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房贷新政策将给我们带来什么？
开发商要洗牌 投资客会减少
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http://www.cnestate.com 摘自 今日早报 2003/6/19
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分析
央行6月13日发布了《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》，规范并收紧了房地产信贷。专家指出，受此影响，杭州房地产业资金压力进一步加大，投机行为将得到抑制，房地产行业将加速进入调整阶段。
房价短期将会上涨
对于新房贷政策的出台，大家最关心的还是对房价走势的影响。
杭州资生房地产代理咨询有限公司总经理黄连友表示，影响房价最根本的因素是成本和供求关系。杭州楼市目前的土地成本和建筑成本都较之以往有显著提高，因此并不具备降价的背景。从供求关系看，杭州楼市一直是供需两旺。新房贷政策的出台，加大了开发商的资金成本，无形中迫使开发商必须自筹更多的资金，开发商必然会将部分成本转嫁给消费者；同时资金的周转速度减慢也使得开发速度降低，在整个房市投放量减少，而需求量总体并不减少的情况下，必然会拉动整体房价的上扬。
杭州中原房地产营销代理有限公司总经理章惠芳说，新房贷政策规定个人住房贷款必须等主体结构封顶，这将使个人少付6至8个月的利息，而开发商资金成本随之增加。所谓“羊毛出在羊身上”，它在短期内可能会引起房价的上涨。长期来看，由于房贷政策对规范整个行业，打压楼市泡沫大有裨益，房价会逐步趋于理性。
开发商要大洗牌
央行房贷新政对开发商影响是最大的。中原房产总经理章惠芳指出，央行的新规定，无疑使许多原本靠“空手套白狼”方式来运作的开发商陷入窘境。新信贷政策实施之后，其“只能够对购买主体结构已封顶住房的个人发放个人住房贷款”，“不得向房地产开发商发放用于缴交土地出让金的贷款”等规定，将使开发商的资金链发生巨大变化，大大减慢资金回笼速度。许多弱小的房地产开发商将逐步丧失生存空间，而对于想进入房地产业的企业而言，门槛也将大大提高。即使像绿城、南都这些颇具实力的开发商，也必然会避免大规模多项目的运作，更注意房产开发的秩序和节奏的把握。杭州的开发商将面临整合和新一轮洗牌。
炒房行为受到打击
资生顾问总经理黄连友认为，新房贷政策提高了高档商品房和第二套以上住房的首付金额，取消此类个人住房贷款的优惠。此项政策的出台无疑将大大提高炒房者的炒房成本，对打击炒房行为和楼市的健康发展无疑是利好。
黄连友算了这样一笔账：目前个人住房贷款的优惠利率是5年以上5．04％；银行“同期同档次贷款利率”为5年以上5．76％计。一套借款50万元、按揭期限20年的房子，按优惠利率计算，还款总额794600．9万元，政策调整后还款总额达到843185．4万元，增加了48584．5万元。炒房成本的增加，将使得靠银行贷款炒房的人群减少，从而遏止楼市泡沫的泛滥。
中原房产总经理章惠芳表示，对于普通购房者，申请个人房贷购买第一套自住房并不受到此项政策的约束；购买高档商品房的消费者本身经济实力强，对于价格并不太敏感，市场因这条政策受到的波动并不会太大。
对房交会影响甚微
省第十届房交会今天揭幕。新房贷政策的出台会给房交会带来什么影响？中原房产总经理章惠芳认为，现在房交会的主要功能是提高一个平台，让开发商展示自己的企业形象和代表楼盘。新房贷政策可能会促使一部分尚在犹豫的购房者在房交会上提前下单，但是不会给房交会整体带来大的影响。
资生顾问总经理黄连友分析，购房不同于其他它消费行为，购房者是经过深思熟虑的，不会因为政策的微调而影响其购房的计划。
对策 “我们会有变通办法”
杭城开发商应对房贷新政策
针对央行近日下发的房贷新政策，杭城房产开发商都在讨论分析，积极应对。不少开发商认为，浙江房产项目不良贷款率一直控制在3％以下，远低于全国平均水平，是最优质的贷款项目。任何一家以实现利润为最大化的商业银行，有谁会放弃这样的好生意？一些开发商抱怨，在没有更多融资渠道的条件下，央行用限制个人贷款及两次以上购房消费的方法降低房地产开发风险并不足取。从开发商融资情况看，由于没有企业债券的发行，没有不动产基金和不动产信托基金的支持，没有抵押信贷的证券化，使银行成为企业主要的债权融资出口，其风险防范面临多种压力。也有的开发商认为，目前公布的政策还算温和，“上有政策，下有对策”，适当变通一下，完全可以缓解新政策带来的冲击。比如，增大一次性付款优惠额，取消购房者按揭折扣率。此外，原先被冷落的分期付款的方式也会被重新启用。为谋求双赢的局面，银行和开发商私下变通的手段还会有很多。
视点
房贷新政两大悬疑待解
杭城各家银行的客户经理在研读央行的新政策时，发现有不少条款不够明朗，其中下面两个问题疑问最多，执行时似乎很难操作。
高档商品房如何定义？
