层出露完整，地貌发育齐全，土壤类型繁多，空间分布复杂，这样一方面为城市绿化多样性创造了立地条件；另一方面也给绿化规划带来了适地适树的困难，从而也导致杭州人居环境的多样化，为开发营造个性品牌房地产提供方便。
三、杭州历史悠久，文化底蕴深厚，为丰富多彩的生活提供了有利条件。一个城市文化交流越多，城市就显得越有生机，亦就越有活力，因此，城市文化背景越浓，人居环境越丰富，城市发展就越快。
为此，笔者近几年来潜心研究古村落、古城镇人居环境规划选址布局等，发觉最佳人居环境并非是惟一的。因地制宜、“天人合一”、因势利导是良好人居环境营造的原则，再加上人类本身的差异性和适应性，每个人都会想方设法寻找适合于自我发展需要的人居环境——安全、繁荣、和谐。目前社会上比较热的“健康住房”话题，事实上是一个拥有“适者生存”的选择过程。所以，利用高新科学技术选择适合于自我发展需要的人居环境是当务之急，人居环境适宜性评价系统正在研制过程中。
沈兵明 浙江大学环境与资源学院土地管理系教授、注册城市规划师 |
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