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北京写字楼还要“筑巢引凤”？
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http://www.cnestate.com 摘自 北京经济报 吴京辉 2001/11/7
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北京正在经历一场新的“造楼”运动。无论是朝阳区的CBD，还是海淀区的中关村西区和西城区的金融街，都在各自的区域规划方案中推出了数量可观的高档写字楼，似乎只要有了“国际商务区”概念，就一定能吸引国际组织的驻华机构和世界500强企业入驻。
“筑巢引凤”背后的利益驱动
尽管北京甲级写字楼的报价从第二季度的每月每平方米29.4美元降到第三季度的28.28美元，但业内人士依然对今后的写字楼市场普遍看好，多数人认为北京写字楼的租价两年内会持续攀升，因为新增的写字楼起码需要3年左右的建筑周期。
北京中原物业顾问公司总经理李文杰认为，北京目前存在4个写字楼板块，即CBD板块、中关村板块、金融街板块和长安街沿线板块。从市场变化看，CBD仍是京城写字楼市场的热点区域，主要原因是东部的商务气氛比较浓厚，大部分外资企业集中在那里，已经形成了一定的集聚效应。西部中关村和金融街的写字楼客户更多是国内企业和政府机构，商务气氛相对欠缺。长安街沿线的写字楼主要受政策因素影响，由于供应量过小，可以忽略不计。
“以CBD为例，目前高档写字楼的平均入住率达到86%，有的大厦已经达到100%的入住率，以前没有过如此高的入住情况。CBD写字楼市场呈现供不应求的局面，其直接结果是租金的上涨。CBD写字楼的租金回报率已从原来的7%～8%上升到10%以上了。”李文杰的看法是，供应量偏小导致目前北京写字楼市场的租价上涨。
9月13日颁布的《加快北京商务中心区建设暂行办法》规定，商务中心区（CBD）内重点发展金融、保险、电信、信息服务和咨询等行业；积极吸引联合国及其他国际组织的驻华机构、国际知名的律师事务所、会计师事务所、商会组织和外商代表机构等入驻商务中心区。作为国家科技创新示范基地和高新技术企业孵化基地的中关村科技园也将西区定位成国际商务区，并规划了金融资讯中心、火炬大厦等数量可观的高档写字楼。已经停滞8年多的西城区金融街也不失时机地推出了新的规划方案，希望在新一轮的“造城”运动中梅开二度，圆了自己多年的招商引资梦。
“筑巢引凤”是对此次高档写字楼兴建热的最好解释。上海用10年左右的时间重新确立了自己在国内的经济领头羊地位，如上海市政府于10月18日与美国微软公司签署了“共同促进上海软件产业发展谅解备忘录”，微软今后几年在上海的投资规模将达1亿美元。北京若要保持其高新科技、信息资讯等方面的优势，就必须抓住申奥成功和入世在即等有利时机，在市政基础设施方面加大投资力度；朝阳、海淀、西城等几个区级政府也看到了土地在经济发展中的作用，力图通过兴建国际商务区达到招商引资的目的，从而发展自己的区域经济；开发商则看到了写字楼高额的租金回报，判断今后将有更多的外资企业进驻中国，北京高档写字楼市场前途光明。
世邦魏理仕物业顾问公司高级经理武泳敬表示，经济发展对物业的影响非常大，随着高档写字楼租金的上扬，未来3～4年内北京会出现供应高峰。“兴建大量高档写字楼是必然的，合不合理的判断要看市场需求，更要看政府的总体规划方案是否符合市场规律。”业内有关人士认为西城区的金融街应该适当降低高档写字楼的供应量，因为外企办公地点首选是CBD，金融街没有相应的市场需求支持。国内企业看中的是写字楼的租金价格高低，外资企业看中的则是市场的成熟度高低。
筑什么巢？引什么凤？