央行《通知》规定，购买高档商品房、别墅或第二套以上（含第二套）商品房的借款人，银行可适当提高个人住房贷款首付款比例，并执行央行公布的同期同档次贷款利率（5年以上5．76％），不再执行优惠住房利率规定（目前房贷利率5年以上为5．04％）。什么样的房子属于《通知》所指的“高档商品房？”李先生刚刚订了一套70平方米的小高层住宅，因为地段好，房产商开价每平方米8000元。5月底夫妻二人还是咬咬牙交了订金。李氏夫妇很想知道，他们这套房子是否也会被划入“高档商品房”的范围，是否需要再去筹集一笔钱，以应付水涨船高的首付款。据了解，高档商品房该如何界定目前并没有一个统一的标准。在国外，房产总价一般是家庭收入的6倍，但我国目前已经达到了家庭收入的20倍左右。“高档”在中国各省市的具体标准差异也相当大。目前，各家银行根据自己客户的情况量定标准，如民生银行杭州按揭中心认定的高档商品房标准是面积180平方米、总价100万元以上的别墅、排屋，当然也包含杭州市区内总价100万元以上的公寓。
第二套房如何认定？
通知中提到，对购买高档商品房、别墅或第二套以上（含第二套）商品房的借款人，银行可适当提高个人住房贷款首付款比例（估计三成或四成，目前新房为二成，二手房为三成），并执行央行公布的同期同档次贷款利率（5年以上5．76％），不再执行优惠住房利率规定（目前房贷利率5年以上为5．04％）。你怎么知道我是买第二套房？自己已有一套住房，如果第二次购买使用家人名义，那么是否可以合理避开即将攀升的利率？建行省分行有关人士透露说，凡是在建行系统内购置房产，银行会掌握购房人的信息，但出了建行就很难控制，因为各家银行间的个人信贷信息尚未互通，一个人完全可能以自己和家人的名义在不同银行以优惠利率申请到多套住房的贷款。
据知情人士透露，前阶段人行杭州中心支行已在着手研究准备将个人房贷等非公信贷信息纳入人民银行的信贷登记咨询。届时，银行将发放的个人住房贷款情况登记在当地人民银行的信贷登记咨询系统，详细记载借款人的借款金额、贷款期限、借款人及其配偶的身份证号码，各家银行将共享购房人的房贷记录。杭城某银行客户经理直言，“如果确定炒房者是否拥有两套以上的房子，最好的办法其实就是产权登记处能够配合银行的工作，因为产权中心的信息是最完整的。”
链接
关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知
新华社日前发布了中国人民银行出台的《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》。通知摘录如下：一、商业银行只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放个人住房贷款。购买高档商品房、别墅、商业用房或第二套以上（含第二套）住房的，商业银行按照中国人民银行公布的同期同档次贷款利率（5年以上5．76％，目前房贷利率5年以上为5．04％）执行，还应适当提高首付款比例（估计三成或四成，目前新房为二成，二手房为三成）。二、借款人申请个人商业用房贷款的抵借比不得超过60％，贷款期限最长不得超过10年，对借款人以“商住两用房”名义申请银行贷款的，商业银行一律按照个人商业用房贷款管理规定执行。三、房地产开发的贷款对象应具备房地产开发资质、信用等级较高、没有拖欠工程款的房地产开发企业。贷款应重点支持符合中低收入家庭购买能力的住宅项目，对大户型、大面积、高档商品房、别墅等项目应适当限制。对商品房空置量大、负债率高的房地产开发企业，要严格审批新增房地产开发贷款并重点监控。
热点
杭州房贷新政实施细则近月露面
银行业人士预计近期会出现房贷高峰
上周末，央行突然出台了《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》（下简称《通知》）。这一天，距离浙江省第十届房地产博览（展销）会开幕只有5天时间。这个星期，从事房贷业务的银行职员俨然体会了一把“新闻发言人”的滋味，亲戚、朋友、记者纷纷来打听，央行这个新的房贷政策对杭州的楼市会带来什么样变化？在杭州，惟一处变不惊的人恐怕只有银行房贷部的高层人士。早在上周央行公布房贷新政之前，就有一家银行住房信贷部的老总告诉记者，央行很快要调整房贷业务，紧缩银根，减少炒房的投机行为，降低银行在房贷市场上的风险。因为今年年初，人民银行在浙江召开的一次关于房地产金融的联席会议上，相关精神政策已经有所表露；3月初，央行给各商业银行下发关于调整房贷政策的征求意见稿。由于房地产业是资金密集行业，与金融业有着天然的亲密关系。据说杭州银行业有1／3甚至更多的资金装进了房地产这个篮子里，央行新规无疑牵动着各家银行的敏感神经，谁也不敢等闲视之。
目前，杭城的各家商业银行尚未收到央行的正式文件或来自各家银行总部的有关通知，银行业内人士大都出言谨慎。但在杭州金融圈，有个普遍共识——个人住房贷款是银行信贷资产中的优中之优，不良贷款率极低。业内人士透露，杭州银行实施房贷新政策的具体细则可能要一两个月内露面。缘于房贷升新政策实施细则的不明朗，业内人士预言本届房交会后将会出现一个房贷高峰。 |
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