“投资物业的前提条件是你能购买或建造什么样的物业？谁来租用或购买你的物业？客户能付多少费用？”仲量联行副董事张艺艺认为北京高档写字楼的投资商主要是香港、新加坡等地有实力的投资集团，因为北京的利润投资回报尽管会逐渐变小，但同亚太其他地区相比还是很高，所以部分有背景的海外投资集团会在中国兴建或购买高档写字楼作为长期投资。
北京的写字楼板块都将自己定位或国际型的商务办公区，却将大量正处于创业或发展阶段的国内中小企业抛于脑后，由此便产生了这样的问题：中小企业的办公区域在哪里？
“我想中关村西区和CBD建成后，其周边的商住公寓市场前景会非常好，前提是政府不干涉商住公寓建设。”北京中原物业的李文杰表示，高档写字楼的回报相当丰厚，但前期投入也相当高，三五年内是不可能收回成本的，只有具备实力的投资商才会进入这一领域，他们不会关注中低档写字楼市场，因此适合中小公司的商住两用公寓的市场会很大。
对于商住两用公寓，张艺艺提出了不同观点：“这种物业类型只是一种过渡产品，入住后的防火、保安、物管收费等遗留问题是很难解决的。我认为政府可以借鉴国外的成功经验，利用风险投资来解决中小公司的发展问题。北京现有的低档写字楼（C级）数量并不少，只是比较分散，高档写字楼在供应量增大后也会用价格战来扩大市场占有率。”
业内人士普遍认为，购买写字楼的大部分客户还是本地人，外企通常以租赁为主，只有在中国有较大市场占有率的企业才会投资置业，如摩托罗拉和西门子，北京写字楼市场的发展还要依靠国内公司。根据戴德梁行对第三季度北京甲级写字楼市场的分析，造成北京写字楼租金跌幅不是很大的原因之一就是国内公司的介入，如中国网通吸纳了金融街通泰大厦5000平方米的写字楼面积，华泰保险租赁了中华大厦1800平方米的写字楼面积，中国丝绸购买了汇置通大厦整栋楼约20000平方米的写字楼面积。“造成”运动的最终目的还是为企业和个人提供必要的经济活动场所，如果只是盲目地贪图开发规模和物业档次，结果很可能会把商务区变成观摩区，把投资活动变成面子工程。扩大内需将是国民经济发展的重要支撑点，政府部门在兴建高档写字楼的同时，应该切实考虑如何解决中小企业的办公地点问题。
“巢多凤少”引发价格战
据了解，截至2001年第三季度，北京写字楼市场的供应量为32.4万平方米，总存量达到527万平方米，未来仅CBD区域内的写字楼供应量就高达500万平方米，其周边（包括建国门、朝阳门、燕莎、东二环）以及中关村、金融街、西二环、长安街沿线也将出现上百万平方米的办公物业。北京房地产周期大约是6年，上一轮租金的波峰时间在1994～1995年，随着2001年后写字楼供应量逐步增加，市场价格战将在所难免。
从北京市建委公布的情况看，尽管第三季度有东方广场二期、中国人寿大厦等4栋写字楼开始投入市场，但需求却因为世界经济不景气而下降。业内人士认为，美国“9·11”恐怖袭击事件带来的连锁反应将使中国的跨国公司减少对写字楼的需求。戴德梁行的分析报告也表明第三季度甲级写字楼的平均空置率上升14%，比上季度上涨6.9%。从区位看，空置率最高的是东城区（21.48%），其次是朝阳区（15.02%），名列第三和第四的分别是海淀区（10.64%）和西城区（4.04%）。
同低迷的市场相反，新投入市场的写字楼保持了原有的租金甚至抬高了报价，如京汇大厦和中国人寿大厦，位于亚运村内的老楼盘借助申奥成功也上调报价，如汇宾大厦。此外，第三季度写字楼的售价不跌反涨，平均售价上升到每平方米2240美元，比第二季度上涨1.4%。
虽然北京拥有申奥成功、即将入世等利好消息，但是对写字楼需求的增长却是个缓慢的过程，由于租价持续攀升，许多内资企业已经开始选择租金较低的办公区域和写字楼，如263网站在国庆节后就搬出了网络公司的大本营－－嘉里中心。按照李文杰的判断，写字楼的供应量将在2003年左右释放出来，那时的租金水平将会从顶峰逐步降下来。
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